房地产难题何解
房价问题症结
回顾过去多年中国的房地产调控，政策频频出台，但房价基本没有被撼动，症结何在？
如同所有市场，房地产市场的长期价格一定由供给与需求的长期均衡决定。长期的高房价源于供给不足与需求旺盛。而试图以打击需求来压低房价的调控政策，有如缘木求鱼，难以治本。有效的利民政策，必须是增加土地供给，扩大住房供应。此外，应该避免人为发展超大城市抬高房价，重点要放在发展中小城市。
政府调控房地产市场的政策，成败原因何在呢？政府“调控”市场，首先必须认清政府和市场二者分别在什么环境下可发挥作用，在什么情况下失灵。市场在什么情况下不能工作，经济学里有过很多讨论，即所谓市场失灵问题。但同时政府失灵可以造成比市场失灵更严重后果。许多政府官员和老百姓以为政府是万能的，可以调控房价。实际上，过去多年来房地产市场的调控失败，就是政府与市场同时失灵的很好案例。
在一个竞争市场中，政府试图取代市场，其结果一定是政府失灵，这在中国并不新鲜。改革开放以前，中央计划经济体系下，中国所有物资都是凭证、凭票由政府分配，配给制下政府失灵众所周知。以市场解决政府失灵正是改革开放的初衷。
但是，这几年各地调控房地产市场的政策，倒退到了过去凭票、凭证分配的计划经济。这种配给手段肯定造成政府失灵。追根溯源，中国房地产市场出现的问题，其核心在于政府限制土地供给，扰乱了市场。
只有当市场失灵时，政府才应介入市场，而且政府的介入必须仅限于市场失灵。
房地产市场在什么情况下会失灵？
首先，在某些特定条件下房地产市场会产生泡沫，由此造成市场不稳定，造成金融系统乃至整个经济的不稳定。其次，即便在相当完善的市场经济下，没有政府干预，也可能产生超级大城市，市中心部分一定会出现高房价，进而产生严重不平等。这也是市场失灵，需要政府帮助解决。第三，城市的基础设施，比如公共交通，由于其自然垄断性质，很难由市场有效解决，需要政府解决。
政府对房地产市场或房地产行业干预必须只限于针对这三个市场失灵的部分。在没有市场失灵的情况下，政府不应干预房地产市场运作。政府干预价格，只会扭曲市场，加剧市场的不平衡，而且制造腐败。
高房价本身不等于市场失灵。如果担心高房价背后的泡沫，政府需要做的必须限制于防止泡沫（后面进一步具体讨论）。
中国的房地产调控政策把住房需求区分为自住购房、投资性购房，以及投机性购房，把投机、投资性购房作为一以贯之的打压对象，理由是挤压虚高的房价泡沫。针对投机和泡沫，有两个问题需要澄清。
首先，投机从哪里产生？高度稀缺性是产生投机的必要条件。需求旺盛，供给不足。有了稀缺性，才可能产生投机。中国许多城市的房地产市场存在严重的稀缺问题。而产生严重稀缺的原因之一在于政府限制，政府限制土地供给。
在土地完全国有的情况下，中央政府以保护耕地为理由严格限制土地供给。现行财政制度导致地方政府高度依靠来自土地的收入。地方政府以及和地方政府有特殊关系的群体，从土地垄断权里得到好处，也导致他们有意识限制土地供给。所有这些限制土地供给的政策都导致地价高涨，从而刺激了对土地的投机。长期以来，政府严重的土地供给限制，造成了住房供给不足，住房的严重供不应求，是住房投机的基本动力。
归根到底，产生投机的主要根源在于土地供给不足。
其次，什么是泡沫？
泡沫指的是市场价格高于长期供给与需求之间的均衡价。如果高房价、高资产价反映的是市场长期供给与需求的均衡，那就并不是泡沫。之所以资产泡沫是个重大问题，是因为这关系到市场稳定，尤其是金融稳定。假如长期供给与需求之间的均衡点在1万元/平方米，现在市场上卖10万元/平方米，这个价格偏离供需均衡点很高，这就是泡沫。总之，房价是否存在泡沫关键不在于价格的高低，而在于价格是否偏离供需均衡点。
纽约曼哈顿市中心的房价远远高于佛罗里达任何地方的房价。在金融危机的冲击下，佛罗里达的房价崩溃，但曼哈顿中心的高房价并没有太大变化，因为那个高房价并不是泡沫。基本上所有的国际大都市的市中心，都缺少土地供给。同时又有大量外来的高收入人群，对拥有良好配套设施的大都市中心区域有高的需求，因此造成价格的上涨。不仅纽约、伦敦、中国香港如此，即便印度的新德里、孟买也是这样。中国作为一个比欧盟还大的国家，每个省相当于一个欧盟成员国。因此，北京、上海等地的有钱人都希望在北京、上海的市中心买房子，这种高收入的人对北京、上海市中心的房子有需求，但是市中心的土地供给是有限的，所以一定会把房价抬高。不必过分解读超级大都市中心的高房价对经济整体的含意。
怎么样衡量房价是否反映供需关系的均衡点？现在人们通常以房价与普通居民收入的比例来衡量（房价收入比），这种方式衡量普通城市可以，但衡量国际大都市的中心部分一定是错误的。因为任何国际大都市中心部分，外来高收入人群都有很高需求，所以不能用普通居民的收入来衡量。
可以真实度量泡沫的是借贷杠杆率，而不是价格。借贷杠杆率，指的是房地产购买者借钱与首付的比例。无论房价有多高，如果借贷杠杆率只有1或者2，那高房价一定不是泡沫。但是如果大量的购房者的杆杠率都高到20或30（金融危机前佛罗里达），即便价不很高，也是泡沫。
因此从政策的角度看，防止泡沫的关键绝对不是打压市场，压制需求，而在于借贷杠杆率本身。政策不能干预价格，但可以指导借贷的杠杆率。比如，提高首付，或者提高借贷利率，使得买房子的人借钱很贵，把杆杠率降下去。如此，即使市场有波动，房地产和金融市场也不会崩盘（避免了泡沫和泡沫破裂）。这是政府的职责。
为何现行政策是缘木求鱼
要认识到，当一个经济体经济快速发展、城镇化大规模推进、居民收入增加时，住房需求一定在上升。这是经济体健康发展的表现。现在这三个条件中国都具备，住房的需求快速上升。如果需求上升，供给增加不足，房价一定会上涨。要解决这些，重点在于解决供给。供给增加，投机的条件就会被打压下去。但是中国政府的调控政策反其道而行之，一面限制土地供给，因此大幅度抬高房价，由此创造市场投机，另一方面，则以各种措施压制需求。
压制住房需求最直接的结果是，压制住房消费，因此同时压制一切与居民住房相关的消费。发展社会经济的目的原本是增加社会福利。用政策打压社会需求，实质上压制了公民的社会福利。此外，在任何经济体中，住房需求都是居民需求的最大部分，其次是由住房需求引出的来的其他需求，包括汽车、装修、家具、家用电器，甚至很多装饰品。压制了住房需求，也就压制了居民其他需求，导致内需不足。全面压制导致的内需不足又会压制供给，压制就业。当内需不足东西卖不出去时，供给会下降，企业会开工不足，最终影响居民的收入，全面降低经济增长。
用政策的方式压制住房需求，会全面干扰、扭曲市场，相当于改革以前用粮票来限制粮食购买一样。住房及与其相关的上下游行业，占国民经济三分之一左右，这样一个大范围重要的经济行业，用行政性手段去限制，扭曲了整个市场发展。
调控政策的三大陷阱
回顾过去十年，中国政府在调控房地产市场上造成的政府失灵比比皆是，可以从三个方面进一步分析。
——超大城市陷阱。
超大城市没有统一的定义，可以大致将常驻居民在500万人以上的城市叫超大城市。在这样的大城市中心一定高房价，高房价一定导致高度不平等。世界上所有的超大城市都面临高房价、高不平等问题。以超大城市为主的国家，城市的高房价和不平等问题则更突出。
中国体制以及政府长期以来的政策促进了超大城市的高速发展。
中国的城镇化比例虽然只刚超过50%，但中国是世界上超大城市占城镇化比率最高的国家，这并不单纯因为总人口规模、城市规划。更深层次的根源在于中国的资源配置严重依赖权力。在中国权力高度集中，权力决定了资源配置，直接影响金融、产业、贸易、教育、医疗、科研等各种资源分布。中央的权力集中在北京，其次是其他直辖市；中央之下，权力在各省省会。全国最好的大学、科研机构、医院等资源都在权力最集中的城市，吸引了全国最富裕、最优秀的人才集中。循此道路，又不断造就一个又一个新的超大城市。中国的中小城市既没有权力，又没有资源，发展很不健康。观察西欧、北美，大量最重要、最好的资源并不集中在超大城市。以教育资源为例，世界上最好的大学绝大多数都不在超大城市，多数不在大城市。这种分布决定了中小城市的发达，决定了较低的不平等。
因此，在提倡城镇化发展中小城市时，核心是市场，是民间的力量。必须依赖开放民间办大学、民间办医院、民间办金融、民间办服务业。中小城市的发展重在质量，依赖市场，依赖民间，依赖自治。政府必须着力投资于基础设施建设和环境保护。民间和市场的力量能够灵活寻找最有利资源，离开高成本的大城市。只要交通发达，环境良好，民间和市场的力量会把资源配置到合适的地方。这种通过民间化、市场化的路径发展中小城市是世界上发达国家经历过的成功之路。
——保障房政策陷阱。
中国现行的保障房政策概念混乱，操作不规范，腐败严重。混乱的源头是，保障房的政策出发点是企图以政府替代市场。保障房中的经济适用房，试图利用行政力量推动以低于市场价的方式销售住房，虽然政策表面上针对低收入人群，但任何得到这个房子的人将获得巨大好处，面对这样的高利诱惑，各种人群都设法通过欺骗的方式获得好处，这种政策进一步扭曲市场。
保障房政策在制度上与地方政府利益有冲突，注定很难推进。地方政府的财政收入大量依赖土地出让，大量建设保障房，一方面会挤占地方政府的土地收入，另一方面需要地方政府出资，与地方政府的利益相悖。
解决方案的关键是，回归市场、依靠市场。通过加大土地供给，增加住房供应。政府提供的住房一定是只针对最低端、最贫困人群的廉租房，这种房子必须只租不售。政府必须不能直接经手其他住房。政府重点在于解决交通等基础设施问题。
——以税收控制房价的陷阱。
现在很多观点强调通过试点物业税来控制房价，这是错误的论调。
首先，在一个竞争的市场里，任何以控制价格为目的的政策，最终都会破坏市场。所有实行物业税的国家都是土地私有的，物业税是这些国家地方政府财政收入的主要来源，地方政府依靠物业税来维持当地的公共服务。在土地国有前提下，中国的地方政府已经从土地获取过多的收入，目前在各个环节都没有理顺的情况下，物业税不可能也不应该承担控制房地产市场的目的。同时，税收制度必须是稳定的，税制的调整和改变必须通过立法程序，不能随市场变动而变动。这种将税收作为调控房地产市场的权宜之计，不仅扰乱市场秩序，更为打乱以法治为基础的税制开了先河。
治本之策
最终平抑房价的解决方案一定依赖增加土地供应。面对超大城市的市中心土地缺乏，需要供给城市周边的土地。例如通过规划建设卫星城，以分散市中心压力。同时，政策要明确限制地方政府从单位土地里获取的收入，不能给地方政府新的赚钱机会，否则地方政府会有意借机抬高地价。
发展卫星城必须配套发展城市轨道交通，以轨道交通保证运输的规模和速度。有配套快速轨道交通，卫星城的可以地理上远，时间上不远。大量的中产阶层可以通过轨道交通住到房价适宜的卫星城。
轨道交通必须与大规模的停车场配套建设，这是当前中国轨道交通发展的严重失误。有大规模配套停车场，会吸引大量私家车开到停车场，再通过轨道交通前往市中心。例如东京周围有大量的地面轨道交通，保障大量人口可以住在东京以外。
一旦土地供给增加，住房开始大量建设，配套的轨道交通设施开始建设，虽然在放开行政限购的初期，可能房价会有所上升，但不会有太大影响。因为上升的房价会反过来促进供给增加，会促进人们重新安排自己购房的地理位置。
当前，超大城市里租金上涨远远高于房价上涨的问题也可以缓解。一旦供给增加，各个环节理顺，有助于形成合理的住房市场。如果限购，市场的信息全部扭曲，问题无法解决，人们也无法作出正确决定。
最后我要强调，土地所有制不变革，问题不可能最终解决。土地所有制没有改变的情况下，现在所能推动的只是缓解房地产市场供需不均衡的状态。最终必须探索土地公有制的多种实现形式。
(文章仅代表作者个人立场和观点)