華人富豪緣何偏好房地產

一年一度的福布斯富豪排行榜，折射了社會與經濟的另一個風向標。

今年，除了百度CEO李彥宏以94億美元身家新登內地富豪榜首引人注目之外，華人首富李嘉誠的名字仍舊雷打不動。受益於香港樓市攀升接近20%，身為香港長江實業集團有限公司董事局主席，李超人資產大漲50億美元，排名比起去年更是有所上升，在《福布斯》新全球富豪排行榜排名11，遠超李彥宏第95的排名。

這並不是例外，香港前十大富豪超過一半涉足房地產行業，全部上榜富豪中有三分之一是地產商。內地富豪榜上房地產商也是主力之一，十大排行榜中以房地產為主業者佔去三席；排行榜前20名裡，則有六位房地產商，分別是吳亞軍55億、許家印51億、王健林46億、楊惠妍41億、張欣29億、郭廣昌28億，其餘上榜富豪中從事房地產業者更不在少數。

早在幾年以前，就有很多言論談及美國富豪中前四十名都沒有房地產商身影。華人為何偏好房地產業？與其從文化基因上分析原因，倒不如從土地制度談起。香港的土地制度屬於公共土地批租制，其基本核心在於：政府擁有土地，對公眾只租賃而不出售；土地開發權通過公開拍賣獲取；確定土地最低價格同時與最高者簽訂租約，同時禁止未向政府通報的私人土地交易。香港土地租賃期幾經變故，最終確定為99年，這也與英國殖民者的香港租期從1898年到1997年到期99年息息相關。港英政府一直實施低稅收政策，土地拍賣收入遂成財政收入一大來源。為了保證財源穩定，港英政府一直限定土地供給。1984年「中英聯合聲明」之後，香港土地批租制度得到繼承，此後在有所修改後實行土地批租制和土地年租制的混合體制，同時規定每年只供應土地50公頃。

於是，從上世紀八十年代中期到亞洲金融危機之前，伴隨著土地稀缺的預期，土地拍賣收入成為港英政府財政重要來源。在1970年到2000年三十年間，香港政府通過土地批租獲得的財政收入一路飛升，達961億美元。如此，香港的制度也導致了畸形高房價，《經濟學人》雜誌近日發布的全球二十個經濟體樓價指數顯示，以房價升幅計，香港為全球之冠，去年房價上漲了20.1%。反映房價是否被高估的售租價格比率，香港為53.7%，是僅次於澳大利亞的世界第二被高估的地區。

房價為什麼那麼貴？大多數人第一反應往往是地少。香港如今有700多萬人，而面積僅1097平方公里，土地資源確實珍貴，但關鍵原因還是港府有意識地限制土地供給。

當下，號稱最自由的香港未必得到最公平的結果。近幾年，反對地產霸權的民間聲浪不絕於耳。新鴻基創辦人郭得勝的前助理潘慧嫻便稱香港病在「高地價政策」：2009年，香港人均本地生產總值與瑞士相當，貧富差距的基尼係數卻高達43.4，僅次於中非共和國的43.6，有123萬人是生活在貧困線以下，其中10萬人居住在環境惡劣的所謂籠屋內。

與此同時，房地產成為最吸金的行業，不僅催生了無數富豪，也無形中擠出了其他行業的生存空間。眼下，房地產也成為香港經濟主流，與之相關的股票佔港股市值4成以上，僅地產六大家族就控制香港股市總市值的14.7%，超過6成投資支出以及3成銀行貸款都給予了房地產相關行業。高昂的租金其實也是無形的稅負，有論者就指出，租金已佔餐飲等行業成本的五到六成，說全香港人都在間接為李嘉誠等地產商打工亦不為過。

儘管土地限量供給的做法往往有保護土地城市規劃的旗號，然而地方政府在創收激勵之下，必然人為壓低供給。已有研究表明，限定土地供給的批租制，往往促使有關部門在土地高價時增加土地供給，在土地低價時減少土地供給來達到財政收入穩定目標。如此人為壓低供給的土地轉讓制度，必然導致房價上揚，而且事實也證明，城市規劃就此並未發揮多大優勢。

近期有份關於城市土地出讓制度改革的研究報告認為，我國香港地區、新加坡等地土地出讓制度以土地政府所有制為前提，通常具有土地供給有限，主要滿足住宅需求；有償出讓是主流等特點。與之對比，英國、美國等地土地徵用制度主要通過法律、經濟手段建立並實施。具有如下特點：土地產權明晰；公共利益界定征地範圍；土地徵用補償標準市場化；土地徵用制度較為有效地保障了土地所有者的利益。

縱觀我國香港地區的土地出讓制度，自有其歷史原因與客觀限制，而內地不少城市的土地政策作為後來者，在一些方面吸納之後卻並無改進，比如在低稅制以及公租房政策上裹足不前。如今，伴隨著房產調控及廉租房的推出，也許是到了突破利益集團阻礙，改變土地批租加大土地供給的時候了！

(文章僅代表作者個人立場和觀點)