楼市调控政策的变化一直是市场最为关心的话题。住建部部长姜伟新日前表示，房地产市场调控政策目前还不想放松。如果交易量增加、交易价格同时上涨，就会出台相应的政策进行调控。
调控不放松，广州楼市往何处去？合富置业的一项调查数据显示，广州二手楼市长期持有或出租理财的长线投资需求有所上升，10月天河、海珠、原荔湾、越秀等核心市区的长线投资客占比约为一成。
业内专家指出，随着成交回升，房价上涨压力也逐渐增大，开发商担心的并不是调控不放松，而是调控是否加码的问题。
市场
成交量创新高 楼盘折扣“缩水”
在限购、限贷的调控政策下，广州还出台了限售的自选动作，然而这并未能阻止广州楼市成交持续回升的步伐。
广州市国土房管局公布的10月楼市数据显示，广州10月份一手楼均价为13454元/平方米，目前排今年楼价“倒数第二”。观察今年这10个月的广州房价曲线，都是在1.3万元－1.4万元之间徘徊，可以看出尽管调控政策暂时拉住了房价一路飙升的步伐。而从成交量看，“银十”一手楼网签面积达84.75万平方米，达全年之最。这已经是广州一手房成交量连续第4个月超过70万平方米。
“从目前成交情况看，调控政策不放松，对广州楼市影响不大。”保利地产代理市场部经理吴定金分析说，广州楼市成交堪称“稳健”，不少楼盘成交情况良好，达到了预期目标，甚至有旺销的刚需楼盘出现小幅涨价，而销售情况较为一般的非刚需楼盘则是价格保持稳定。
他表示，由于刚需购房客对价格较为敏感，因此刚需楼盘也仅是小幅上涨或者取消较大优惠折扣。
有数据显示，银十的落幕并没有带走广州楼市的热闹，11月推优惠折扣的项目多达181盘，比10月份还要多24盘。但是楼盘推优惠的力度却不再像银十那般疯狂，减80万、7.7折等巨惠在11月难见踪影，项目价格优惠更是趋向平稳。
限购政策出台后，刚需及首次改善型楼盘主导市场。吴定金说，调控政策持续这么长时间，很多开发商都练就应对招数，如不少开发商早在一年前就开始布局，调整产品类型与产品结构，挖掘潜在的刚性需求，“未来将有越来越多刚需产品供应入市”。
合富辉煌首席分析师黎文江认为，今年前三个季度广州十区成交量已有520万平方米，是去年557万平方米的93％。“即使四季度成交量下滑，今年广州十区商品住宅网签成交量仍有望达到700万平方米，是2008年金融危机以来，除2009年之外成交量最高的一年。房价虽有上升冲动，但仍可能控制在14000元/平方米范围。”
黎文江说，楼市真正回暖应该是改善型需求入市，目前支撑市场的仍然是刚需的成交。
调查
长线投资客增加 调控负面影响日渐消化
随着市场成交持续回升，广州的二手房市场也在悄然变化。
合富置业的betway体育手机网 市场报告显示，中心区一手新货不足，二手房源供不应求，业主的信心较充足，部分不急售的业主惜售心态加重，总体房源有所减少。据合富置业统计显示，中心区部分板块盘源与客户的比率高达1：7左右，部分地段的盘源较5、6月份减少两成左右。
合富置业首席分析师龙斌表示，业主心态走强，惜售涨价现象增加，侧面反映二手楼市的需求逐渐旺盛。在限购的大政策下，高端买家大多入市受限，市场的总体承接力有所减弱，部分实力稍弱的买家或转投稍低价的地段和物业或出走外围一手楼市或无奈退场，这也是目前二手楼市人气充足、需求旺盛，但交投量仍难以大幅放量的重要原因。
值得关注的是，据合富置业数据显示，2012年10月广州首次置业的二手买家占比为65.3％，较此前的七成左右有所回落；改善需求的占比为26％，基本维持较正常的水平（25%）；投资客的比例约为一成，较此前的5％左右有所增加。
龙斌说，投资客有所增加，主要是长期持有或出租理财的长线投资需求有所上升。据悉，这部分投资需求多集中在市区，据合富置业数据显示，10月天河、海珠、原荔湾、越秀等核心市区的长线投资客占比约为一成，较此前有所增加。
“广州二手市场的买家结构较过往首次置业者独撑楼市的格局有所改善，换房改善、投资以及自用兼投资等各种购房需求逐渐活跃。由此显示，市场的信心正在逐步恢复，政策调控带来的负面影响日渐消化。”龙斌说。
分析
“楼市不具备调控放松条件”
在经历数月的成交持续回升后，广州楼市未来将往何处去？目前的高成交量能否一路坚挺？一手房价会否出现反弹？……伴随着“金九银十”的高潮落幕，楼市未来的悬念再次让人们关注。
“从政策本身来看，目前楼市和土地市场能够平稳运行，行政调控手段起到的作用更。这种情况下，政策一旦放松极易引起市场的全面反弹。”不少专家表示，当前广州楼市还并不具备调控放松的条件。
“第三套房以上的购房需求仍然大量存在，只是被调控政策暂时抑制住了。”黎文江说，目前，广州一手房价在调控政策下还能保持1.3万元/平方米左右的水平，一旦放松调控，价格可能会出现反弹。
他表示，银行信贷与楼市走势关联度非常大，信贷额度的松紧更影响着广州楼市成交能否持续的问题，特别是对刚需买家的影响最大，而这主要取决于宏观经济政策。
黎文江判断，预计明年适度宽松政策将继续保持，广州楼市成交量仍将保持今年的态势，但是开发商要调整产品结构，多推出以刚性需求为主的产品。
“房地产已经进入剧烈波动期。房地产与宏观经济面的联系越来越紧密，经济下行，热钱流入、新政推出，都将令市场大起大落。”省房协理事赵卓文指出，北上广土地资源有限，产品供应不足，楼市需求旺盛，“限购”、“限贷”、“限外”等行政管理手段恐怕会被政府长期坚持。
尽管调控政策不放松，但是世联地产在一份分析报告中作出这样的判断：“政策方向不变，整体力量弱化”，“政策下相对的市场供求关系”中政策力量减弱，供求关系将会主导市场。
吴定金说，随着楼市筑底回升，广州房价上涨压力实际上在逐渐增大，“不少开发商担心的并不是调控不放松，而是调控是否加码的问题”。他表示，未来房产税、交易税等税收调控政策出台存在着可能性，如香港推出全新的买家印花税，对整个市场影响相当大。
在吴定金看来，在供应量缩减、信贷收紧、经济增速放缓等诸多因素的综合作用下，广州楼市将进入平稳期，最后两个月的行情可能将以平淡收场，下一轮成交的小高峰可能要等到明年3月。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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