【观点】三大预期共振下的中国楼市（下）
【betway必威体育官网 2015年04月11日讯】（接前文）
可以看出，刺激改善性需求、稳定投机性群体心理预期，是中共此轮救市政策考虑的重点。然而，改善性需求更多分布在一、二线城市，另外，二手房市场也主要集中在发达城市。相关数据显示，二手房成交总额前18个城市，占全国二手房成交总额的60%，越是发达城市，二手房占当地市场的比重越高。例如，北上广深二手房成交量已超过新房，而武汉、青岛这些二线城市，二手房交易量仅占新房的20%出头，其余三四线城市二手房成交比重微乎其微。然而，二、三、四线城市是住房库存积压最为严重的地区，这些地方人口，收入增长远远不如一线城市。
另外，根据瑞银发布的《地产泡沫之忧》报告称，中国居民的自住房比例已达88%，在城镇地区约为75—78%。通过这一数据可以看出，中国城市具有购买能力的刚需群体在很大程度上已经“被满足”，至于改善性需求，作为大多数群体缺乏购置意愿。据中青舆情检测室抽样统计分析，中国25%的网民认为此轮楼市新政策是为房地产商解套，为出台新政策点赞较好的网民只有7.3%。
“降首付真能救楼市？自娱吧！鼓舞一批低收入群体或者没有买房的群体去接楼市高价格的盘子，以消化房地产市场严重过剩的库存，避免经济急速下滑导致“硬着落”。这个政策，获利最大的是开发商，帮他们清库存与解套。”
针对中共此轮救市，一部分房奴群体也反应出心声：“楼市新政策首付可以少付一成，贷款就得多贷一二十万元，10年至20年贷款期限连本带息又要多还多少钱？该买的早就买了，买不起的降首付刺激也是没有多大用处，因为他们的工资收入水平不足以支撑高房价，有些人连月供还贷都还不起。”
如果说中国网友和一部分房奴情绪很消极，对此次中共救市政策抱有悲观预期，那么中国很多专家所持有观点也同样不很乐观。中国民建中央经济委员会主任，中央电视台财经频道评论员马光远认为：“今天中国的房地产市场，面临三个和过去完全不同的变化：其一，过去买房炒房者，都变成了卖房者，这是房地产市场最大的变化，看不到这个变化的，都没意识到死亡的逼近而仍然做着狂欢之梦；其二，80%以上的城市住房供应已经严重过剩。除了几个一线城市、热点城市、部分省会城市，住房库存的消化周期已经到了红色警报线，一些地方的库存甚至需要消化至少10年，房子比人多，房子的价值就和大白菜一样；其三，社会资金正在撤离房地产市场，2013年房地产火爆的时候，房地产行业的到位资金高达12.2万亿，占全社会融资额的比重超过70%，增速高达26%，而在2014年，房地产到位资金的增速是负增长，这是中国房地产市场化以来前所未有的。这三大变化是当地产当前的基本面，这个基本面和08年完全不同。”
甚至，作为中国房地产龙头企业之一的万科总裁郁亮也表示，中国房地产的黄金时代已经过去，中国政府政策无法改变这个趋势，万科的目标是在楼市拐点到来之前完成转型，确定新的商业模式。
其实，繁荣和萧条是经济运行规律的内在特征。任何刻意抗拒经济周期的外在行为，最终只能招致市场规律的无情惩罚和报复。2008年一场国际金融危机，对于体积臃肿、运转僵化的中国经济来说，本来是极为有利的调整契机，但是由于中共政府体制利益和欲望主导驱使，让中国经济丧失这次机遇，从而被基建投资和房地产所捆绑，在烈火燃烧的战车上疾驰狂奔，愈行愈远。
任何国家经济稳健发展的关键，在于社会整体性心理预期。如果市场资本和和社会民众，对该国社会经济未来发展持有不确定性的悲观心理，作为政府任何政策举措的出台，其效果也将大打折扣甚至朝相反方向逆转。中共此轮楼市新政也是如此，中国房地产市场维稳，关键取决于三大预期：市场需求预期、体制内部预期、市场投机预期。
从市场需求预期看，作为城市中产阶层和中低收入阶层，对自身职业前景和经济未来发展的判断，以及支付能力和居住状况，构成此轮中共救市能否成功的重要因素。然而综上所述，无论作为已购房的刚需群体，还是由于缺乏购房能力的潜在需求群体，基本都已看清中国房地产的回落颓势，另外在中国实体经济剧烈滑坡背景下，考虑到自身职业前景的不确定性，因此普遍缺乏购房意愿，从这一点上来说，中共政府“请君入瓮”的策略恐怕很难成功。即使中共此举在某种程度上能够奏效，充其量也只能缓解一线城市房地产的库存压力，至于二三四线城市将成效甚微，无法扭转中国楼市整体回落局面。
市场需求预期配合上宏观经济环境，也直接左右着市场投机预期。众多市场投机者其实并不愚蠢，2008年中共政府救市之所以成功，关键取决于当时人口红利下血汗工厂所创造的财富效应，另外结合上人民币升值预期和中共政府大规模廉价货币刺激下的基建工程的拉动，同时，当时美国经济由于金融危机爆发被打入谷底，大量国际资本出于避险和套利因素涌入中国，在几大合力助推下，中国楼市由此展开“逆势狂奔”。如今，支撑中国楼市辉煌的外部因素已经消失，市场投资（投机）预期完全逆转。相比处境艰难的中国经济和的房地产市场，作为复苏的美国经济以及美元资产，对于中国市场投机资本来说更具诱惑力。
更重要的是，中国市场投机资本中也掺杂着大量体制腐败资本，与纯粹的市场投机者相比，这些体制腐败资本的嗅觉更具敏感性。当前，习近平的反腐风潮愈演愈烈，以周永康、徐才厚为代表的众多大老虎接连落马，中共体制内部官员可谓兔死狐悲、人人自危，另外，中国30多年的改革红利已消耗殆尽，中共体制内部预期已经悄然逆转。多年来，中国腐败资本持续外流，中共官员及家属集体移民海外，就可以清晰说明一切。
可以预计，随着中国接下来经济形势持续恶化、中共政局进一步动荡，更大规模腐败资本外逃的情形不可避免，那样一来，将对中国濒临崩塌的房地产和极端脆弱的实体经济，产生更为深远的严重影响。（全文完）
（中国经济文化研究所供稿）
(文章仅代表作者个人立场和观点)