樓盤成本清單曝光 開發商獲利屈居第二

2009-10-28 04:39 在記者的要求下，江西南昌紅谷置業投資有限公司總經理汪斌為記者提供了一份其開發的樓產項目"地中海陽光"的成本清單。記者發現，開發商、地方政府、銀行、媒體四個利益體形成一條"泡沫"製造鏈，將房價不斷推高。

地方政府是最大贏家

汪斌為記者"清算"了政府從中的收益，發現政府收益超過了房價的1/3，可以說政府是房地產最大的贏家。

開發商是利潤的第二大主體。"即便是中部地區的城市，一個項目賺1000萬元的純利潤也很常見"，南昌市一名開發商坦言。

江蘇省長發都市房地產開發公司董事長周力明說，銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來，房地產開發貸款始終是銀行利潤最大的一塊。

"媒體非常有用。"汪斌坦言，行業內基本上是成本價的3%至5%要投放至媒體。媒體為樓盤銷售造勢，炮製出諸如某樓盤"消費者連夜排隊買房"等"新聞"。

高地價--高房價的惡性循環仍在繼續。"國企抬價的現象很普遍，搶地搶得像瘋了一樣。"南京市浦口區國土局一位不願透露姓名的幹部告訴記者。

記者近日在江蘇、江西採訪時，多位基層國土部門幹部向記者反映，近期多個城市土地拍賣中頻頻出現國企製造新"地王"現象，地價紛紛超過2007年的歷史最高位。

南昌市土地交易中心主任錢友庚認為，"地王"頻出不是好現象，除了製造房價上漲外，過多的資金沉澱在房地產對宏觀經濟的損害很大。

他認為，土地市場和房地產市場都有潛規則。國有企業不怕地價高，因為資產在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項目，這裡虧損那裡能賺回來。房地產上市公司進入一種"高地價→高股價→更高地價"惡性循環。"國企現在不差錢，上市公司可以圈股民的錢，但是地價和房價高企帶來的巨大系統風險最終要金融機構和股民承擔，最終買單的是老百姓。"錢友庚說。

學者羊慧明等業內人士表示，如果國內一線城市房價繼續被哄抬炒高，將可能重蹈東京樓市"急漲長跌"的覆轍。事實上，北京、上海的人均收入還不到東京的1/10，而房價已比肩東京。換言之，京滬房價已經把未來十餘年的空間都透支了。日本的地產泡沫是一個富裕社會的泡沫，都拖垮了日本經濟，而中國還是一個整體不富裕的社會，出現超過日本的房地產泡沫，其災難性後果將更可怕。

專家們表示，當前經濟尚未企穩，全球經濟還在蕭條期的情況下資產泡沫膨脹，對中國而言絕非福音。泡沫加速膨脹後一旦貨幣政策調整、社會預期改變，泡沫隨時可能破裂，將動搖市場信心，居民財富損失和金融機構資產損失都會嚴重影響經濟復甦。

在記者的要求下，南昌紅谷置業投資有限公司總經理汪斌為記者提供了一份其開發的樓產項目"地中海陽光"的成本清單。從這份清單可以粗略地發現，房價的構成中，存在多個利益體，其中，開發商、地方政府、銀行、媒體算得上是前四大，他們形成一條"泡沫"製造鏈，從拍賣土地價高者得、虛假宣傳誤導消費、囤積居奇哄抬房價、高息放貸加重成本等方面，將房價不斷推高，以攫取更大價值。

住宅樓盤"地中海陽光"位於南昌市紅谷灘新區，目前其市場銷售的均價是每平方米約4720元。這份清單顯示，"地中海陽光"每平方米建築面積商品住宅成本是3946.61元。

在3946.61元/平方米的成本價中，土地使用權取得費用(樓面地價)701.61元/平方米，前期工程費是95.37元/平方米；房屋開發費每平方米1828.23元；管理費94.82元/平方米；財務費170.48元/平方米；銷售費用 (90%為媒體費用)160元/平方米；其他費用201.1元/平方米；稅費695元/平方米。

汪斌認為，這份"成本清單"說明，政府在從房價收益中"賺了一大把"。汪斌為記者"清算"了政府從中的收益：一是土地權使用權取得費用(樓面地價)701.61元/平方米；二是前期工程費中的"可行性研究費"2元/平方米；三是房屋開發費的 8.33%即152元；四是管理費中涉及政府的達50%即47.41元；五是稅費695元/平方米。幾項合計約1600元/平方米，超過了房價的1/3。此外，政府還要從購房人手中收取稅費和房屋維修基金等費用。"政府可以說是房地產最大的贏家。"汪斌說。

開發商是第二大利潤主體

從這份成本清單也可以看出，開發商是利潤的第二大主體。"即便是中部地區的城市，一個項目賺 1000萬元的純利潤也很常見"，南昌市一名開發商坦言，"現在的開發商是歷史上最厲害的一個商人群體。我們賺取的利潤是普通人難以想像的，當然有時候用來打點的錢也是老百姓想不到的。"

房價"成本清單"顯示出銀行在房地產市場投資中獲得了頗豐的效益，其每平方米收益在170元。汪斌給記者算了一筆賬，如果是購買一套100萬元的房子，從銀行獲得商業貸款60萬元，30年還清，按照現在實行的7折優惠利息，償還給銀行的利息也要10幾萬元。

江蘇省長發都市房地產開發公司董事長周力明說，銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來，房地產開發貸款始終是銀行利潤最大的一塊，主要是貸款利息遠遠高於其他行業貸款，一般也要達到百分之十幾。

媒體花費佔一席之地

記者採訪發現，房價"成本清單"中媒體花費佔據一席之地，在房價背後的利益鏈中，媒體作用巨大。汪斌坦言，就"地中海陽光"這個樓盤，目前每平方米160元的推廣費用中，有90%給了媒體。行業內，基本上是成本價的3%至5%要投放至媒體。

一位熟悉媒體運作的人告訴記者，一些市場化媒體在推高房價過程中負有不可推卸的責任。近年來，房地產廣告幾乎在都市類媒體的廣告收入中佔了1/3，從幾百萬到幾千萬不等。

媒體在獲取大筆廣告費用的同時，也承擔了為樓盤銷售造勢的"義務"，炮製出諸如某樓盤"供不應求""消費者連夜排隊買房"等"新聞"，欺詐群眾。僅南昌紅谷置業投資有限公司一家為例，今年該公司銷售收入約8個多億，其中，廣告費用就達一兩千萬元。汪斌坦言："媒體非常有用。"

"現在看起來政府有錢，日子好過，問題是和大眾想法完全違背，是走不遠的"。江蘇銀監局局長於學軍認為，地方政府不能把經濟發展的"寶"壓在房地產市場上，否則，政府在立場和利益上，就會和房地產商趨同化，和老百姓相背離。任何商人都是惟利是圖的，關鍵是政府如果在趨利中與其成為"合夥人"，對社會的危害是很大的，因為政府有很多的資源和手段發揮作用。政府本來是公共服務的，如果偏離了此角色，危害很大。

有關業內人士及專家分析，房價暴漲中政府負有不可推卸的責任。地方政府對於"經營城市""出售土地"的興趣和衝動，為房地產與地方政府的結盟提供了可能。一些地方政府官員在土地徵用、地皮出讓、工程項目中的腐敗行為，更成為這種聯盟關係的粘合劑。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)