开发商囤积大笔现金 中国楼市风险再增

【betway必威体育官网 2016年09月12日讯】去年以来，中国大陆楼市热度不减，开发商从中回笼大笔销售款。另一方面，融资渠道的变化也令地产商能以更低成本从债市融资。

同策咨询研究部监测的数据显示，房企在8月份发行的5年期公司债券的平均成本低于4%；唯一一笔5年期中期票据的发行成本低至3.49%，两者均低于同期银行贷款基准利率4.75%。

2016年7月29日，广州市城市建设开发有限公司发行了一支票面利率仅有2.95%的公司债，是近年收益率最低的公司债。

据Wind统计，截至8月29日，2016年房地产行业发债889只，发债总额约8000亿元，大幅超过去年全年6751.73亿元发债总额。

查看几家典型房企的半年报数据发现：开发商手中都囤了大量的现金。恒大地产持有现金1182.48亿元，中海地产持有现金达1179.73亿港元，万科持有现金为718.68亿元，融创中国持有现金401亿元，碧桂园持有现金308亿元。几乎所有房企持有现金情况都远高于去年同期。

有分析称，融资成本低、销售回款好、可获得土地变少等原因帮助开发商囤下大量现金，等待拿地。

由于一、二线城市楼市长期热度不退，近年来，开发商纷纷回归一二线城市，导致一二线城市的土地面临紧张局面。另一方面，各地政府控制土地供应量，更令开发商尤其青睐优质土地，引发地价不断走高，“地王”频出。

刚刚过去的8月份，一线城市土地成交金额同比环比大幅增加，各地“地王”频出。二线城市受传导效应影响，南京、厦门、郑州、合肥成为新一轮楼市热土。

甚至三线城市土地市场也有升温。数据显示，刚刚过去的8月份，无锡土地市场共成交了7宗地块，总出让面积为44.6万平方米，成交总额为77.5195亿元，楼面价最高为10548元/平方米，溢价率最高达206.78%。

中国大陆土地市场过热的现象也引发国际机构关注。9月8日，标普大中华区企业评级董事孔磊在媒体发布会上称，由于三四线城市库存仍然较高，开发商为了避险，资金涌向一线和部分二线城市，像武汉、南京、天津、杭州，出现新的地王，带动整个土地市场过热。

标普报告数据显示，截至2016年7月末，中国大陆住宅土地的销售均价近每平方米5000元，为自2010年以来最高水平，较去年同比约上升85%。

孔磊称，大额土地收购对开发商的现金流构成压力，尤其是对较小规模的开发商，“部分小型开发商将大部分甚至全年的销售额都用来买地，没有空间降低负债率，这是危险信号。”而购房者的价格承受能力减弱也会对开发商的销售和现金流构成风险。

标普报告认为，由于今年前七个月的住宅销售已出现强劲增长，此前受到抑制的需求得到了释放，较高的基数使后续强劲增长难以实现，同时，政策将逐步收紧以平衡市场供需，楼市热度难持久。

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