《劉正竅門專欄》: 如何推斷合理房價（圖）

慎重進入房地產市場，尤其是那些泡沫嚴重的地區。(Getty Images)

看一個地區的房價有沒有泡沫，可用P/R值(房價和租金比)來判斷，一般在10到15之間屬於合理範圍。比如在加拿大曼尼托巴省，一套兩居室的公寓平均價格在13萬加元左右，而年租金在1.2萬上下，P/R值10.8，房價還在合理範圍內。而在北京，五環附近的平均房價每平方米超過1萬元，一套60至70平方米的房，至少要80萬至100元萬，而年租金3萬至4萬元，也就是P/R值在20至33之間，這就是房價有泡沫了。

其次是房價和收入比，也就是當地的平均房價和當地居民的平均家庭年收入之比。一般在3到5之間屬於合理，而超過6就離譜了。曼尼托巴省這兩年房價漲得很快，房子的平均價格從5年前的10多萬加元漲到了18萬加元上下，年平均家庭收入是5萬加幣，從目前看房價收入比還不到4，平均房價是合理的。而北京地區，如果以家庭年均收入10萬元為基準，按照上面的房價計算就是6至10之間，也是很高的。

到底你的房子值多少錢？除了上述兩個計量標準外，房屋大小、周圍的娛樂設施，還需要考慮以下4個因素：

第一，房子的地理位置

這不僅僅指房子處於鬧市，靠近商業區，或是在郊區，還涵蓋其它如周圍鄰居，一條街的盡頭或中部等等。如果鄰居不友善，很吵或是所處的那條街不是很太平，都會影響房價。

第二，房子的維護情況

現在許多買房人都希望能買一個馬上能入住，不需要額外工作的房子。所以那些電器才換過，牆才刷過，房頂才換過的房子，比其它條件類似但需要重新裝修的房子要賣得貴得多。如：一幢1980年的房子，電器都是新的，牆才刷過，最後比列出價高３萬賣出，竟和另一幢附近1990年建成比它大300平方英尺的房子賣價相同。其實電器全換也不過花了前房主4000加元，刷牆總共花了1000加元。這樣看來這筆投資很划算。

第三，財產稅 通常財產稅重的房子，賣價會低。

第四，市場走向 買方市場，當房源比買家多，房價自然會向下走。反之，在賣方市場房價上漲。

有位朋友2006年在俄亥俄州買的36萬的房子，現在市價只有21萬，可見市場的影響之巨。

對買房者來說，進入房地產市場，尤其是那些泡沫嚴重的地區，一定要多分析，慎入市。

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