林保華：房地產業怪狀 宏觀調控再來

2006-07-13 09:05 作者:林保華 宋人晏殊「浣溪沙」（春恨）中一句「無可奈何花落去，似曾相識燕歸來」，成了目前中國經濟狀況與房地產業的寫照。

二○○ 四年四、五月間，因為中國經濟過熱，國務院下令宏觀調控。當時第一季度生產總值同比增長9.7%；全社會固定資產投資達8799億元人民幣，同比增長43%。總投資近一百零六億元人民幣，二○○二年初開始籌劃，二○○三年六月進入施工的江蘇鐵本鋼鐵有限公司被當作祭品下馬，在全國引起很大震動。那時候，全國樓價已經飆升，該年首季上海樓價就上漲 28.3%，北京已經加強控管，有媒體報導對土地招標已經採取霹靂手段。

二○○五年，一季度國內生產總值同比增長9.5%，國家統計局發言人鄭京平說，今年以來中國經濟繼續向宏觀調控的預期方向發展，總體形勢是好的，但宏觀調控任務仍然繁重。因為房地產過熱沒有降溫，房價跳升，第一季三十五個主要城市的房屋銷售價格，與去年同期相較，漲幅高達9.8%，有八個城市的漲幅超過10%，而上海以19.1%的漲幅在三十五個城市中排名居首。於是國務院在四月底發布「八條」，對一直飛漲的房地產業進行調控，包括調控土地供應，調控價格，以及改善商品房結構，各地區盡快明確該年與第二年普通私人樓和經濟適用住房的建設規模、布局以及進度安排，並向外公布。

然而今年春天看到的消息卻是「上海樓市回春，成交量攀升」，「北京房價指數創八年來新高」，第一季度升20%，房價超過上海。當社會輿論表示房價太高，民眾難以承擔，有民眾上網發起三年罷買運動時，中國社會科學院城市發展與環境研究中心編撰的「二○○六年房地產藍皮書」則預測，中國房價將長期上漲。這等於鼓勵人們應該搶購房產而給樓市繼續加溫。

政府態度又如何呢？由於如果房地產泡沫爆破，最大受害者是大量放出信貸的銀行，從而可能引發全國性的金融危機，所以建設部五月中旬發布公開信息說，截至四月底為止，四十個重點城市待售的商品房數量超過一百萬戶，其中近期房價飆漲最快的幾個城市都還有不少的余屋待出清，北京待售空屋數量就高達十二萬七千戶。國家統計局的數據也印證了這一點：截至四月底，全國商品房空置面積達到1.22億平方米，同比增長18.9%。「百姓」雜誌提供的資料，商品房空置率約在26% 左右。對照國際標準，美國商品房的空置率約為7%，香港約為3%至4%。而空置率10%是國際公認的房地產開發紅燈，可見泡沫的嚴重。而「百姓」所舉出 1.14億平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，佔壓資金超過2500億元，居國內各行業不良資產之首。

兩個空置率數字雖不相同，但相差不遠，因此有可信度。上述看法也得到一些經濟學者支持。但是也有經濟學者，例如北京光華管理學院的一位學者認為中國的商品房空置率不足1%，價格上漲正是供求關係的反應。26%與1%，數字竟有這樣大的差距！看來，某些利益關係決定了學者的觀點和他們的統計數字。這是目前中國經濟學界的悲哀。

房價上漲與空置率增加同時吁在是目前中國房地產也的特點與怪狀。很難想像如果不是有人炒作怎麼會出現這種情況。為了降溫，中國人民銀行宣布四月二十八日起調高人民幣貸款利率0.27個百分點；五月十七日國務院常務會議決議，將對房地產展開二次宏觀調控，提出六項措施，所謂 「新六條」。但是市場竟無動於衷。五月二十日，國家建設部等九個部門聯合制訂「關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見」，包含六大方面的十五條具體措施公布，其中包括：從六月一日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低於30%；對購買住房不足五年轉手交易按售房收入全額徵收營業稅；凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積九十平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上等等。

但是五月三十日中國股市的地產股非但沒有應聲下挫反而出現上漲甚至漲停版。這除了說明上述措施還比較溫和而沒有形成足夠的阻嚇外，也顯示如果說以前有「上有政策，下有對策」，或者是「陽奉陰違」的說法，那麼現在是地方公然對抗中央。這些表明瞭經濟上的中央集權已經響起喪鐘。

為什麼會出現這個情況？最重要原因，房地產業是暴利行業，也是地方政府官員最容易插手與獲利的行業（例如可以操控土地價格、市政規劃，以及逼遷民戶等），所以他們最不願意房價掉下。

而銀行貸款的失控加速房地產業的泡沫化。因為銀行高層貸款給地產商有利益交換可能，這在眾多的貪腐案中屢見不鮮，最明顯的是上海首富周正毅與香港中國銀行總裁劉金寶的相互勾結。銀行貸款給買房者也沒有嚴控。「北京青年報」就透露上海有一個人向銀行借貸人民幣六億五千萬元，購買了一百一十間住房。這當然也是因為放貸者有好處，才會如此大膽。而由北京爆料，當然也反映了北京與上海的矛盾。

由於房貸規模頗大，勢必導致發銀行壞帳的增加。因此中央政府的調控不敢採取激烈的措施，怕引發金融危機。也可說，中央政府已經被地方政府、國有銀行與房地產業者綁架。據二○○五年中國區域金融運行報告指出，截至去年底，全國消費貸款餘額達兩兆兩千億元，約佔人民幣貸款餘額的11%。在個人消費信貸中個人住房貸款比重不斷擴大，其中北京、天津、上海、江蘇、福建、廣東的比重竟超過八成。也因此政府官員、地產商、銀行管理層都有恃無恐。

因此雖然十五項措施出籠，效果不見明顯。於是把責任推給外資的輿論大量出現，說這些都是外資與台商炒出來的，還揣測中央將出猛招限制外資。有的地方政府還使出歪招，如廣州市政府拍賣官地，不再價高者得，在競投到一定價位還不分勝負後，由「專家」來決定給誰。顯然，這是為「專家」的貪腐創造條件，競投者得把原來的價格轉一部分暗地裡給「專家」，無助於降低地價成本。

在十五項措施中，最有效一條應該就是指定百分比數量發展提供給中下層而價格較廉宜的「經濟適用房」，這顯然是給民眾多買一些廉價樓而減少貴價樓的需求。有數字規定也比較便於「上級」檢查。然而，第一，廉價樓的建成可能是兩年後的事情，遠水救不了近火；第二，如果建屋總量都減少，貴價樓豈非要飆漲得更高？而最根本的問題還是官員的腐敗使這些措施要大打折扣。河南媒體披露，鄭州市政府一機關單位以極低廉的價錢集體購買經濟適用房，再以高價在市場出售牟利。因此這種樓房建造再多，如何保證能落到需要者手裡而不成為官員斂財的又一個機會？

由於銀行與房地產業關係密切，因此銀行壞帳問題也一直成為外界關注的焦點。五月初，美國安永會計公司公布全球不良貸款市場betway体育手机网 調查報告指出，全世界的不良貸款去年達到二十年來最高峰，總額達到一兆三千億美元；其中，中國不良貸款數額最高，達到九千一百一十億美元，不僅高於中國官方數字，也超過中國外匯儲備。二零零二年中國的壞帳約約有四千八百億美元，三年多來增加近一倍。這個驚人數字，中國政府居然遲了一個星期才否認，可見其難言之隱。否認者是一位不具名的中國人民銀行金融穩定局官員，他說，這份研究報告嚴重扭曲中國銀行業資產現狀，與事實不符，結論荒唐，令人不解。他說，根據監管部門公布的betway体育手机网 權威數據，截至今年第一季，中國商業銀行不良貸款總額為人民幣1兆3124億7000萬元，不良貸款率為8%。這樣低的數字，顯然連他自己都不相信，所以才不敢具名不敢具名，因為他也不敢為這些數字負責。

外界一般認為中國國有銀行的壞帳達四成左右，實際上已經破產，所以當局急於讓金融機構在境外上市，集資來救急。又由於外資對這些銀行有戒心，所以中國政府採取多項措施吸引外資。第一，把壞帳剝離給幾個資產管理公司，使銀行資產變得好看；問題是剝得並不徹底，加上舊帳剝離，新壞帳又來，永遠也剝不乾淨。第二，外銀在中國開辦分行很難，但是歡迎他們入股，也就是可以「有難同當」，綁架了外銀。第三，為了吸引外資入股，當局被迫壓低價格售股，因此多家國有銀行都有外資投資銀行購買股權，當然，都不許掌握超過兩成的股權，避免他們「干涉內政」。在完成這些步驟後，這些金融機構急急上市。

由於二○○三年年底在美國與香港上市的中國人壽，甫上市股價大升，被喻為美國人的「金礦」，但是沒有幾個月就爆出上市時隱瞞問題，從此中國的金融機構在美國上市受到嚴格審查，只能在「一國兩制」的香港上市。去年十月，建設銀行等國有企業在香港上市，上市前已經有外國投資銀行入股建行。正好今年春天，因為胡錦濤訪問美國，人民幣匯率調升，吸引不少熱錢湧入香港，炒起中國H股，特別是金融股遠遠高於上市價，遂引起國內一些專家學者的不滿，認為有人「賤賣國有資產」，引發不大不小的「愛國」還是「賣國」的風波。但是他們不想想，外國投資銀行入股中國金融機構，要冒壞帳與假帳的風險，如果不「特價」賤賣，又有誰敢買？今年六月，中國銀行在香港上市，繼續「賤賣」國有資產，說明中國的金融當局深知自己的問題。六月一日中國銀行在香港上市，前一天河南媒體卻爆出河南省政協委員、省人大代表、明星企業家吳國防夥同中國銀行河南分行瀋丘縣支行幾名職員詐騙1.461億元人民幣的醜聞，並為外電所廣為報導。幸好消息傳到香港已經是幾天後的事情。不過中國金融機構的聲譽再次受到打擊。

房地產過熱實際上也是經濟過熱的一個反映，根據多項數據顯示，在投資方面，五月份城鎮固定資產投資較上年同期增長31.9%，增速明顯高於四月份的29.3%。一至五月的房地產開發投資高達 5658億元，較上年同期增長21.8%。因此在上半年數據出來後，北京將推出「二次調控」，內容將針對投資過熱、產能過剩、樓價過高。至於政府會採用什麼手段進行調控，人們拭目以待；而調控是否會變成「空調」，如幾年前那樣，更是人們關注的焦點。

由於共產黨的一黨專政，任何領域的問題都離不開政治問題，特別是經濟問題，否則就不會有馬列主義的「政治經濟學」了，也不會有挂社會主義招牌的「市場經濟」了。也正因為悖離自由經濟的「市場經濟」，才有上述的種種問題出現，並且找不到解決問題的辦法。不但大規模的銀行壞帳無法解決，房地產也很難軟著陸。一切，可能要等到二○○八年北京奧運會後才來個總爆發。────原載《爭鳴》(文章僅代表作者個人立場和觀點)