土地市场真的回暖了吗

限购政策实施后，一直在冷清中苦熬的房地产市场似乎终于迎来了转机，楼市三四月份的小幅反弹，随后是成交大幅上涨的“红五月”，随着千人排队，二手房涨价等报道涌现，似乎“红六月”的图景也要成为现实。与之相映的是土地市场回暖的景象，六月份以来一些大城市高溢价地块出让频频出现，既有恒大以13.22亿元、溢价170%、楼面价近3.3万拿下广州珠江新城商业地块，也有上海嘉定新城地块高达435.5%的成交溢价率。

土地市场真的回暖了？和过去一年多土地市场的冷清相比，土地市场除了底价成交和流拍两种结果外，也终于出现了久违的高溢价出让现象，说明至少在部分地块上有了竞争，开发商拿地的意愿提高了。在这个角度上来说，回暖是出现了，但是全面回暖还缺乏更多佐证，上海同期照样有底价出让的地块，武汉6月27号21宗地出让，3宗流拍，18宗底价成交，还有宁波接连出现两起退地案例。土地市场的高溢价出现在少数城市、少数地块，充其量也就能算局部回暖或有限回暖。

但是从局部回暖能否走到全面回暖，还是要从土地市场的需求谈起。如果开发商们拿地兴趣大增，手里也有足够的资金，土地市场就有了足够的需求支撑，自然会全面回暖，甚至像2009年那样井喷。对照着来看，不论是地块的成交总价还是平均的溢价率，近期的土地市场表现和三年前比还是差距太大。但是这时候可以说清楚一个问题，一直有人说地价抬高房价，地方政府现在财政吃紧，恨不得赶快把土地卖个高价，可是他想卖没人买。地方政府任何时候都希望地价高，如果卖地就能抬高房价，我们应该看到的是地价与房价不断上涨的过程。这一年多土地市场的沉寂冷淡足够说明，地价不是房价的内在驱动力，它是房价上涨后波及到土地市场的一种表现而已。卖地都卖不出去，谈何抬高房价。

此次土地市场的局部回暖有多种原因，一是市场长期冷淡后地方政府推出了一些优质地块，也调低了起拍价，自然引发了更多竞争；二是部分开发商前期销售策略得当，回收了资金，恰好换仓，纳入低价土地，比如万科在4、5两个月新增了49公顷的储备土地；三是房地产市场的销售增长给了开发商拿地的信心。近期许多地方政府不断试探调控边界出台刺激性政策，而中央基于经济形势提出稳增长的要求，更直接的是央行的降息，降低了购房总成本，房地产市场价格企稳，市场心理发生了变化，前期的观望、期待降价，转为害怕下跌过程结束，赶快购房的心态。北京近期二手房价格出现上涨恰恰说明了购房者心理的转变。

前两个原因都是土地市场供求双方在具体市场操作上的些许调整，对于整个市场并没有决定性作用。房地产市场能否保持热度甚至持续上涨，才是土地市场回暖的最终决定因素。只是当前的房地产市场缺乏持续的需求支撑，降息、稳增长放项目、地方出优惠政策，确实刺激出了一部分需求提前释放。但是在限购这个根本性限制条件没有放松的情况下，市场一套和二套房的真实住房需求总量是大致稳定的，就像大池子里的水就那么多，刺激政策不过是把放水口的位置放低了一点，或者说打开了一个销售窗口。当这一批能承受较高售价的客户需求释放后，销售窗口就关闭。再一次释放需求，就需要更多的刺激政策，比如进一步降息、降税和开发商降价来打开另一个销售窗口。

被圈住的真实需求与救市时放出的投机需求不同，投机需求追涨杀跌，前期的投机导致价格上涨，会引起更进一步的投机需求进入，从而形成一个正循环，直到资金枯竭或政府发飙。真实需求是消费一个少一个。所以，只要限购的紧箍咒不放松，今天房地产市场的回暖，会让接下来的市场表现更缺乏需求量的支撑。这就像福岛核泄漏后中国掀起的盐价上涨，消息过去后盐价降下来，很多人家里堆积着一箱箱的食盐，至少几年内他们是不会出现在超市的食盐架子前。

限购政策近期会否放开，近期四部委轮流表态——不会。当前这种有点消息，市场就动辄要报复性上涨的态势，会使得中央政府更严格地对待放开限购的问题，其实反而对市场复苏不利。不过市场由一个个独立的主体组成，谁也不希望在政策转变过程中吃亏，囚徒困境下，市场只能是如此表现。一方面是限购把总需求圈死，另一方面，房地产开发商的库存还在增加，根据国家统计局公布的数据，5月末，全国商品房待售面积为30740万平方米，比4月末增加432万平方米。需求有限且被提前释放一部分，而供应量足够大甚至还在增加，开发商资金链偏紧局面更是没有彻底改观，房价持续上涨，从而推动土地市场全面回暖，其实是缺乏基础的。

可以说，限购不放开，土地市场的回暖是无源之水。但是有08年那次刺激房地产市场带来大量负面影响，尤其是房价翻番引起的社会矛盾与民众情绪可能带来的政治压力，使得中央政府在房地产市场的管理上不会再像过去一样，只管刺激不顾后果。四十城市房地产信息的联网，房产税扩容的可能，都体现了高层政府开始着眼于加强放松限购后的投机需求管理。如果能做到这一点，土地市场当前的回暖不可持续，未来在放松限购后的回暖也会相对平和一些。

(文章仅代表作者个人立场和观点)