谁在推高中国房价

中国房市有如迷宫。

上个世纪九十年代末，以中国国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》为标志，旧福利分房模式的告一段落，住房货币化改革进程全面开始；进入新千年后，房价持续上涨成就富豪榜上多位地产富豪之余，也顺带成就了多空双方的各位名嘴，民众悲喜更是沧桑百态，电视剧《蜗居》、《裸婚》的热播不过其中一粟。

近日媒体报道，大连每平米3万人民币的房价令某巴萨球星大为咋舌，据其经纪人透露，他在自己国家的房子附带游泳池，每平米不过4000元人民币。诚然，无论从相对价格还是绝对价格，中国房价可能率先实现“超欧赶美”。

那么，是谁在推高中国房价？官员往往归咎于贪婪的开发商，开发商又说是精明的丈母娘，丈母娘们则埋怨黑心中介，而中介们都推给无耻的投资客——于是，几乎每个房价上涨故事中，不乏一个拿着破皮箱全款付清的外地口音形象闪现：这一形象一方面无可考证，另一方面亦无道德上的优势，换而言之，既方便上层推诿，也方便下层怨恨。

于是乎，“史上最严厉”房地产调控走了计划经济的老路，“限购”、“限贷”之下，祭出“户口”之类手段，也见怪不怪了。以往数次中国房价调控，往往注重从供给端发力，而本次调控则从需求和供给两端发力，强制降温。饶是如此，房价仍居高位。根据相关数据，如以2010年新建商品住宅价格为基期，那么2010年新建商品住宅价格相比，目前70个大中城市中，房价下降的城市不足10个，其余各大城市均有不同程度的上涨。

近期，这场旷日持久的调控也陷入拉锯战。一方面，中国总理温家宝多次重申促进房价合理回归，另一方则是房地产成交量与价格出现回升，两次降息也使得调控放松预期加剧，近期北京的北京万柳地块再出“地王”，折算之后，仅楼面价即高达4.02万/平米，可见“居长安大不易”的窘迫仍正在一二线城市蔓延。

房地产调控为何吃力不讨好？简而言之，这一政策的利益同盟过少，而对立面太多。其讨好的对象来自希望购房的人群，但这一群体人数并不占大多数，且心理预期阴晴不定；与此同时，地方政府、房地产企业甚至持有房产的人都因这场调控不同程度受损。受损方从以往调控经验出发，往往会以“以时间换空间”的策略应对，这也是地方政府一方面空喊保障房而另一方面不时放松的现状写照，至于房地产商，也往往宁愿惜售也不肯大幅降价，甚至继续高价拿地。

或许，这是一场从开始就注定无果而终的战役，无论目的还是手段。经济学认为资源永远都是稀缺的，如何分配将成为关键，这决定了长期来看，市场价格最终是由需求决定，自发交换往往是最优效率的一种方式，短期的人为干扰只是扰动，管制需求更是缘木求鱼。

如果房子少了就限购，车子多了就限行，人多了就计划生育，那么空气不够又将如何？任何困境，都一个“限”字当头，即使短期之内可以控制局面，却无改需求不平衡本质，甚至造成房价报复性上涨的预期，这也是为何当前调控不仅未能改变房价只涨不跌预期，而且也未能撼动当前房价根基。

再看目标，中央政府希望房价合理回归，但是多少合理呢？房价高低的衡量标准，通常用的标准就是房价收入比，也就是房价与居民家庭年收入之比，就是多少年收入可以买一套房。国际水平一般在3到6之间，超过7就要引起警惕。根据上海易居房地产研究院发布的一份名为“全国35个大中城市房价收入比排行榜”报告,，2011年中国总体房价收入比为7.4，东部城市集体偏高，第一名深圳为15.6，上海12.4名列第四，均超过12，北京以11.6排名第五。

为什么看似如此之高的房价收入比，却没有如预言家所言走向崩盘？笔者认为，这一方面源自收入统计的缺失，譬如兼职收入以及灰色收入并没有统计在案，另一方面则是各种隐性福利分房政策的存在扭曲了市场信号，譬如各地开花的公务员小区。

平心而论，中国房价上涨，是一连串因素的结果，与城市化、人口结构、经济发展、自有住房率偏高乃至货币供给等等因素都息息相关。也正因此，无论从什么水准衡量，中国房价目前确实过高，但并非高得完全没有道理，频频出现高价地王及天价楼盘的消息揭示了“楼市泡沫”的另一面：存在即合理，这看似不合理的价格背后，有其一定合理性的存在根基。

回顾最近十余年的房价变化，笔者曾经整理过全国房价的数据作为参考。粗略地看，其中2004与2009年可谓房价起飞的两个加速点，时间点上刚好对应着土地招投标制度铺开与四万亿推出，谁是最大的获益者，谁在推动房价答案昭然若揭。

在房价本应正常上涨的周期之中，不当的政策加剧了市场扭曲，不仅促成了房价的狂飙，也透支了中国房地产业的未来空间：2003年以来土地出让政策，使得地方政府高度依赖土地出让金，土地财政模式得以固化，2010年土地出让金占地方财政收入的比例高达76.6%；而2009年的四万亿刺激政策，导致随后的信贷狂欢，汹涌的货币缺乏投资渠道，大举流入房市，不是房子贵了，只是钱更不值钱了。

如此一来，在房价只涨不跌甚至越调越涨的预期之下，买房成为过去十年的最好投资，而“拆”字更是走红大江南北。西南财经大学《中国家庭金融调查与研究中心》发布的数据，2010年中国家庭净资产总值高达69.1万亿美元，高出同年美国家庭净资产总值（57.1万亿美元）21%之多——其中，高房价居功至伟。

换而言之，高房价不仅是分配机制不合理的直接产物，更是中国贫富不均的生动写照。在这场财富盛宴中，接近权力与资本一方，往往可以先知先觉地巩固自身先发优势，拿走蛋糕上最丰厚的一层奶油；而一般民众，最多不过是追随者而已，即使奋力赶上了这几轮房价上涨顺风车，却同样要承受因房价上涨而带来的全面生活成本上涨。高房价对每个人都是一种隐形的“税收”，从钟点工到高端白领，概莫能外——无论你是否买房，财富的“马太效应”都在那里。

中国房价高企，却被认为风险不高，原因之一就在于居民债务杠杆不高，但这并不意味着没有风险。中国长期处于金融抑制状态，社会福利缺失，导致储蓄率一直居高不下，2012年5月末居民储蓄余额已经突破了36.7万亿元，储蓄率在全世界排名第一，人均储蓄接近3万元。

金融体制不健全之下，居民高储蓄与长期负利率并存，事实上造成了双重剥削，一方面储户为政府以及企业部门提供不少廉价资金，另一方面也使得利用按揭买房的人群间接剥削了储蓄的人群。反过来看，风险通过杠杆事实上传递到政府以及企业部门，一旦经济下行，房地产的风险不会过多体现在居民部门，而会体现为政府以及企业部门面临痛苦“去杠杆”过程。

也正因此，审视中国房地产业，一方面需要正视其高房价存在的合理性，另一方面对于其风险不能掉以轻心。身处现代经济之中，房地产的消费性与投资性俱备，须知大部分交易应该留给市场去做决策。

房地产价格随经济增长而增长，具有其内在经济规律，政府行为只是影响房地产市场的力量之一，过分干预往往是自咽恶果。在房地产市场之中，政府的功能应该定位明确：第一，防止房地产泡沫对整体经济安全的威胁；第二，防止房价过高带来的社会问题。当下政策（限购与直接打压），不过是以过高的代价部分达到第一个目标，对于第二个目标用处不大：房价仍旧在上扬、房屋销售面积却在下降，也就是更少的人被解决了房屋问题。

政府对房地产市场的深度介入，往往会导致了边界与权限的模糊，不仅使得自身深陷普通商品房、限价商品房、经济适用房、公共租赁房种种泥淖中等无法自拔，而且使得市场正常运行受到干扰，这也就是为何这一轮调控始终无法撼动“房价回归”的根本原因。

高房价的存在，诚然加大中下阶层痛苦指数，也透支了不少年轻人的梦想，但高房价并非依赖行政手段就可以打压，屡次调控不利反而近乎一种“饥饿营销”。反观中国人固有的“居者有其屋”梦想，往往反映在过早买房以及过高的自有住房率上，这一方面源自民间对日益高涨房价的集体焦虑，另一方面也折射出产权稀缺环境下的无奈应对。

如何避免高房价的负面效应？如果高房价已经成为一个严峻社会问题，政府应该有所作为，但笔者更看好廉租房而不是经济适用房。不过，廉租房这一模式的运行，同样应该以市场化的方式来组织，否则其间的腐败与浪费将必然难以避免：供应端由政府组织市场内企业来招拍卖建设，需求端由政府直接对低收入租户进行房租券补贴，廉租房管理也应采取市场化方式。

于此同时，政府应该鼓励市场以市场的方式，探讨解决房价过高带来的社会问题，例如推进租赁市场的积极发展、解决小产权房、探索土地私有化问题等；更进一步看，不仅从限购还是土地供给都应该考虑适时放开，抛去诸多计划主导市场的意识形态束缚，至关重要。

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