許小年：以保障房降房價可能性不大

中國住建部部長姜偉新要求，今年的1000萬套保障性安居工程建設任務是中央政府向全國人民的承諾，是改善民生的標誌性工程，各地必須在11月末以前全面開工。目前，包括北京、深圳等地保障性住房的開工建設計畫執行情況並不樂觀。保障房是否是解決房地產市場問題的法寶？房地產市場的問題應該怎樣解決？

1、土地供應總量是固定的，用於保障房的多了，用於商品房的必然減少；

2、房價的癥結在於地方財政，不解決地方財政問題，房價就是打不開的死結；

3、如果將調控進行到底，資金鏈條首先斷裂的可能是地方政府，而不是開發商。

話題一保障房能否降低房價？

本報：1000萬套保障房11月末必須開工，規模如此龐大的保障房投入市場之後，能否解決當前房價過高的問題？

許小年：現在房價過高就是供需失衡的反映，而房地產的瓶頸制約因素又是政府壟斷的土地供應。我一直強調一個觀點，決定當期房價的不是當期的供給和需求，而是預期的供給和需求。「18億畝紅線」已在社會上牢牢地建立了土地稀缺從而房產稀缺的預期，干預房地產的18般兵器又大大增加了未來的不確定性，當期開發規模隨著銷售額的萎縮而減少，勢必引起未來供應量的下降，調控政策強化而不是削弱了供應短缺的預期，增加而不是減少了房價上漲的壓力。

保障房是否可以增加供給，扭轉供不應求的局面？我認為可能性不大。保障房本身就問題重重。蓋房的土地在哪裡？資金在哪裡？交通、商業、學校、醫院等配套設施誰負責提供？有無足夠的建築施工能力？怎樣保證施工質量？保障房建成後如何分配？市民是否願意去住？

即使保障房順利建成，商品房價格也不會因此下降。這是因為保障房主要滿足低收入階層的住房需求，能夠分流的中端和高端需求有限。由於「18億畝紅線」的硬性約束，土地供應總量是固定的，用於保障房的多了，用於商品房的必然減少。

話題二房價的癥結在地方財政？

本報：除了供需關係以外，還有哪些因素在影響房價，當前房價的癥結在哪裡？

許小年：除了土地，對市場預期產生較大影響的就是貨幣政策。因加息步伐落後於通貨膨脹，實際利率長期為負，通脹預期抬頭，購買實物資產的需求持續旺盛。在「買比不買強」、「晚買不如早買」的心理驅使下，假證明、假離婚、個人購買轉為公司購買等手法流行，嚴厲的行政手段也無法壓制堅挺的當期需求，房價並未出現顯著回落。

如果政府下決心將房地產調控進行到底，是否能夠改變市場的預期？也許可以，但問題是調控能否進行到底？前幾次樓市調控，一旦政策鬆動，價格立即報復性反彈。與前幾次不同的是，在控制通脹的總體方向下，政府願意犧牲一兩個百分點的GDP，以求房價的下降。但是地方財政可能成為新的掣肘因素。

房價的癥結在於地方財政，這已逐漸成為人們的共識。房價中約40%到60%為地價和各種費稅，也就是地方財政收入，不解決地方財政問題，房價就是打不開的死結。

有人認為，1994年的分稅制改革後，財權過分集中在中央政府，地方的財權和事權不對稱，地方不得不另辟財源，土地財政應運而生。這個分析看上去有道理，但並不準確，地方財政赤字的主要原因是支出增長過快。

話題三調控後資金鏈斷了咋辦？

本報：宏觀調控政策繼續進行下去存在難度，那麼解決房地產市場問題的途徑在哪裡？

許小年：房地產調控令土地財政難以為繼，如果將調控進行到底，資金鏈條首先斷裂的可能是地方政府，而不是開發商，那時怎麼辦？如果沿著行政干預的思路走不下去了，房地產市場的希望又在哪裡？

和金融業一樣，要從根本上解決房地產的問題，仍然要靠改革和開放。具體而言，開放土地一級市場，增加土地供應，平抑地價和房價，徹底改變土地和房屋越來越稀缺的預期。土地的市場配置將消除土地財政，為了平衡地方預算，需要進行財稅體制改革。改革的重點不在中央和地方財權的劃分，而在政府職能的準確界定，以及公眾對財政和稅收的監督。政府應弱化其經濟功能和投資功能，裁減冗員，削減政府消費，將有限的稅收收入集中在公共服務和民生上，民生項目包括了保障房的建設。換句話說，財政改革重在節流，而不是開源。

人物簡介：許小年1953年出生，現任中歐國際工商學院經濟學和金融學教授，自1999年以來，他一直擔任中國國際金融有限公司的董事總經理兼研究部主管。還曾任職美林證券亞太高級經濟學家，世界銀行顧問。曾獲中國經濟學界最高獎「孫冶方經濟科學獎」。有評論說，他看似驚人的言論之下，隱藏著經濟學家的獨立精神和最樸實的市場經濟原理。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)