学区房是一场疯狂游戏(图)
北京市五道口附近一小区房屋的预售价格已经超过平均每平米10万元了。除了五道口附近的学区房资源紧俏之外，中关村等重点小学附近的房屋价格也在8万/平米上下。
我不奇怪学区房比普通的房价高，但像中国这样学区房比普通房高这么多就有点夸张了。如果五道口不是学区房的话，大概售价在四五万也就够了，但只要一赋予学区房的名字，价格就是翻倍了。
有人说，很简单啊，咱们中国是有户籍制度的，学区的房子当然贵。这个说法不对。就拿美国来说，虽然没有户籍制度，但做法上是分“户籍”的，也是有学区房的说法的。在美国，公立学校也是划片招收，大学也是对自己本学区的生源给予优待。所不同的是，在美国，你要成为这个学区的生源相对比中国简单，你只要买这个区域内的房子或者租房一年以上，你向当地提供一些证明，比如你的驾照信息显示你住到这个区域已经一年以上了，那你就属于这个学区了。可见，美国虽然没有户籍的说法，但其实做法上也是按照户籍来的，只不过他们换“户籍”相对简单。英国也是如此。
照上面的说法，美国的户籍不值钱，这可以理解。但对于同一个城市户籍来说，同一个城市的学区房比差应该和中国是一样的。可事实情况呢，就拿学区质量最高的波士顿来说，美国的学区房大概比普通房贵30%左右。美国的学区房比差比中国的逊色不少。
比较之下，中国是天价学区房，究竟是什么让中国学区房这么炙手可热呢？
我一直在想这跟中国的特殊时期有关。近年来，我国居民的消费意识正在逐渐转变，曾经物质消费的硬消费正在退居二线，转而由子女教育消费主导的软消费开始在为居民消费中占有越来越重要的位置。这种软消费在中国最甚。
上面还不是最重要的，我们一直在思考，中国天价学区房的最要点还是在学区房供需关系上的严重倒挂。一般来说，价格是调节市场一只无形的手，但在学区房面前却显得失灵了。北京学区房的供给与需求比率就达到惊人的1：10。需求过于旺盛而供给严重短缺，造就了畸形的卖方市场，供求关系的脱节导致了学区房价格上涨过快。
那么学区房为什么有这么畸形的供需关系呢？我们总结为两句话：增量不足，存量有限。
第一句话我们可以这么理解，影响学区房增量供给的两个重要因素是土地和建设年限。而优质的学区一般都是有年头的老学区，基本都位于基础设施比较完善，交通发达，规划基本完成的城市中心，可用于扩大建设的土地资源本来就非常有限。因而大幅度增加学区房供给的可能性几乎为零。再加上，房地产增量市场属于寡头垄断市场，开发商处于强势地位，追逐利润是开发商的目标，学区等稀缺资源成为房地产附属品，学区房即使出现增量，其价格也必然不会低。
对于第二句话，我们想学区房的存量市场同样属于垄断竞争市场，但价格机制仍然有效。学区房的存量交易以二手房为主。到了二手房市场上，影响供给量的就不是什么要素价格、开发商数量等这种生产性因素了，而是经济、人口统计等非生产性的要素了。虽然学区房价格高涨时，业主会有抛售住房的冲动，但是因为总体还是供给短缺，很多学区房待价而沽，业主就占有了价格的主导地位，而且这种供给随时可以转化为自住性需求，具有不稳定性。再加上，房地产市场的不规范导致房地产中介利用不对称的市场信息控制供应量，进一步加剧了供不应求的局面。
仔细研读的话，就能发现，上述两个重要的问题甚至是一种基本上无法解决的困局。至少在教育资源本身无法大规模增长的情况下，是无法解决的。
这就使得学区房问题进入了一个尴尬的逻辑循环——因为房源的紧俏，学区房反而催生出了巨大的投资需求。对家长来说，一方面投资学区房，可以让孩子获得优质的教育。另一方面，在孩子入学前或者毕业后，学区房丰厚的租金也是一笔可观的收入。最重要的是，学区房是一种投资，未来可以以更高的价格卖出去。
在这种情况下，学区房显然成为了类似07年股市的击鼓传花运动，然而教育资源短期的难以扩容和部分优质资源的不可替代性，使得投资学区房，具有很好的保值和收益性，没有类似股票市场的巨大扩容风险。所以投资学区房可比股市有保障多了。于是学区房的收益性使它成为最理想的二次置业产品。这种马太效应也在吸引更多的资金关注这一领域，学区房的市场越滚越大。到最后，是谁接棒呢？那是最可怕的。学区房成了一场疯狂游戏！
对此，我们心里都应该清楚，这是一个很严重的非健康的现象。对于城市规划来说，学区房的存在，很可能就此将城市划分为不同收入阶层居住的“穷人区”和“富人区”，国外已经有了非常明显的体现，中国可能更甚。随着学区房价格的高涨，优质教育资源成为富人阶层的特权。这一方面有碍于教育公平的前提，另一方面也很可能演变成一种“阶级固化”的病态趋势。不利于社会稳定，不利于人才培养，也有悖于社会公平。
在这样的循环基础上，学区房的存在对于教育资源本身也存在马太效应——更优质的优质学校获得更加广泛生源的同时，必然面临教育资源不足进而扩张的发展思路，这就使得财政扶持更加向于上述区域，而原本在教育资源上积弱的区域也就更加无法的到进一步发展的机会。最后的结果，只能是进一步加大教育资源的不平衡，使得学区房问题陷入更大的死循环。
从这个角度出发，以眼前的中国来看，解决学区房的方法只有一个——加大教育投入力度，增加优秀教育资源。相比之“就近上学”将教育资源与住地捆绑的改革思路，政府更应该考虑的是加大公立学校的建设力度，从供需上一举解决优质教育资源稀缺的问题。特别是在传统的就近上学已经催生出病态的区域房地产走势之后，也唯有真的将矛头指向供需关系本身，才能真正的在解决天价学区房问题的同时，让公众从更加广泛的教育资源中受益。
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