葉檀：靠行政手段的房地產是偽市場

中國房地產調控折射了一個尷尬的事實，在中國調控市場，行政手段一抓就靈。也因此透露出詭異的信息，號稱較為市場化的房地產，最後也在行政調控下不堪一擊。

中國政治生活中最重要的「兩會」在北京開得轟轟烈烈，期間財政部部長謝旭人接受媒體採訪時表示，目前推廣房產稅至全國範圍內的條件還不成熟，要等到試點取得經驗以後。這段期間仍需要積累經驗，目前仍有大量工作要做。

謝旭人之所以能夠坦然表示不急於推廣房產稅，是因為已經成竹在胸。在疾風暴雨的調控下，房地產市場一落千丈，就滬兩地銷量同比下降80%，由於去年開發量較大，今年3月之後推出的樓盤勢必打折銷售，一些大城市有價無市的二手房的價格也將應聲下降。

我們只能承認以下事實，即中國的房地產並不是健康的市場，由於一級市場的壟斷使得房地產被人為塑造成投資品，這一投資品的冷熱程度將隨著限貸、限購等行政手段而上下起伏。只有在行政一統天下的市場，行政手段才能取得最佳效果，這在中國的房地產市場中，得到了充分的印證。

今年出臺的房地產調控手段中，最見效的手段，一是限貸二是限購。

限貸降低了金融槓桿，目前開發貸基本處於無米下炊的階段，開發商對於成本高達15%到20%的房地產信託都趨之若鶩。目前的情況延續下去，即便現金流再好、週轉率再高的公司，到下半年資金也將難以為繼，他們不得不通過合資、項目合作等方式尋求生存機會。前幾年激情四射、大舉擴張的房地產公司，上半年就會遭遇到資金門檻。只要央行與銀監會繼續收緊開發貸款，同時用清查土地增值稅等外部手段威逼，將開商利潤降到 15%以內，到3、4月份房價必降無疑。開發商不得不飲鴆止渴，他們或者以金融租賃、抵押的方式獲得數倍於銀行貸款的高利貸，或者向同樣高成本的房地產信託尋求幫助，事實上，中小房地產商還不入信託的法眼，最終只能被吞併了事。

限購一刀切抑制了房地產價格的上漲幅度。限購使異地購房大幅減少，中國最活躍的房地產投資群體集體進入冬眠期。兩個房地產業內的朋友告知，限購產生了立竿見影的效果，在某個一線城市限購令之後別墅豪宅購買者降到零，市中心的知名豪宅經過資格篩選之後，從去年收繳定金時的500個購買者下降到50 個，而另一個一線城市超過千萬的別墅僅售出七套。

行政手段是最肅殺的工具，可以讓市場瞬間凝結。可見，房地產價格不是能不能降的問題，而是敢不敢降的問題。

面對肅殺的氣氛，筆者依然認為房地產市場不可能就此進入冬天，而是會由夏入秋，理由同樣基於行政因素。既然中國的房地產並非完整市場，或者說市場化徒有其表，那麼，可以倒推回去，當初讓房地產上升的理由如今是否已經消失，如果完全消失，說明房地產市場大幅下降對實體經濟構不成衝擊，房地產市場受怎麼樣就怎麼樣；如果並未完全消失，甚至核心作用仍然保留，說明房地產市場將不會被允許大幅下挫，否則中國實體經濟將被房地產拽入深壑陪葬。

很顯然，中國房地產市場核心作用仍未消失。作為中央與地方分稅制改革不公平的中間過度產品，土地財政起到了越來越重要的作用。2010年，去年全國國有土地有償出讓收入是29397億，同比比上年增長106.2%。長期數據同樣可以印證這一點，2006年至2010年，全國土地出讓金收入分別為 0.7萬億元、1.3萬億元、0.96億元、1.59萬億元和2.9萬億元人民幣。「十一五」期間全國土地出讓金總收入約為7.45萬億元人民幣。目前政府下決心改變土地依賴症，但理智的人都清楚，重度依賴症患者需要的是循序漸進、逐步戒癮，而不是大刀闊斧立刻捆綁戒除。另一方面，房地產曾經作為中國拉動內需、回籠貨幣最重要的手段，2009年樓市成交額就佔兩成以上GDP，降低房地產交易量，中國內需數據不會因此上升，反而會下降。

中國房地產從來都不是真正的市場，我們生活在市場的幻夢中，如今是從夢中醒來的時候了。以市場為名抨擊房地產調控的人，比政府的行為好不了多少，他們維持的是一個不公平、充斥泡沫與腐敗的所謂市場。正是在這個意義上，筆者贊成房地產調控，降低泡沫是房地產恢復健康的第一步，先退燒再治本，順理成章。

認為房地產經此輪調控就回歸健康，是過於天真過於樂觀了，筆者相信，雖然大方向不會變，但房地產調控必然經歷數輪反覆，最終才會達到各利益階層的妥協，才會讓房地產與實體經濟恢復正常。

希望目前的調控是從偽市場回歸真市場的過程，在房地產退燒之後，限貸與限購等充斥行政與計畫色彩的手段能退市調控，轉而以稅收、貨幣等政策調控房地產市場。但這是緩慢的過程，也許需要十年以上的時間。這並非悲觀，而是中國轉型的艱難、社會結構難以改變所導致的必然後果。

每個人都希望面對健康、理性的市場，中國的房地產市場既不健康也不理性，此時為以往的偽市場辯護、或者成為行政手段的擁躉都是可笑的。在冷靜探討的基礎上達成共識，分析行政手段的作用、找出行政手段的替代物、為真正的市場化奠定基礎才是重中之重。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)