新兴市场房地产(网络图片)
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2015年02月06日讯】最近几年，许多新兴市场国家房价的增长大大超过了收入的增长。美国即将升息，国际资本将回流美国，寻求更高和更安全的收益率。这将引发全球金融系统外围国家一场楼市的大地震。
自2008-09年的全球金融危机以来，世界范围内的楼市表现各异。许多发达国家的楼市或衰退或停滞，而新兴市场的楼市则迅速回暖并上涨。
据IMF，巴西、中国和土耳其的房价增速仍然大幅高于其通胀率，而这些国家的收入增长却一直缓慢。巴西和土耳其尤其令人担忧，通胀高企，经常帐赤字也很大；它们的经济仍然过热，同时又依赖国际资本弥补经常帐赤字。相比之下，因为国内问题已经戳破楼市泡沫，印度和俄罗斯的房价在下跌。
实际房价与信贷增速 (网络图片)
中国的基本面似乎更加稳固。但是其国内金融系统间歇性爆发的问题和央行以不稳定的货币政策予以回应都在提醒我们，中国的转型正遭遇着挑战，也远未完成。在房地产估值过高且负债累累的同时，既要实现经济向消费驱动型增长模式转变，又要实现金融系统市场化。如果宽松政策无法提振经济实现再平衡，它们会威胁中国金融系统的稳定性。
为了应对危机，美联储在2008年12月将利率降至零，现在它即将开始加息。尽管通胀仍然温和，但美国经济可能正在接近产能上限，部分工资增长压力已开始显现。有许多健康的迹象表明，美国经济可以重新站稳脚跟。美联储现在担心的是行动落后于经济表现，重蹈2002-04年间加息太晚太慢的复辙。
历史上来说，美联储收紧货币政策，资本将回流美国，引发外围国家大地震。“龙舌兰酒危机”（1994-1995年的墨西哥金融危机）就是在美国连续加息后爆发的，其中最大和第二大幅度的加息均在1994年11月。墨西哥毫无抵御之力：尽管早些时候也进行了一些并不周密的反抗，但在大规模的投机性进攻之下，墨西哥政府于1994年12月20日“投降”，在1982年债务危机以来最严重的衰退中，让墨西哥比索大幅贬值。利率和失业率在短时间内大幅飙升，墨西哥银行业迎来了一波不良贷款潮。其信贷市场再也没有彻底恢复过来。
当资本外流时，房价会下跌，经常账户瞬间转为盈余，而国内消费不得不迅速进行大幅调整。放松国内银根，贬值本币可帮助缓冲资本外流带来的冲击。然而，若债务以外币计价，除了承受痛苦的调整，政府所能做的也只有如此了，就像1994年的墨西哥。
经济崩溃之后的挽救措施十分有限，最好的做法是趁着还不算太晚之前，试着引导楼市有序地降温。谨慎地关紧金融系统阀门，也即所谓的“宏观审慎政策”是其中的方法之一。它不仅可为楼市和信贷市场降温，还可让一国经济以更加稳固的步伐迎接即将到来的金融危机。
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