未来十年的地产走势

【betway必威体育官网 2013年09月13日讯】近日在诺亚财富举办的房地产私募股权基金峰会上，与会的众多房地产投资人、业内专家、开发商等交流后了对未来十年房地产走势的看法，他们均认为，未来将迎来 房地产金融变革的投资机会，而房地产进入长效调节机制后，城市发展会明显分化，房产税作为调节手段之一，打击面不会太广泛。　

诺亚财富董事长汪静波认为，目前房地产直接融资已经从过去10%达到了24%，IPO占 6%。以信贷为主的间接融资占70%。这个结构相对美国还是很低的——美国的直接融资是70%。 美国的房地产基金占地产行业融资的70%。而中国仅占3%。所以房地产金融大有可为之处。而她指出，在人口日趋老龄化与长寿化的发展前提下，养老基金与养老地产将持续增长，必将带来财富管理行业的高速成长和养老地产的蓬勃发展。　

而住房和城乡建设部副主任秦虹则指出，未来的政策趋势会有如下的三个方向：有效率地抑制过度占有住房资源；满足新型城镇化下的新增住房需求（一类是最低收入 的保障，第二类是首次置业家庭，政策上要加大力度支持）；尊重市场发展的基本规律。这将带来市场进一步分化的格局：中国未来会形成一张城市网，在快速轨交 公交化，通过高速铁路网等交通结点的城市，会成为集聚人口更有利的地方，对房地产业形成支持。被主干交通网边缘化的城市，发展空间就不大。也就是说，有的 城市涨的快，有的城市多年不涨，有的城市可能还会再跌，如不在交通干线上的三四线城市。

伴随房地产发展趋势的变化，人们会面临三个投资机会：利率市场化及盘活存量资金的趋势，会为房企直接融资扩大市场；而在流动性充足、高储蓄率的现实下，房地产的证券化投资将持续增长。

而记者查阅资料发现，在中小房企政策支持背景不足的情况下，房地产资产证券化已经成为他们尝鲜的融资渠道。比如今年5月，著名的“二房东”广州海印股份提出了专项资产管理计划以提前变现未来租金收益。该计划以自成立之次日起五年内公司下属商业物业的经营收益权为基础资产，设优先级资产支持证券和次级资产支持两种证券，合计募集资金16亿元。其中，优先级资产支持证券不超过15亿元，由合格的机构投资者认购，而余下的1亿元将作为次级资产支持证券，由公司全额认购。　

“这是国内第一只以商业地产物业收益权作为基础资产的专项计划，在国内房地产企业资产证券化业务发展历程中具备开创性意义。”一位资深券商投行人士如此评价。中投证券则预测基础资产未来租金收益可达21亿元，预计此次计划的年收益率达到7%-8%。

而证监会的相关规定显示，证券化的基础资产具体形态，包括企业应收款、信贷资产、信托受益权、基础设施收益权等财产权利，商业票据、债券、股票等有价证券，商业物业等不动产财产等。这不仅为房企提供了新的融资渠道，也让投资者未来在房地产投资方面除了买卖房产赚取差价外还有更多的选择。

美林证券经济学家陆挺则认为，中国目前的有效城镇化还不够，虽然名义上的城镇化率达到53%。实际上是虚高的，可能真正的城镇化只有40%。而未来进城务工、收入稳定的农民工会成为住房市场的新增需求。

他还认为除了极个别的一线城市外，国家会逐步取消限购政策。因此房地产的发展空间仍然很大，但增速会减缓，城市分化与企业分化也将进一步加剧。在城镇化的发 展方面，农村宅基地也即小产权房的流转，会是城镇化破题的一个关键。而他更估计未来作为长效调节机制手段之一的房地产税，可能只会涉及到目标人群中的5%。秦虹也认为，房产税的打击面不会太广泛，她预计会按多占住房的收。一套自住的，肯定不会收房产税。

与会的嘉宾们认为，未来十年的房地产市场仍然存在较大的发展空间，但增速会放缓，而未来十年更是一个快速整合的十年。房地产商会出现大量的会倒闭、兼并，市场份额将最后集中在几十个大的房地产商手上。而专业化的时代会来临，出现专门做商业地产、工业地产等的行业类公司。

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