潘石屹：新政立竿見影 退房潮呼嘯而來 (圖)

2010-10-02 12:59

國家有關部委再度收緊房貸政策，要求首套房首付須超三成，三套房貸全面停止。不到24小時內廣州爆發大規模「退房潮」，這其中便包括位於番禺號稱中國第一大盤的某項目。在重拳調控出擊之下，樓市陷入一遍恐慌……

9月29日，七部委出臺政策措施遏制部分城市房價過快上漲。SOHO中國董事長潘石屹第一時間對新政策作瞭解析，認為住房信貸政策和全國試點房產稅是新政中最為重要的兩條。他認為這次調控對市場有立竿見影的影響。

二次調控在意料之中

潘石屹表示此輪調控其實在意料之中，許多點都是過去政策的延續，但避免了「上有政策，下有對策」的現象，比如如首付提高到三成以上的一刀切；也有些是對下一步即將出臺的政策打下了伏筆，讓市場早有預期，比如房產稅；還有些可能也很難落實，比如增加土地供應，拆遷難，耕地不讓佔，還哪有土地呢？

住房信貸政策和全國試點房產稅最為重要

潘石屹認為新政5條政策中住房信貸政策和全國試點房產稅兩條最為重要：住房信貸政策就是「按揭政策」，過去一直在劃分首套、第二套、第三套以上，操作和監管起來太困難，這就是屢屢調控仍不見成效的根本原因。按揭首付調整，實質是用多大的槓桿啟動住房需求，一成就是十倍槓桿，二成就是五倍槓桿，三成以上就是三倍以下的槓桿。現在是從五倍的槓桿調成了三倍以下，自然啟動的住房需求就會下降，是立竿見影的影響。

房產稅只是擴征，原來就有房產稅的政策，只是住房免收了。現在再出就是重新徵收，在政策的出台上就比較容易。房產稅雖然沒有明確，但用了「加快推進」 的字眼。給人的感覺是房產稅在向我們一步步走近。「房產稅」的出臺，會增加持有住房家庭的日常成本，更會影響到以投資為目的購買多套住房家庭的需求。

在此輪調控的五條政策中，除第一條要限制家庭購房套數屬於臨時性政策之外，其餘都抓住了問題的關鍵，隨時可以調整。如果三成的首付還壓不住房價，可以調成四成、五成或更高。待到租金回報率、空置率等指標回到正常範圍之內，調控就可以看作成功了。

對下季度市場不樂觀

從上半年上市公司財務指標分析來看，各房企的負債率普遍偏高，平均比2009年高出20%，因此房企都寄希望於「金九銀十絕地大反彈」。但在九月剛結束時，政府就出臺了以上政策，其中按揭政策尤其對市場有立竿見影的影響作用；另外，還有懸在頭上的一把劍就是「房產稅」什麼時候出來，也對購房者的心理預期有重要的影響。基於以上判斷，潘石屹對下一季度住房市場的房價和成交量不樂觀。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)