業內人士分析，上海房價猛漲主要原因是海外熱錢湧入樓市，抬高了樓價，同時也吹大了房產泡沫。11月27日中國經濟研究所發布的報告，首次承認存在大量境外游資。「今年上半年外債增長16%，達到2000多億美元，其中接近50%屬於「游資」性質的短期債務。」也就是說，入侵中國的游資達到至少1,000億美元。經濟學者擔心如此巨大的游資將給中國金融帶來災難性後果，甚至崩盤。
*多數市民無力買房 房屋空置率高
根據中國國家統計局今年上半年的報告，去年上海市商品房平均價格達每平方公尺人民幣5118元，首次超過北京，成為中國房價最貴城市。另外，今年一季度上海房屋銷售價格比去年同期增長28.21%，土地交易價格漲幅較去年同期上漲22.6%，房價增長速度居全國前列。
對上海一般老百姓來說， 房地產價格已經高到與收入不成比例的地步。2004年上海居民平均可支配收入約為一萬五千元。按三口之家計算，家庭年收入是四萬五千元， 而目前的上海平均房價已經超過每平方米八千元，按每戶60平方米計算，房價收入比例已經超過10倍。
今年11月下旬上海市統計局調查顯示，超過半數的上海市民因為房價太高，無力負擔在上海購屋。目前，上海本地購房者只佔樓市成交量36%，大量國內外投資投機者充斥上海樓市，導致房屋空置率相當高。 同上海樓市相類似，外籍人士在京投資性買房已佔40%左右，且住宅類居多。
許多主要城市的房價，已經完全與當地居民的收入水平脫節。像上海、北京、杭州等地多數市民已經不可能靠正常收入，在自己居住多年的城區買屋購房。據報導，購買杭州市區新房的人，有一半以上是外地人，其中來自溫州和浙江南部等私營企業老闆投資性質的購房，佔了很大的比例。
*熱錢大量流入樓市 吹大房產泡沫
是甚麼樣力量在推動房價的持續快速上漲呢？業內人士說，目前上海高價房主要集中在高級社區及樓盤，主力購買者是境外人士，與普通民眾無關。外籍人士熱衷在滬購房，是基於對人民幣升值的預測。他們想先把美元在上海買成房子，再把房子賣了換成人民幣，等人民幣升值後再想辦法兌成美元。
據報導，今年10 月中下旬開始，上海靜安、徐匯、浦東陸家嘴、浦西蘇州河兩岸均價1.2萬元以上的高檔物業都很搶手，少數樓盤均價漲幅因之達到1000元- 2000元。 業內人士說，外籍人士目前看好的主要是200萬-500萬的高檔樓盤。
專家提醒，因為這些高價樓買來不是自己用，最終要流向市場，如果沒有接盤者，房地產價格必然會出現下跌。1997年香港房地產大泡沫就是一個例子。
據報導，目前在上海有幾萬人的專業炒房大軍，杭州也是如此。摩根士丹利首席經濟學家史蒂芬．羅奇今年9月指出：「目前2/3國家和地區正面臨房地產泡沫危機，而即將到來的貨幣政策調整，將為全球房地產和世界經濟帶來更巨大的風險。在所有房地產泡沫國家和地區中，中國排第一。」其中，「上海和北京因佔中國銷售量投資性質的的14%，且房價漲幅最大而將首當其衝」。
(大紀元)
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