租房時代三大難題待解

2011-03-10 16:04 作者:於萍

在樓市政策調控下，我國房地產市場正從「重購買、輕租賃」向「租購併重」的方向發展，租房時代即將到來。僅就目前而言，住房租賃市場上還存在眾多不規範現象，市場供應、交易環節、財稅制度等問題尚需進一步完善。

在今年兩會上，「住有所居」的概念被反覆提及。若要真正實現這一目標，顯然不能完全依靠商品房市場。近期北京市就率先提出，鼓勵市民對於住房「先租後買」，形成以出租房為主的供應體系，出租房比例要佔到供應的60%。

北京市對於住房租賃市場的重視反映出房地產市場發展方向的轉變。此前，樓市調控著力點主要集中在增加商品房的供應量上，而房屋再流通和租賃市場的發展並沒有得到足夠重視，相關政策法規一直未得到完善。再加上受傳統觀念影響，買房置地的思想普遍存在，也在一定程度上制約了租賃市場的發展，使得本應在租賃市場的供求轉移到了房屋買賣市場，從而增加了商品房壓力。

從目前來看，住房租賃市場正受到越來越多的重視。作為樓市的重要環節，租賃市場的發展將極大程度緩解目前存在的住房供需緊張問題。不過，在即將到來的租房時代，租賃市場還有多方面需要逐步完善。

首先，租賃市場應該形成良性的供求關係，從而保證出租房體系的穩定運轉。租賃市場主要分為市場化部分和保障性部分。市場化的租賃市場是房屋的再流通過程，供應主體是持有多套房的業主，而保障性部分則由政府提供的公租房等保障性住房組成。在大力發展保障性住房的同時，未來還應該繼續鼓勵居民住房出租，提供穩定的租賃房源。

其次，租賃市場的交易過程應逐步規範。此前，北京部分地區的房租出現大幅上漲，而中介業目前治理較為混亂的局面也加大了租金的波動。據業內人士介紹，目前租賃市場成交主要分為三類。一是房主及承租方直接簽約，這部分房源在市場中佔比較少。二是中介機構居間交易，也就是撮合買賣雙方做三方的交易，中介只收取不超過1個月的租金作為中介費，這樣的佔比也較低。目前市場上較多的租房形式是中介代理及二房東代理。通常由出租房的房主與中介或者二房東簽訂代理合同，中介按照約定的價格支付給房東，而租客與中介按照新的約定價格再次簽約。正是在這種形式下，一些非法、無序的中介機構收取大筆中介費，擾亂了部分地區的租金價格。對此，北京市提出，政府應擁有一定的房源，並掌握一些中介渠道。業內也預計，北京很可能出臺針對租賃市場二房東現象的監管規定。

最後，租賃市場的稅收和登記等制度也應逐步合理。目前，個人在租賃房屋時需要繳納多項稅費，包括12%的房產稅、城鎮土地使用稅、教育附加費、印花稅、個人所得稅等。總體來看，房屋租賃所涉及的稅收種類較多，而目前這些費用基本轉嫁到租房者身上間接抬高了租金費用。業內人士建議，應適當減輕房屋租賃的稅收壓力，進而減輕租房者的租金負擔，同時簡化並完善房屋登記制度，從而降低房屋租賃私下交易的發生頻率，規範租賃市場運行。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)