中國房產泡沫的「打鼴鼠」遊戲

有這麼個遊戲，儘管現已不再流行，但不久以前曾風靡一時。這一極受歡迎的遊戲名為「打鼴鼠」。賴皮的鼴鼠突然把它們可愛的小腦袋冒出地面，而你要做的就是用一個巨大的橡膠錘將這些可憐的小傢伙擊回原地。中國房地產市場令我感到，這個遊戲可能會重新流行起來。

這些天，很多人在談論中國的房地產市場泡沫。當然，其中不乏一些超級敏銳的投資者和分析師，他們都表達了非常強烈和極其多元的看法。

基金組織中國小組的人們常被問到這個問題。提問的形式多種多樣：中國的房地產部門會不會崩潰？這些空置的公寓將會怎樣？你見過鄂爾多斯新建的龐大「鬼城」嗎？所有這一切是不是要以悲劇收場？

只要有人從北京和上海這樣的熟悉城市，到中國「小一點的」大城市看一看那裡的建設熱潮，各種看法一定會有改變。各類數據都試圖描述中國房地產部門的狀況，但卻無助於對現狀的評估。此外，評論人士對整體的經濟情況的描述也是眾說紛紜，非但沒有理清頭緒，甚至使得現狀變得更加撲朔迷離。

有一件事是每個人都同意的：中國健康的房地產部門對於健康的經濟至關重要。房地產佔據了經濟的核心地位，其觸角既關聯著上游部門，也關聯著下游部門。鋼鐵、水泥、玻璃、傢俱、冰箱和汽車都依賴於住房部門。

中國房地產的命運不容忽視。

既然如此，那麼，我們對中國房地產的真實看法是什麼？也許，與所有其他地方相比，中國的房地產價格上漲背後有著更為強勁的支持因素：

國內儲蓄很高，而且在很大程度上，是受到全面資本管制制度所迫，該制度禁止中國家庭和企業進行國際多樣化投資；

然而，將這些儲蓄投資於國內的機會也十分有限——大部分儲蓄變為了銀行存款，利息遠遠低於通脹率；

購買並持有房產、以期獲取增值的資本收益的成本很低——沒有物業稅，沒有資本利得稅，購房融資的實際成本仍然極低；

最後，支撐中國住房需求的強大驅動力包括迅速提升的生活水平和正在進行的城市化過程，該過程還將持續多年。

所有這些驅動力結合在一起，使得中國大城市的房地產市場看上去無疑充滿泡沫。

為應對這些驅動力，政府採取了一系列措施，包括限制投機和非自住業主購買住房，並通過抑制槓桿比例和限制貸款-價值比率來保護金融體系。這些措施都發揮了明顯效果，在抑制價格並降低「泡沫」交易數量的同時，仍然維持著私人投資和建設的健康步伐。此外，政府在一定程度上通過邊學邊做，似乎正在更好地對這些措施加以調校。

然而，這些努力仍然只在治理問題的表面——房價上揚速度，而沒有觸及潛在的泡沫動力。最終，解決方案必須涉及提高利率，採取措施為大眾投資創建更廣泛的金融資產，以及覆蓋大部分中國住房存量的物業稅的全面實施。這些措施在政治上都不容易推進，並且都需要一些時間。但是，只有採取這種深層次的變革才能創造這樣的環境，即居民們將他們的公寓視為住處，而不是理論上價值儲藏的有形手段。

在此之前，決策者只能繼續時不時地干預樓市，採取更嚴格的行政管制，繼續與中國不斷膨脹的樓市泡沫玩「打鼴鼠」的遊戲。

（作者系國際貨幣基金組織中國事務主管）

(文章僅代表作者個人立場和觀點)