上海怪象603平米地鐵出口竟征地3萬平米

修一個佔地只有603平米的地鐵出口，卻要徵用約3.5萬平方米的土地，這發生在寸土寸金的上海市靜安區，而奇怪的是，在多徵用、名為「市政公用」的土地上，將有一座「商務辦公大樓」拔地而起。

目前阻擋地鐵13號線和這座「商務辦公大樓」修建計畫的，是石門一路239號。這裡原本是河南商人劉學東在上海靜安區租下的一棟5000平米大的4層樓房。因為上海市地鐵13號線的修建，這個鑽石地塊突然被納入拆遷範圍，被認定為「喪失任何商業價值」。

今年9月30日，靜安區人民法院以「房屋因（軌道13號線）市政建設被列入拆遷範圍，已失去任何商業可行性」為由對劉學東下發一審「通牒」，要求他解除跟原告即產權人上海電氣之間的租賃合同，並立刻搬出。

如此，劉學東不僅要「淨地出門」，還要倒貼幾千萬。一則，因為合同解除，拆遷人就無需根據《拆遷條例》給劉學東房屋置換和貨幣補償；二則，劉把商鋪租來後，又轉租給了三家公司，光違約金就高達幾千萬，這還不包括合同預期收益。

給劉學東帶來麻煩的地鐵13號線，在靜安區政府官網的描述中，和同樣在建的12號線是近年來靜安區規模最大的一個軌道交通建設項目，也是靜安區市政動遷中規模大、動遷戶數多、時間要求緊的重大建設項目。

南方週末記者調查發現，在各地大興地鐵的狂潮帶動下，一些地方政府以地鐵這一公共利益的名義拆遷囤地，正蔚然成風。地鐵似乎成為了一條「貪吃蛇」，總是尋找合適的機會吞上一口。劉學東在上海的遭遇，是為這一現象的註腳。

真的只是市政公用嗎

一個南京西路附近的繁華地塊，為什麼一下子就喪失商業價值？在上海市城市規劃研究院2008年編製的13號線未來規劃中，劉學東承租房上清晰地寫著它未來的用處：「商務辦公」。

劉學東的大樓所在的靜安區，是上海最繁華的內環市區之一，該大樓位於南京西路商圈和威海路商圈之間，緊鄰舊上海第一遊樂場——張家花園，地理位置優越。

四年前，劉學東從上海電氣集團手裡租下這幢無人問津的「爛尾樓」。這裡原來是上海紅星軸承廠的一個廠房，隨著1990年代國有企業改制的大幕開啟，軸承廠的榮光不再，廠房被拍賣，但此後，這個繁華地段的建築雖幾經轉手卻不見起色，直到2006年6月，上海電氣旗下的資產經營有限公司以3800萬的價格拍下。

此時，上海雲水信息技術有限公司法定代表人劉學東剛到上海灘闖蕩，正在尋找商業項目為公司發展積累資金。是年10月，雲水信息和上海電氣簽訂租賃合同，2017年到期。

在劉學東的包裝下，山雞變鳳凰，這裡變成了供不應求的「鑽石樓」，因為地處南京路附近的黃金位置，在三家公司入駐之前，有多達百家企業要求進駐。

當時對於房屋是否會被拆遷，上海電氣在合同裡承諾：「根據城市的市政規劃，房屋不影響日後的市政建設」。但僅僅過了3年，上海電氣就先違約了。2009年4月，上海電氣給劉學東發來一份電函，要求劉做好「搬遷前的準備工作」，因為軌道13號線南京西路站建設將大樓納入拆遷範圍。

這條全長33.6公里的市政重點工程早在2008年的年底就已破土動工，一期工程的終點站正是位於靜安區境內的南京西路站，預計2012年竣工。

上海電氣所言並非沒有根據。在它給劉學東發來電函之前的3月25日，靜安區房土局就給上海13號線發展公司頒發了拆遷許可證，包括劉學東承租大樓在內，拆遷面積高達3.5萬平米，但根據《建設用地規劃許可證》，其中真正用於地鐵口建設的只有603平方米，剩下的均為臨時施工用地。

值得一提的是，《建設用地規劃許可證》「用地性質」一欄寫的是「市政公用」，拆遷工作正是在這一口號中推進。「由於公共利益的概念在立法上尚無統一的界定，而恰恰是這一模糊地帶，為地方政府提供了濫權的空間。」北京才良律師事務所律師王令告訴南方週末記者。

但為什麼一個只有603平米的建設項目，卻要徵用將近60倍的土地作為臨時用地呢？臨時用地真的只是市政公用嗎？

南方週末記者在2009靜安年鑑中找到了部分答案。這不是區政府第一次在地鐵建設拆遷範圍的基礎上增加徵用面積。

年鑑顯示，地鐵12號線、13號線建設過程中，與市規劃局、申通地鐵集團多次協調，在滿足地鐵車站功能同時，策劃區域改造開發，使石門一路出口和茂名北路出口拆遷範圍在原有基礎上增加40%，拆遷範圍達到3萬平方米以上。12號線是另一條跟13線幾乎同時開工的項目。

儘管上海市政府在一份針對13號線南京西路站的土地管理文件中指出，臨時使用土地不得修建永久性建築物，使用期限為兩年，但南方週末記者從特殊渠道獲取的一份拆遷方案表明，劉學東承租大樓上最初用來做地鐵施工辦公場所，而未來的規劃則是商務辦公大樓。

劉學東算了一下，即便按每平方米7萬、20層樓算，大樓價值也高達100億，而按現行政策規定，地下收益部分歸地鐵公司，地上部分歸區政府。

《拆遷許可證》合法性存疑

雖然上海電氣下了「搬出電函」，但還是每月照例向劉學東催繳房租。在劉學東的印象中，上海電氣自己也並不想被拆。

劉學東回憶，當時上海電氣領導曾特地找他談，請他做政府工作把這棟樓保下來。「他們說，他們是國有企業，不能跟市政工程對抗。」

去年9月25日，拆遷大限已到，拆遷範圍內的其他居民陸續撤離，但劉學東依然沒有接到任何搬出的通知，靜安區房土局不得不將拆遷日期延長至12月31日。而就在這之前的一個星期，上海電氣突然將雲水信息及其轉租的四家公司告上靜安區人民法院，要求解除租賃合同。靜安區房土局再次將拆遷時間延續到今年3月24日。

今年9月25日，靜安區人民法院公開審理此案，並迅速在國慶前一天宣判，雲水公司和上海電氣的租賃合同應當自2010年1月4日解除，承租的四家公司在10天之內騰退承租部分。

如此判罰，在劉學東的律師看來有違常理。最讓律師質疑的是，《拆遷許可證》的合法性。

根據《拆遷管理條例》規定，要拿到拆遷許可證必須具備5個要件，但原告始終沒有提供最關鍵的《國有土地使用權批准文件》。此後，劉學東奔走土地管理部門要求信息公開也一直未果。

長期代理拆遷案的北京才良律師事務所律師王令認為，用地必須在辦理國有土地劃撥使用手續之後才能使用，但南方週末記者在上海市房產部門查閱的資料顯示，這塊地從未被劃撥，至今仍在上海電氣的名下。

劉學東回憶，去年年底，兩個自稱上海某部門退休高官的人找上門，希望劉學東把拆遷補償的事交給他們去談，最後給點提成就行，否則損失很大。劉學東不信這個邪，衝著他們說：「這裡是大上海，即便拆了，也會依法補償。」對方拍了拍他肩膀說：「年輕人，這裡是上海灘，水很深，儂不曉得！」

「地鐵式拆遷」背後的政府邏輯

13號線總投資約198億、貫穿上海8個行政區，在2008年年中通過國務院立項批准，並在這年年底開工。負責建設的是上海軌道交通13號線發展有限公司，隸屬於上海申通地鐵集團（股票代碼：600834），工商資料顯示，申通地鐵從事的業務除了軌道交通投資之外，也包括地鐵經營及相關綜合開發。

在13號線31個站點中，經過靜安區的有兩個——南京西路站和自然博物館站。雖然拆遷許可證上的拆遷人是13號線發展有限公司，但實際上，無論是拆遷還是地鐵口建設均由靜安區政府大包干。

在這兩條線路動工之前的2008年9月16日，靜安區政府成立了12、13號線建設動遷指揮部。靜安區副區長徐孫慶擔任總指揮，副總指揮則是靜安區建交委主任高偉忠，而組成成員不僅有靜安區工商、法制辦等主要部門的正職，還包括公安部門。

與此同時，靜安區政府投資4億元的靜安地鐵投資有限公司也宣告成立，這家公司的任務只有一個：與靜安區市政動遷公司、創佳動遷公司簽訂委託動遷協議。在13號線南京西路站拆遷許可證上，實施拆遷的正是靜安區市政動遷公司。

但實際上，在動遷指揮部辦公室正副主任名單中，還可以看到靜安錦迪公司、靜安置業集團兩家企業的身影。

這兩家企業均是靜安國資委下的房產企業。錦迪公司成立於1997年，曾和靜安區地鐵公司合建靜安寺廣場建設，並在靜安區重要商業地塊競拍中勝出，最近的一個例子是，今年8月以1.06億元競得靜安區常德路771地塊。而在上海市房產企業綜合實力50強中，靜安置業一直名列前茅。

但根據國務院辦公廳2006年下發的一份拆遷文件，「凡政府有關部門所屬的拆遷公司，必須與部門全部脫鉤。」

等12、13號線建成後，這兩家公司都將在後續商業建設中分得一杯羹。靜安區官網說，在動拆工作之前，靜安置業、錦迪公司都向靜安區建交委、財政局提交申請報告，和申通地鐵一起參與12、13號線頂部配套商業、文化產業設施建設。

靜安區區長張仁良在一次拆遷表彰大會上稱，地鐵12、13號線地鐵站是「為靜安的未來發展打基礎」。「靜安的土地存量越來越少，經濟發展的出路就是要提高區域內樓宇的品牌和能級，軌交12、13號線站點的建設能促成新的石門路商圈的形成。」

現在，13號線南京西路站的動遷已進入收尾攻堅階段，根據靜安區政府的規劃，在今年12月，必須完成13號線南京西路站等地塊動遷，負責人正是靜安區建交委主任高偉忠。

政府拆遷的心情如此急迫，也跟國土資源部的一個禁令有關。明年4月前，土地儲備機構必須與其下屬和挂靠的土地開發機構徹底脫鉤，國土資源部門及所屬單位都不得直接從事土地一級市場開發。這意味著政府再以公共利益的名義徵用商業土地將變得更加艱難。

日前，上海市第二中級人民法院已經受理了劉學東的上訴。