房地产调控政策的五大谎言(图)

在上一个十年内，政府对于房地产市场表现了异乎寻常的热情，出台了一系列的房地产调控政策，在这些政策中，有些政策是给房地产市场加温，有些政策是给房地产市场降温，房地产市场出台政策之多，变化之快，就犹如更年期妇女的脾气一样难以琢磨。

虽然有些领导人在不断的重复调控政策的成绩和作用，但是，实际上这些自我褒扬的溢美之词却与房地产市场的实际情况相差甚远。中国的官场历来诚信度极差，房地产市场更是充满了形形色色的谎言，为了还事实的本来面目，我们有必要对这些谎言做一番梳理。

第一个谎言；调控政策遏制了房价的过快上涨。这种说法与事实差距很大，我们只要观察一下，就会发现一个有趣的现象，凡是调控措施严厉的城市，房价上涨的势头并没有减弱，北京就是一个例子。凡是执行调控政策三心二意的城市，房价却出现了意想不到的回落，如：贵阳、温州、鄂尔多斯、三亚等地。从根本上来说，调控政策只是压缩了市场需求而并没有减少或改变需求。

第二个谎言；限购限贷措施能够打击投资投机性需求。限购限贷是本轮房地产调控政策的新发明和重武器。这种控制房价的武器在市场经济的条件下是根本行不通的。这个政策的出台使得社会又出现了新的动态，一些人办理的多个身份证，绕开了限制；一些人通过办理假离婚，同样也可以避税，也可以绕开限制；还有一些炒房客或者去购买商业用房或者去三四线城市购房，同样使得限购限贷形同虚设。我们必须清醒地认识到，投机投资是市场经济的基础，在任何经济范畴内，投资和投机都是经济发展的润滑剂和发动机。商人和商业社会的本质就是投机。

第三个谎言；调控政策能够使房价合理回归。纵观1945年之后的各国房地产市场，没有任何一个国家的房价会随着经济的发展而下降的。美国地多人少，本土没有受过两次世界大战的战火影响。美国土地供应充足、房屋供应平稳，但是，在战后的60多年里，房价同样翻了数十倍。最明显的例子，股神巴菲特1950年代在他的家乡奥马哈购买了他的一套别墅，总价只有35000美元。华人首富李嘉诚先生1960年代在香港购买了一处别墅，当时的总价是68万港币，现在的价格已经超过了6亿港币。今年，货币M2的发行量为13%，GDP增长7.5,。换句话，这就意味着这些目标传导到房地产市场，必然会导致房价的相应上涨。

第四个谎言；经济适用房可以解决中低收入的住房问题。中国的经济适用房的建设初衷是好的，实际结果并不好。经济适用房要么是腐败工程，要么是豆腐渣工程，总之，经适房的前途并不乐观。经适房盖得越多的城市，房价涨得越快。

第五个谎言；公租房、廉租房能够抑制房租上涨。在过去的三年里，公租房和廉租房的建设可谓风风火火，在这个政策出台之初，有许多人就天真地认为，随着公租房、廉租房越建越多，房租就会大幅下降，事实恰恰相反，房租不但没有出现下降，反而涨势汹汹。以北京为例，北京市统计局、国家统计局北京调查总队2月17日公布的数据显示：2013年1月份，北京市居民消费价格总水平同比上涨3.1%，环比上涨0.6%。住房租金涨幅较大，同比上涨9.2%。涨幅较去年同期明显增长。这个结果提醒人们，公租房、廉租房对于房地产的租赁市场的影响是可以忽略不计，并没有发挥出人们期待的作用。

这些效果不彰的调控政策也许会继续延续一段时期，但是，在十年或者二十年之后，大约就会成为经济学家课堂上或者书本里的负面案例，历史将会给出客观公正的评价。台上的自我表扬往往会导致历史更严苛的评价。

对于房地产市场的形形色色的专家们的议论，我个人以为最具真知灼见的是孟晓苏先生，他的看法更贴近市场的实际情况，也更符合经济学的基本规律，也正因为如此，他也就无法成为住建部部长了。

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