中國房地產商今年銷售能否持續熾熱？（圖）

2010-01-13 00:55 作者:梁慧儀

2010年1月11日，一名工人在北京街頭一處地產廣告前打電話。(REUTERS圖片）

香港多家上市的內地房地產公司去年銷售大部分均明顯高於原來目標。然而,熱烘烘的樓市已引起當局的關注，今年能否延續去年的銷售增長勢頭呢?分析師相信需求方面仍有強大支撐，但中央的政策走向亦左右大局。

近日公布去年銷售數字的房地產商中，以保利香港(0119.HK:行情)和雅居樂(3383.HK:行情)完成合同銷售金額比目標高出百份比最高，逾四成;碧桂園(2007.HK:行情)亦高出22%;而內房股龍頭--中國海外(0688.HK:行情)去年實現房地產銷售金額按年增八成，至477.9億港元，年內完成的銷售面積高於上調後新目標近11%。

分析師表示，去年銷售成績反映內地居民對住房的需求熾熱，且中央08年底出臺的支持樓市措施亦幫了一把。

"2010年(內地房地產商)的合同銷售情況應不成問題，"蘇格蘭皇家銀行(RBS)亞太區地產研究部主管吳嘉後稱，"不少房地產商今年會增加推出不同城市的新樓盤，相信整體成交量仍會繼續增加。"

不過，熾熱的樓市惹起中央的關注，去年末樓市略為降溫，內房股股價亦出現調整。高盛指出，該行追蹤的內地及香港上市的內房股，平均較12月初的高位分別調整一成和兩成，而同期生國企股指數和滬綜指分別下調1%和5%。

中央政府對樓市的態度，市場最為關注。不過，分析師普遍相信，在外圍經濟仍不明朗下，中國今年仍主要靠內需保經濟增長，故對房地產這支柱產業，應不會嚴加打壓。

地王伴隨樂觀情緒誕生

儘管09年內地房地產商的銷情火爆，但畢竟這已是歷史數據，市場靜候它們稍公布後的2010年銷售指引。

不過，從近日房地產商繼續積極購地，以及多幅"地王"的誕生，反映它們對土地的胃納仍然龐大，或可窺見它們對後市的看法持續樂觀。

在中國財政部等部委於12月中發布通知，明確土地受讓人買地首次繳納比例不得低於全部土地出讓款的50%後，三家以廣東省為基地的開發商--廣州富力(2777.HK:行情)、碧桂園和雅居樂就以255億元人民幣、高出底價近55%的天價，投得廣州亞運城的土地，刷新全國"地王"新記錄。

"地王的出現，反映發展商對後市看好，且資產負債情況穩健，"中銀國際分析師何柱稱。因為房地產商不能利用借貸買地，購地款都要拿"真金白銀"。

法國巴黎證券估計，不少內地房地產現時的手頭現金高達70-80億元人民幣，平均的負債比率只為37%，相信今年這些公司的基本因素風險較低，因它們沒有迫切的流動資金需求或債務壓力，且手頭物業的庫存量亦不多。

美銀美林表示，用家需求強勁但新供應有限，雖然政府政策存在不明朗，2010年對中國房地產板塊，仍可選擇性買入。

該行相信，政府主要關注部分城市的住宅價格過高，而非高的成交量，預期本地消費、二三線城市化的發展，以及居民收入增長將可支持行業的表現，其首選股份包括人和商業(1387.HK:行情)、華潤置地(1109.HK:行情)和遠洋地產(337.HK:行情)。

RBS的吳嘉後後認為，中國應不會在今年上半年從宏觀政策方面嚴厲打壓樓市，"假如沒有政策短期陰影，現時內房股的估值及市場對住房的需求，這些股份仍有上升的動力。"

政策、經濟左右大局

去年房地產價格大幅上揚，引發市場對樓市泡沫的擔憂，當局去年亦重申了執行第二套房支付四成的首付比例。但對於首次置業人士，或者是為改善居住環境的換樓的人士，仍可繼續享受兩成的首付比例。

而為了抑制高昂的房價，中國自今年1月1日起，將個人二手房轉讓的營業稅征免時限，由兩年恢復到五年。

不過對於開徵物業稅，分析師及發展商普遍相信短期內難以落實。瑞銀表示，這當中牽涉到如何將現時的土地增值稅(LAT)、房產稅等稅種整合為一，故在沒有新的稅法定出以前，難以開徵物業稅。

法國巴黎證券預期，中國政府未來將進一步對過熱的樓市發出警示，並或於未來三至六個月逐漸將先前所給予的優惠政策逐步取消，這將會令到短期的需求減慢。該行預期短期內房股板塊或有5-10%的下調風險。

"我們相信聚焦高端市場或一線城市的發展商，短期內將面對較大的下跌風險。"該行在昨天發表的報告中稱。

除了針對樓市政策外，今年內地新增按揭貸款量、加息與否，以及環球經濟復甦的情況，均是現時牽絆著樓市的不明朗因素。

溫家寶12月底接受新華社專訪的各項表述，顯示政府對已出現的經濟強勁復甦並不過於樂觀，並慎言刺激政策退出。他又明確要求，運用好稅收、差別利率以及土地政策等經濟槓桿加以調控，穩定房地產的價格;維護房地產市場秩序，打擊捂盤惜售、佔地不建、哄抬房價等違法違規的行為。