葉檀：房地產貸款政策被誤讀？

房地產市場處於膠著期，房地產政策同樣處於膠著期。房地產政策傳聞，使得市場一天一驚。

住房和城鄉建設部政策研究部主任秦虹澄清，「第三套房不放貸及沒有社保人員限購政策可能退出」的消息純屬誤讀。7月12號地產股的大漲，靠的就是三套房放貸的強心針，難道市場真的誤讀了房地產的未來?

市場很理性。就是秦虹主任不澄清，三套房貸款放鬆也是現實。據媒體報導，杭州、上海、南京等城市各銀行悄然改變此前「原則上暫停發放」的做法，重新「開閘」第三套房貸。以杭州為例，前不久一些銀行出臺了三套房貸款細則。其中，對於第三套房，銀行大多要求首付5.5成，利率以基準為基礎上浮15%-20%。而上海對於二套房貸認定也開始「適度寬鬆」，在實際操作中以「認貸」，而不是三部委明確規定的「認房」作為認定標準。

為什麼大家認定房地產政策會略有放鬆?無非是因為有前車之鑒。2008年房地產調控成效斐然，不料2008年爆發的金融風暴，使得緊縮變成了刺激，造就了前所未有的房地產價格井噴奇觀。以往的數次調控無不無疾而終。這說明，中國的固定資產投資與內需，銀行的利潤與房地產貸款緊密相聯。

如今上半年的宏觀經濟數據出臺在即，到目前為止的預測是，固定資產投資與GDP略有下降是大趨勢，一些企業已經為了資源產品的下挫付出了真金白銀的代價。這些企業的遊說能力不容小覤。並且，上半年上市銀行如願在資本市場融到了3000億元人民幣的資金，又有實力開始大手大腳對外貸款尋求下半年的業績了。這就是所謂的銀行吃飯行情。

目前中國經濟雖然不至於大落，但領先指標等顯示有微落的趨勢，加上銀行放鬆貸款、房產稅只聽雷聲不見雨點，大家抓緊機會享受房地產上市公司短期反彈的成果，在投機市場實在是再自然不過的邏輯。

房地產市場的膠著同樣反映了中國經濟改革艱難。雖然有關方面試圖將民間資金引入實體經濟領域，但高高在上的行業壁壘、模糊不清的產權機制與獎勵投機者的錯誤激勵機制，無不促使資金進入投資領域。不要說民間資金，就是央企的一多半也大踏步進入房地產市場，而地方政府除了投融資平臺之外，最積極的就是成立產業基金，成為上市公司的大股東。如此一來，還有多少資金願意留在實體領域打拼?

事實上，銀行的投資性住房的個貸按揭，從來都是各行爭奪的優質資產，是貸款中的香餑餑。當然，銀行也清楚一旦房地產市場真正轉入熊市，房地產資產可能大幅折價。但機構對未來的風險總是漠然，對現實的收益總是不能做到無動於衷。看著其他銀行通過房貸獲得業績，那些在資本市場補充了資金、那些存貸比還有空間的總是心痒難熬。目前房地產信貸被控制，是監管層強大壓力下的不得不然，一旦壓力稍有放鬆，反彈的動力將十分驚人，下半年的信貸20%流入房地產，就可能達到8000億元之巨。

表面上，銀行給自己提供了金色的安全降落傘，對於第三套房，銀行大多要求首付5.5成，利率以基準為基礎上浮15%-20%。槓桿比率只有一倍，利率上浮，既安全又能盈利，何樂而不為?所有阻止銀行在房地產貸款領域擴張的，恐怕會被貼上反市場的標籤。之所以如此低的槓桿、如此高的利率，仍然可能讓房地產價格反彈，只能說明，目前一些企業與個別人手中積壓的資金太大，從農產品、房租可以看出，未來隱性通脹壓力在增加。這是房地產價格反彈的溫床。

銀行放鬆二、三套房信貸的本質是，銀行是否應該支持投資性購房，銀行是否應該開闢符合中國經濟發展方向的盈利之道。如果銀行無法跳出目前的融資——放貸、擴張——再融資的惡性循環，不僅中國的房地產市場調控難以見成效，就是中國的金融改革也難以收效。

市場對於房地產政策的誤讀，源於其本身的曖昧不清。出於理智的考慮，我們願意相信，中國此次房地產調控不可能出現大幅逆轉。

註：此文剛寫完，看到住建部與銀監會堅持國十條的表態。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)