牛刀：貪官跳樓是本輪房價崩盤的開始

2010-04-12 05:58 作者:牛刀

最近接連發生貪官外逃和跳樓事件，讓人警醒。2007年11月，深圳中天置業老闆攜款外逃，宣告中國房地產進入調整。遺憾的是，當土地流拍、退房潮等相繼發生，再加上美國雷曼兄弟破產，中國開始了以史無前例的政府行為來哄抬房價。從那時起，中國就注定了房地產不可逃脫崩盤的命運。無論現在政府怎麼做，包括咬死不加息，加大人民幣貶值幅度，也不可挽回房地產崩盤的命運。

人們很關心，房地產崩盤了，會是一種什麼樣的情形？只要稍微留意，今年以來，北京、上海、深圳等城市，很多中介公司已經在關閉一些地鋪，減少成本，所以，這次崩盤，不會再是從中介公司開始，他們已經有所防備，這種理性十分難得。當然，只要不加息，這次崩盤也不會從開發商開始，開發商依然在享受著低利率、高槓桿的盛宴，開發商自有資金比例依然是15%，在銀行的槓桿效應高達5.5倍。

在這種政策之下，開發商依然可以像2008年那樣說，「要死也是銀行先死，開發商不著急」。當然，銀行經過一系列的壓力測試，在房價下降30%時是沒有風險的，下降了50%，風險係數也很低，再加上中國商業銀行的撥備率是161%，只是略高於國際警戒線的11%。銀行風險也不大，但是，銀行在股市大規模圈錢行為在所難免，圈錢圈到最後就圈不下去了。

那麼究竟是從哪個地方蹦起呢？根據本次政府哄抬房價的特點，這次房地產崩盤付出沈重代價的將是許多城市主管房地產的市長或有關官員，其特徵是他們的外逃和自殺。有些官員陷得太深，罪孽深重，無法解脫，包括收受巨額賄賂，指使黑社會強行拆遷，逼死人命。今年以來，相繼出現的主管房地產官員的外逃和自殺，絕非個案，相關性的事件將發生在房地產崩盤前夕。老百姓只要關注，又有哪個城市的高層官員外逃或者自殺，那就是那個城市的房價快要蹦了。

很多人不知道為什麼房地產注定要崩盤？世界銀行副行長林毅夫在回憶日本房地產崩盤時說，首先是國民心態已經完全壞了，沒有人會相信房價下降，再加上貨幣在貶值，因此，都去買房子。他的堂弟專門從臺北趕去東京，花了5億日元買了一套房子，一年多時間最後沒辦法因為房價還在下跌，就1億日元賣了。這是什麼心情？

中國的國民心態壞到了什麼程度呢？有一點和日本房地產崩盤前夕相同，那就是沒有多少人會去想創造社會財富，大家都想以錢變錢，而且，以錢變錢的成功事例比比皆是，主要是炒樓。大家在街頭巷尾談論最多的都是炒樓暴富的傳奇，誰還想去拿幾千元錢的薪水？日本的大街小巷當時流行一種報紙，叫做《煉金術》，就像現在中國各大城市電視臺和報紙的什麼財富天下、第一財經、財經五連發、置業寶典、理財顧問、理財週刊、理財寶典，成為居民追捧的媒體，培養的是全民投機心理。

但是，也有一點心態和日本不相同，但是更可悲。那就是所有炒樓客抱定一個信念，認為只要房價一跌，政府就會出手再次哄抬房價，然後是一輪更大規模的暴漲，重複2009年的故事。然而，這種故事還能不能重複，並不取決於政府，而是取決於貨幣，再次瘋狂注入基礎貨幣，那可能不是房價的問題，而是整個經濟都要崩潰，沒有誰會去冒這個風險，更何況地方政府的債務已高達13萬億，可以說是堆積如山，怎麼處理都是很頭疼的事。

在這種心態下，房地產不崩盤，沒有誰會收手。心態壞了，也就成了心太壞了。美國基本上已經達到目的，人民幣很快會大幅升值。人民幣大幅升值後，美聯儲將會提高利率，人民幣也會同步加息，這對樓市炒家和泡沫嚴重的城市都是很痛苦的。人民幣升值啟動後，會有大量熱錢流進中國，但是，投機色彩很重，會造成房價的暴漲暴跌。這條路徑，可能是房地產崩盤的必由之路。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)