房地产所有信号都已扭曲

近日地产圈有两件事引发关注，一是一线城市的地王频现，二是限价管理的传言日盛。随着有形之手越伸越长时，原本畸形的市场也越来越扭曲。

镜头一：地王频现

日前广州同宝路地块经过近200轮的竞拍后，佳兆业以超过18亿元的价格力压中海，一举刷新摘得该区域的地王。无独有偶，5月10日上海青浦一块地中止出让4个月后重新挂牌，地价居然从13亿元飙升至44亿；同样，上海世博区连续推出6宗地块，两天内上海楼板价成交纪录被连续刷新三次；5月20日北京通州台湖镇两宗土地出让，吸引了23家房企竞相举牌，最终溢价率高达230%。

一线城市土地市场的新一轮白热化并非偶然，核心原因有两点：第一、一轮接一轮的政策调控拉升了开发商的投资风险，风险上升的结果势必是防御策略。于是，“哪些城市更安全”成为各大房企最为关心的问题。不言而喻，人流和资金流越聚集的城市越安全，所以就有了房企从二线城市回归一线城市的潮流，地域的收缩好似刺猬缩成一团以防不测；第二、面对房调冲击，一线城市房价坚挺的表现也佐证了第一条判断的正确性，这更加坚定了房企在一线城市拿地的动力，位置越好安全边界越高。

镜头二：限价管理

据媒体报道称北京建委已多次讨论“限价序列管理”的具体细则，形成了部分政策雏形。所谓限价管理，简单而言就是“限房价、竞地价”的土地出让方式。政府在土地竞拍之前就明确未来的房价，在售价上锁死开发商的利润空间，拉低房价迎合民意。同时，为了避免土地财政的压力太大，在地块供给端高度竞争，拉升售价。显然，在这一轮中央政府、地方政府和开发商的博弈中，开发商的拿地风险加大了。但无利不起早，这种利益格局下开发商可能会如何应对呢？

第一、当售价锁死时，开发商的利润关注点势必转向成本领域，即通过压缩成本保证利润空间，这样房屋的质量很难保证；

第二、毛坯房签约占比上升，即开发商按照毛坯房价格签约，保证符合政府的限价要求。同时把利润藏于装修价格中，也就是合约中的装修标准很高。这种现象市场中由来已久，未来可能是政府重点堵的漏洞；

第三、限价管理实际的结果将使市场供应量被人为的降低。有些楼盘原本属于市场的有效供应，但由于限价可能无法入市。而那些已入市的楼盘又被限价，原本供不应求的市场将雪上加霜，什么样的人才能买到又便宜又紧俏的房产？购房资格将成为新的寻租黑洞。

当“地王频现”遇上“限价管理”，两个镜头为我们勾画出了这样一幅诡异的画面，因为一线城市二手房价过快上涨，政府推出新国五条予以打压；因为政策打压，所以投资风险加大，开发商注意力回归一线城市土地市场。再因为高地价拉升高房价，又引发新一轮打压。如此周而复始，扭曲的不仅是土地市场信号，而是所有信号。政府要砍掉“闲不住的手”，还市场自由生长的状态，说易行难，关键是丰满政府的大脑，才有能力建立长效机制。

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