揭秘房產證背後降價潛規則

2010-06-27 14:41

房產證背後的降價潛規則

房產證面積小於實際面積以達到「暗降」目的，已成為主流房企賣房手段

房產證裡正被開發商藏上一個帶有降價效果的大秘密，「名副其實」這個詞開始並不適用於它了：50平方米的房產證對應的可能是115平方米的大戶型。

6月22日，筆者在探訪深圳、北京等知名開發商樓盤後發現，近期在售或開盤項目中，贈送面積已成為主流開發商「暗降」的秘密手段。大量的贈送面積，實際上並未計入房產證，通過這種手段開發商可以在表面上保持「較高」單價，而實際折合單價卻早已下調，房企正掀起新的「贈送潮」。大幅贈面積使得房產證上的面積一直呈現彈性變化，這使促銷賣房行為演繹到了極致。

房產證的「彈性」面積

雖然萬科也表示「降價不是件丟人的事」，但2008年張揚的降價教訓，讓萬科再不敢明目張膽降價。

「萬科2008年高舉降價大旗，遭到同行的‘討伐’，前車之鑒，萬科這次略顯謹慎，不敢輕言降價。」合正地產品牌總監王龔敏說。

事實上，萬科不敢高調降價，已經在開拓另一種營銷方式，即在總價銷售情況下，房產證上的面積遠小於實際面積，提高單價，看起來比周邊房價賣得貴，多出來的面積是通過贈送方式，實際折合價格卻低不少，這樣可以隱藏價格。

據瞭解，深圳萬科華府一期採用單價銷售方式，但二期開始全部採用總價銷售方式，有的戶型贈送面積超過80%。華府三房88平方米，實際面積達143平方米，一般的樓盤贈送只是陽臺和凸窗，而萬科一些項目直接贈送整個房間。

該樓盤銷售經理告訴筆者，他一個客戶買的75平方米房，總價為208萬，成交價不到28000元/平方米。但實際面積為108平方米，算上2500元/平方米的精裝修，實際單價只有1.8萬元/平方米，此價格比一路之隔的上河坊樓盤還便宜。

同樣，萬科在深圳的清林徑等其他三個樓盤也是採取相似的銷售方式，其在天津、重慶即將推出的樓盤，也都在公開資料中表示，有面積贈送。

而在北京，一位曾在萬科假日風景做售樓經理的劉女士告訴筆者，在售的萬科假日風景中部分115平方米房源的贈送面積能達到65平方米，而近期開盤的萬科樓盤都有贈送面積，只是幅度不太一樣。

對於這種做法，家家順金地梅龍鎮分行銷售經理劉明亮告訴筆者，這是開發商的一種營銷策略，房產證面積低於實際面積，可以規避新政，替客戶減少一成首付資金，90平方米以上首次置業要三成首付，而萬科里程89平方米實際擁有122平方米，剛好屬於兩成首付範圍內，又可以滿足客戶對大戶型的需求。

知名房企曝潛規則

實際上，每當市場出現滯銷，開發商贈送面積促銷就會大舉湧現，通過大量附送面積，實現變相降價，這幾乎成了一個行業潛規則。

保利位於上海的保利葉上海項目售價從2月的18500元／平方米下調到6月的16500元／平方米，同時贈送面積由8平方米增加到35平方米，實際測算下來的價格下跌30％左右，使得該項目所推出的216套房源幾乎當天就被搶購一空。

中房信集團的銷售統計數據顯示，這個成交均價僅比5月份下調了5.7%的樓盤，卻成為上海6月份唯一的「日光碟」，原因是此樓盤的附送面積達到每套房建築面積的40%左右。

「贈送面積的營銷辦法一直就有，但開發商銷售不暢的時候，往往以此作為優惠手段。」易居研究院北京所副所長牟增彬表示，在目前成交量銳減的市場「瓶頸」時期，預計新上市的樓盤中將有一大半會通過增加附送空間面積提高銷售，附贈面積佔整套房屋總建築面積的比例可能達到20％-30%。

在不久前舉行的投資者交流會上，萬科表示，5月份，公司銷售金額同比下降20%，環比下降30%，略好於行業平均60%的下滑幅度，其主要原因是萬科產品結構中90平方米以下的房子佔比較大，是全行業最高水平。

這讓業內分析人士更多地把目光集中到了萬科85平方米以上戶型卻贈送10平方米以上面積的營銷法則上。

華潤置地一位銷售負責人告訴筆者，一些樓盤贈送的面積很多是在規劃中不能算作入戶實用面積的部分，儘管開發商在後期銷售的時候會告訴購房者應該如何改造贈送部分的面積，但開發商本身卻不能對此進行操作。但通過這種方法開發商與購房者都能獲利。

「所有樓盤的總建築面積在土地出讓時已規劃確定。而贈送面積變相提高了建築容積率，其實是打了擦邊球。」這位負責人表示。

牟增彬也告訴筆者，開發商非常清楚所謂的「送面積」其實是變更規劃設計的違章搭建，如果由他們完成搭建，這違背了房屋的初始規劃設計。

但對於這種做法，作為各地房地產市場主管單位的各地住建部門卻並未給出明確意見。北京市住建委一位相關負責人表示，贈送面積的做法在一定程度上是允許的，但如果贈送部分確實屬於違規搭建，影響了居民生活，那麼住建委接到情況反映後，也會處理。

當萬科等房企再現「贈送潮」時，降價大戰似乎一觸即發。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)