最嚴厲調控為何開發商最快樂

2010-12-06 14:25 作者:陳雪根

betway体育手机网 數據顯示，11月，全國100個城市住宅平均價格為8487元/平方米，較上月上漲0.82%，其中86個城市價格環比上漲。在北京、上海等十大重點城市中，除南京環比下跌0.07%外，其他9個城市房價平均高達15407元/平方米，環比上漲0.41%，同比飆升34.29%。

房價並未因史上最嚴厲調控而應聲下降已是事實，預計下一步房價還將上升，原因無它，一是通脹趨勢越來越明顯，二是此次調控主要實行的是需求端管理。

依據國家統計局的數據，今年10月份，居民消費價格指數(CPI)同比上漲4.4%，11月預計將破5%，遠高於3%的既定目標，通脹已經不再是預期，而是一種現實。為此，國家再次啟動對於物價的管制措施，同時，央行連續加息，貨幣政策開始回歸「常態」。從這些措施可以看出，CPI上漲並不是因為短缺引起的，而是錢多惹的禍。儘管央行收緊銀根，但在輸入型通脹的作用下，要剎住上漲勢頭並非易事，為此已不得不祭出行政手段實施管制，管制只能作為臨時性措施，管得了一時，管不了長久。很多商品、很多行業實際已經積聚起強烈的漲價衝動，漲價的連鎖效應已經顯現。在各種漲價因素的助推下，房價要降也難。而且，在通脹加劇、股市下挫、其他投資渠道依然狹窄的情況下，買不動產以及貴金屬成為躲避通脹的天然良港。國家雖然採取了不少措施控制開發商融資，但開發商的融資渠道並未堵死，開發商也還沒到缺錢的地步，因此，迄今為止並無哪個開發商主動降價。這兩個月樓市成交量的上升說明量增價挺的態勢基本沒有改變。

分析史上最嚴厲的調控，很多措施如限購、限貸、限外等實際都是控制需求的，增加供給只用在保障範圍內，對購買商品房的人來說，增加保障房並無實際意義。而且，增加保障房的土地供應同時意味著減少商品房的土地供應，使得商品房越加稀缺，地價越加高企。換言之，需求依然存在，只是被政策強行壓制下去了，在需求被壓制的同時，供應卻在減少，結果房價地價在另一個水平上得到支撐，只要房價小幅下調，剛性需求就會藉機釋放，如果政策改變，勢必導致房價報復性上漲。11月下半月，上海多個地區再現開盤熱銷場面，成交量逼近百萬平方米，成交均價徹底翻盤，達到歷史高位，原因就在於部分開發商調低了5%左右的預售價格。同時，地方政府的調控姿態也在或多或少助推房價。11月初，北京曾一度暫停單價每平方米3萬元以上的新樓盤預售審批，但此舉就像為了減排拉閘限電一樣，只是官樣文章，自11月下旬到12月將會有15個左右預售均價在3萬元以上的樓盤入市。河北最近大肆宣傳環首都經濟圈概念，結果首先拉起的就是房價地價。正因為供求關係失衡、剛性需求依然存在，正因為地方政府調控態度曖昧，所以，瞄準二三線城市、主供中小戶型的萬科成了國內首家銷售過千億的霸主，八成以上房企改寫上半年低迷的銷售態勢，一舉完成全年銷售任務，而地方政府依靠賣地也賺得盆滿缽滿，截至11月22日，十大城市累計賣地6694.54億元，除杭州和重慶同比小幅下降外，其餘八大城市同比均大幅增加，上海、北京依然是土地財政的老大和老二。

看來，樓市已再次陷入越調控越火熱的境地。如不改變通脹態勢，改變供求關係，就是出臺第三次、第四次調控依然難以走出這一困境。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)