上海現退地 或為房價下跌先兆(圖)

2010-12-01 14:48 作者:徐健

房地產市場調控新政（國十條）出臺後的首例開發商退地（住宅開發用地），昨日出現在上海嘉定的兩個地塊。

上海土地交易市場昨日發布的第104號土地出讓公告顯示，上述兩地塊以「退定後重新出讓」的身份尋找買主。該信息讓首例「退地」傳聞得以證實。

業界人士分析，與2008年「退地」潮有所不同的是，此次退地不僅是為當初的高價拿地埋單，更是因為持續收窄的融資渠道，讓房產商「圈錢」受阻無力開發，從而把資金鏈問題從幕後搬到了臺前。

而「退地」的出現，被歷史證明是房價下跌的徵兆。2008年6月，上海普陀長風某地塊被開發商退地，隨後多個城市爆出退地消息，接下來出現了2008年下半年至2009年上半年的一輪房價調整。

先後兩次出讓

公開信息顯示，上述兩退地地塊是：嘉定區真南路以南、走馬塘以西地塊（下稱「真南地塊」）；嘉定區百安公路以西、恆榮路以南地塊（下稱「百安地塊」）。對應的開發商分別為寶華企業集團（下稱「寶華」）和萊蒙寶山信息諮詢（深圳）有限公司（下稱「萊蒙寶山」）。

上海土地交易市場第91號和109號土地出讓公告顯示，這兩家公司分別於今年1月7日和2月26日摘得上述地塊，成交總價分別為24.186億元和11.05億元。其中，真南地塊折合樓面地價約12503元／平方米，與起始樓面地價相比，成交溢價率達336%，一度成為上海嘉定南翔住宅用地地價的「標桿」。

業內人士分析，按照這一拿地成本，再加上建安成本和財務成本，最終出售的商品房成本大約在19000~20000元/平方米。而目前鄰近的樓盤如金地格林世界，其精裝房銷售價格也大概在18000~21000元/平方米。

照此計算，如果房價在樓市調控政策出臺以後停止上漲，真南地塊的開發利潤將非常低甚至為負。

果然，僅僅不到一年，這兩個地塊便面臨「易主」的命運。

資金之困

「退地多為開發商資金問題。」上海嘉定區政府一位不願意透露姓名的人士昨日對本報記者表示。

昨日，本報記者撥通寶華一位知情人士電話，對方第一句話稱：「這塊地怎麼了？退了唄！可惜嗎？我覺得好可惜！」

該人士說，退掉真南地塊後，寶華損失了約6000萬元，其中約5500萬元屬於競買保證金。

據其介紹，考慮到真南地塊總投資額可能高達40億元，寶華在拿地之前引入了合作夥伴。然而，今年樓市調控新政出臺後，合作夥伴融資受阻，並在很長時間內都難以解決資金問題。「這樣一來，我們財務一開始針對這塊地安排的資金就不夠了，政府也不可能臨時改變付款方式、付款時間，我們後來也想籌資，但找不到辦法，只能退地。」

同樣的資金難題或許也出現在另一家退地開發商萊蒙寶山身上。

相關資料顯示，萊蒙寶山與正赴港IPO的房企萊蒙國際集團有著千絲萬縷的關係。萊蒙國際於1993年在香港成立，主要業務包括房地產開發、城市綜合體開發與運營和商業零售。

據有關媒體報導，長期以來，萊蒙國際也因為融資渠道狹隘，企業的快速發展受到極大的制約。

易居中國分析師付琦指出，「退地」只有兩種可能，一種是一方違約，一種是雙方都違約。「出讓方違約只可能是無法交地，但這兩年上海的宅地都是淨地出讓，因此不太可能存在這個問題。」也就是說，一般退地都是開發商方面違約。「但是現在宅地越推越少，開發商搶地都來不及，拿到手的怎麼可能"吐"出來，而如今的土地市場又不允許囤地，開發商拿了地必須投錢進去開工，這樣推理，開發商退地的原因多數就是缺乏資金。」

退地或只是開始

究竟是合作夥伴在資金上掉了鏈子，還是退地開發商自身資金問題導致了「退地」？

易居中國近期的一份報告指出，2010年一季度房地產市場的火爆，直接導致4月份史上最嚴厲調控政策「新國十條」的出臺，調控之下國內上市房企現金流普遍「飢渴」，資金需求和資金壓力明顯增大。其中中報營業收入前20強的房地產上市公司，經歷上半年對房地產開發資金的投入和二季度銷售大幅縮量，截至6月份的每股經營性現金流為-0.70元，已創近幾年同期最大負值。

例如，上半年拿地「瘋狂」的保利地產付出的代價就是現金流為負，報告顯示，保利地產上半年經營活動現金流量淨額為-233.48億元，已超過了同期同樣拿地較多的萬科（-95.14億元）。開發商在拿地熱情持續高漲的同時，資金飢渴程度亦可見一斑。有市場分析人士甚至指出，隨著開發商資金鏈持續緊張，在全國範圍內，不排除類似真南地塊這樣的案例還會出現的可能性。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)