我的美國「買房經」

2007-04-03 00:40 我剛去美國時就讀的大學，位於美國中西部的一個小鎮。那裡氣候宜人，土壤肥沃。

多數房屋建築小巧，外觀整潔漂亮，形態各異，前後草坪都很大，且修剪整齊，花木扶疏，印象頗為深刻。我以為這裡的土地和房屋一定相當昂貴。

後來這裡一位實驗室的技工告訴我，他下班後常在自己家的花園土地上騎馬消遣，整個面積有100英畝，由於離學校稍遠，土地價格便宜，100美元就可買一英畝土地。

我問過一些美國人，要是在這買上一大片土地，等待以後升值，豈不是可以大賺一筆？他們說，這裡工作機會不多，難有大的發展，土地也不可能大幅上升，而且每年還得交地產稅，沒有投資價值。20年過去了，事實證明此言非虛，這與劇烈波動的日本、香港等東南亞地產市場形成鮮明對比。

畢業後，我去了一個大城市的郊區工作。那時，中國人買房的還不多，對美國房地產市場知之甚少。有個朋友住在自己剛貸款購買的聯排別墅裡，其實他每月按揭還款的錢，跟我付的房租差不多，但聯排別墅要比我的公寓房大多了，況且還款結束後，聯排別墅房歸他了啊，這時終於明白了消費觀念上的差別。

第二天，在和美國同事們談及此事時，他們告訴我，能付得起獨棟別墅房，就不要買聯排別墅房。原因是在美國，聯排別墅房不擁有土地，所以價格低，增值慢。與國內不同的是，美國的獨棟別墅房是包括土地的，全美平均每棟擁有兩畝多土地，而聯排別墅房和公寓房則不包括土地。相比之下，土地增值快，而房屋本身只會折舊貶值。

所以更多美國人認為，一旦在房屋失去使用價值後，獨棟別墅房還有土地，聯排別墅房和公寓房則是毫無價值。於是我就有了我在美國的第一棟房子：一棟有 160平米面積的獨棟別墅房，當時我在美國已工作四年。事實上美國大學生一旦畢業開始工作，馬上買房子現象較為普遍，這跟美國收入水平、價值觀以及消費觀念息息相關。

說到美國房價，全美各地差別很大，這主要取決於當地的經濟水平。據瞭解，美國2000年一套公寓的平均房價約為12萬美元；夏威夷州最高，為20萬多美元；俄克拉荷瑪州最低，僅7萬美元。美國住房價格相對合理，平均房價一般在平均家庭年收入的三倍左右，這也是近70％的美國家庭能擁有自己住房的重要原因。此外，還跟美國一系列住房政策有一定關係。

在美國買房，全部實行實名制。為了鼓勵買房，政府對第一套自住房屋的按揭利率和房地產稅率給予優惠，抑制了住房過度消費和盲目投資。

美國平均房地產稅率是房價的1.6%左右，我所在州的大部分城鎮接近2%，房地產稅率隨房價高低變動，根據當年周邊同類房子實際成交的平均價格，或者前一年的徵稅房價加上通貨膨脹率來確定實際徵稅標準。據測算，這相當於美國家庭年平均稅前收入的5%，加上按揭費用，對普通家庭來說，負擔不可小視。而第二套房的房地產稅率和按揭利率就更高，美國購買兩套或兩套以上房屋的家庭是很少的。因此，美國住房供給壓力相對也就小了。

在美國買房，通常首付20%房款，首款不足20%，還需額外付按揭保險費，以降低貸款銀行的風險。貸款銀行通常按照不超過貸款人稅前月收入30％的比例提供貸款。大多數人在買房時都請中介經紀幫忙，中介費通常是房價的6%左右，由賣方支付，買方中介和賣方中介各得3%。此外，賣方還要承擔一些費、稅給地方政府。這樣算來，買房後不到3年轉賣，多半要虧本，至少要三年時間，才能把中介費「漲」出來，客觀上起到了抑制房地產短線炒作的作用。

所以，一般美國人認為，買房子仍只是一種消費，是為了享受大的生活空間，提高生活質量．

(文章僅代表作者個人立場和觀點)