美國房屋市場為何舊屋緩銷新屋熱銷？

美國經濟數據主要集中在房地產市場上，一個是四月份新房銷售數據，一個是四月份二手房銷售數據。再一個是房貸利率的變化。這些數據比較矛盾，需要逐一分析才能夠大致得出美國房地產市場現在的情況。

今天，也就是星期五，全國房地產商協會報告說，四月份，二手房銷售數量比三月份下滑2.6%，按季度調整後為599萬棟，是2003年六月以來銷售情況最緩慢的一個月。這個數據低於專家預測的614萬棟。

在銷售數量下降的同時，房價也在繼續下滑。全國房屋價格的中間值下降到22萬零9百，降幅0.8%。這是第九個月連續下跌。與此同時，市場上待售的舊房數量增加了10.4%，相當於市場8.4個月的銷售量。從四月份二手房市場的數據來看，市場下滑的趨勢還在繼續。

但是，星期四，商務部公布的四月份新房銷售數據卻出人意外地強勁。商務部的報告說，新建獨棟房的銷售數量增加16.2%，按年率計算，為98萬1千棟，大大高於專家的預測。16.2%是過去14年來最大的。金融時報評論說，這可能是美國房地產市場開始走出持續18個月的衰退的一個跡象。

第三個數據是30年房貸利率上升。據房貸巨頭房利美公司星期四公布的報告，這個星期，全國的30年固定房貸利率平均為6.37%，是去年10月以來的最高水平。而上個星期的平均利率為6.21%。利率上升的主要原因是通脹壓力上漲，聯儲會近期降息的可能減小。一般來說，利率走高對房屋銷售是一個制約作用。

*一為回顧一展望舊屋數字較可靠*

如何解讀這幾個相互矛盾的數據呢？全國房地產商協會的發言人沃爾特.莫洛尼在接受美國之音採訪的時候是這樣解釋的。

他說，新房銷售和二手房銷售一上一下，並沒有什麼不正常。原因是，這兩個數據的編製方法不同。二手房銷售根據的是六個星期前簽定的買賣合同，所以反映的是歷史，而新房銷售根據的是預售合同，反映的是未來。因此，新房銷售增加，顯示新房市場的前景有所好轉。二手房銷售下降則顯示這塊市場過去比較疲軟。但由於二手房數據編製的基礎，抽樣調查範圍要比新房數據的抽樣調查大的多，所以，二手房市場的變化往往比較準確，長期變化曲線也比較平穩。相反新房銷售的浮動或誤差也就大得多。

*莫洛尼：將緩慢復甦*

莫洛尼認為，新的數據給人的感覺大體是二手房銷售已經接近谷底，而新房市場的疲軟可能還會持續一段時間。

「我覺得，二手房市場或許已經接近下滑的底部，而新房市場的痛苦可能還有一點。二手房市場的基礎還是不錯的。最近兩年，美國增加了420萬個工作機會。很多人都在觀望等待。我們預測，從今年下半年開始，二手房市場將會出現非常緩慢的復甦。而新房市場的復甦則可能要等到明年。房地產市場在經歷了繁榮和修正之後，現在可能正處於逐步走出低谷的階段。」

莫洛尼強調，市場走出低谷的速度將是非常緩慢的。

美聯社說，四月份二手房銷售走軟的部分原因是天氣。年初氣溫較高，銷售的房屋數量較多，而四月份天氣轉冷，銷售數量回落。

不少觀察人士指出，次級房貸市場情況的惡化，以及房貸利率的上漲將給未來房地產市場的復甦增加新的壓力。

*房價今年略降？*

星期一，美國全國商業經濟學協會發表了2007年經濟展望調查報告。報告認為，房地產市場將繼續是影響今年經濟增長的主要因素。幾乎近半數接受調查的專家認為，房地產市場可能不大會在第四季度之前出現觸底反彈。大多數專家認為，房屋的中位價今年還會繼續下降，但降幅不會超過3%。這個協會把今年經濟增長預測從二月份公布的2.7%下調到2.2%。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)