【看中国2018年2月25日讯】追涨杀跌，全世界都一个样，美国也不例外。
狗年一开年，美国楼市就迎来好彩头。2018年1月初美国所有房屋总价值31.8万亿美元，同比增加6.5％，创下自2014年7月以来最大同比增幅。
眼看房价一路攀升，争抢进场的人也越来越多。一套房子出来了，三四家去竞价。“不加（价）根本买不到。”
市场火热是好事，但过了头一定是坏事。
曾在2005年预言过美国房地产泡沫破裂的James Stack称，他的“房地产泡沫晴雨表”在过去一年中上涨了80%，这意味着房地产泡沫亮起了红灯。
十年前楼市泡沫重演？
时间拨回10年前，房地产泡沫的破灭让美国陷入了百年一遇的经济危机。直至2012年，美国楼市才得以触底反弹。
美国人口普查局数据，2012年1月，房屋平均价格为26.6万美元。近几年，随着美国经济复苏，楼市也逐渐升温。
2017年12月，房屋平均价格为39.9万美元，恢复到危机前的水平。这是否意味着美国楼市泡沫又来了？
判断楼市是否存在泡沫，苏宁金融研究院宏观经济中心主任黄志龙认为可参考三方面指标：
一是按揭贷款违约比例，按揭贷款违约比例越高，泡沫越大；
二是居民按揭贷款杠杆率水平，杠杆水平越高，泡沫越大；
三是金融机构按揭贷款获批平均信用水平，信用水平越低，说明按揭贷款门槛越低，泡沫越大。
2008年美国发生次贷危机的一个重要原因就是，购房贷款中出现了许多不良贷款。而这些贷款又被层层打包流入金融市场，形成了倒金字塔的效应。
次贷危机以后，美国银行在贷款审核方面是非常严格的，目前来讲金融机构的贷款都非常健康，不良信用的人很难获得贷款。
“现在说美国楼市泡沫又来了为时尚早。”中国社会科学院美国研究所副研究员、经济室主任罗振兴认为，一些此前受到经济危机重创的地区，房价刚刚恢复到危机前的水平，全美房价总体水平也在去年刚刚恢复到危机前的水平。
“相较于居民收入的增加来看（较危机前已有很大提高），美国目前的房价并不算很高。”但他也表示，局部地区房价可能存在过热的情况。
2018年继续高歌猛进？
倘若美国楼市泡沫还未显现，是否意味着2018年楼市将继续高歌猛进？
美国房地产估值公司Zillow预计2018年美国房价将上涨4.1%，比2017年的6.9%有所放缓。
支持美国楼市持续向好有三大条件：
一是美国整体经济形势向好，支持强劲的购买力。
川普(特朗普)税改将企业税从35%降到了20%，对经济的刺激和家庭的购买力，有极大的推动力。另外，美国失业率创历史最低水平，消费指数不断增长，会进一步刺激消费。
二是弱势美元效应。
随着川普税改落地，更多海外资本回流美国，部分资金会进入房地产行业。此外，弱势美元可能导致很多国外投资者来美置业，中国即是一例。在美元弱势时入场，待美元强势时受益，这也是市场的预期。
但罗振兴预测，2018年美元贬值可能不会持续。
三是美国房地产市场整体供不应求。
一线城市，如纽约、洛杉矶，整个加利福尼亚州，人口增长和房屋供应量是不匹配的，差值达到50%以上。以南加州为例，人口增长和房屋需求差值达75%，只能满足25%的增长人口的需求。
美国楼市供不应求的背后，是两大世代的强劲需求。千禧一代（1981年至2000年）逐渐进入买房的年纪，婴儿潮一代（1964年至1964年）逐渐退休，寻求更好的居住条件。
“美国一线城市，一个房子有多少人在抢，这是我们深入一线的人最能感受到的。”邱方判断，市场的紧俏，在2018大概率会持续。
上涨周期何时结束？
美国经济基本面虽然较好，但隐忧也不少，很多根本性问题还没有解决。
“加息通道可能回来，对资本市场产生冲击，尤其是财政状况不可乐观。此外，劳动创业率也没有根本性改观。”罗振兴认为，虽然短期数据很好看，但预期在改变，楼市是否会发生牛熊转变还待观察。
他指出，川普税改属于刺激性政策，在经济复苏的背景下，继续推进量化宽松政策，可能会导致未来2-3年美国经济过热。经济一过热，通胀一回来，美元加息，利率提升，对房地产是一个不好的信号。
在罗振兴看来，两方面因素将影响楼市未来走向，一是加息效应，二是财富效应。“个人认为加息效应远远高于美国居民收入提高的效应，对房地产未来发展更加不利一些。”
历史经验证明，美国楼市具有非常强的周期性，经历了近10年增长的楼市是否会重蹈覆辙，尚无定数。
(文章仅代表作者个人立场和观点)
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