樓市將垮？黃金週整體銷售慘淡

2011-10-07 12:02

國慶期間，本報記者兵分三路，採訪北京、上海、深圳三地樓市，發現三地樓市依然「慘淡」，成交量冰凍，北京「以價換量」的期望落空，上海、深圳的樓盤折扣則被指「無誠意」。分析認為交投到年底前不會有起色，但依然認為價格不會大幅下探。有業內人士認為，多番調控已經打破了原來的售樓規律，開發商已不再按季節規律推盤，「十一」難再是判斷樓市的節點。

北京房地產交易管理網數據顯示，國慶前四天，北京十一長假期間的商品房住宅簽約套數為383套，二手房住宅簽約套數為51套，共計434套，日均成交百餘套，分別同比2009年同期下跌了26.2%和3.8%。此外，國慶前四天北京商品房實時認購數據為728套，同比去年同期的1449套下跌了49.8%。業內預計，十一長假，北京樓市將慘淡收場。

儘管成交量低迷，但十一期間北京入市的樓盤卻並不少。統計數據顯示，十一前後，北京共有包括華潤橡樹灣、中糧萬科長陽半島、遠洋新悅、旭輝紫郡等17個樓盤，約有7300套住宅入市銷售。記者瞭解到，去年十一期間，北京約有8個樓盤入市，相比今年國慶可謂「扎堆」開盤。據統計，10月1日∼4日，北京商品房簽約套數為434套，日均109套，而9月份最後四天的日交易量分別為635套、852套、560套、573套。

業內人士表示，9月底，國家有關部委出臺的有關進一步加強房地產調控的「五項措施」，對十一期間的樓市有著比較明顯的影響。另一方面，由於國慶假期出遊等各種因素的影響，購房需求延緩釋放，因此國慶期間樓市較冷清。業內預計，國慶假期結束後，隨著北京新盤開盤量的增多以及房價的進一步回落，成交量有望回暖，從而迎來住宅成交的小高峰。

國慶期間，記者探訪部分樓盤發現，各類優惠不斷，但開發商所希望的「以價換量」的局面並未出現。在10月入市的樓盤中，打折優惠比比皆是，東方國際廣場招募雅寶會會員，入會即享2萬元優惠；惠眾西城一品入會最高送6000元購房基金；萬隆廣場5880元/平方米起，40~90平方米公寓，1萬元抵2萬元，2萬元抵4萬元，最高優惠3萬元。

在二手房市場，記者走訪我愛我家、鏈家等多家中介公司發現，前來買房甚至詢問的顧客並不多，中介公司的員工告訴記者，國慶期間幾乎沒有什麼生意，由於限購以及其他政策的影響，真正符合買房條件的人越來越少，基本以自住、換房型為主，談及是否能幫顧客「做」一些資料以符合購房條件時，多家中介公司表示很難、目前辦不到。

上海樓市「金九」遭遇慘淡收場，「銀十」恐怕也不樂觀。在「十一」長假期間舉行的「2011上海房地產秋季展示會」上，觀望氣氛仍然濃重。在市場沒有實質性降價之前，部分樓盤的「小恩小惠」已經無法打動多數剛需買家。分析人士認為，大面積大幅度的降價不會在10月份出現，成交量短期內難以回暖。

在上海樓市經歷「寒九」之後，「十一」長假期間舉行的「2011上海房地產秋季展示會」就成了各路人馬摸索樓市走向的探路石。儘管主辦方的統計數據顯示，「十一」房展會首日就有4萬餘觀眾。然而，不少購房者只是來摸行情。

一位銷售人員告訴記者，這幾天來諮詢的，大多數是有剛需的購房者，打算投資的並不多，「很多人是來看婚房，或者是父母的養老房。」與此同時，記者發現，在本次房展會上，處於上海外環附近區域、價格相對鬆動的樓盤佔了相當大的比重。

儘管現場的銷售人員不斷高喊「最後秒殺」、「限時特價」，但很多購房者對現在的折扣力度並不滿意。上海市民趙阿姨打算在近郊買一套「養老房」自住，但在房展會「摸底」後發現，現在的打折行情還是沒有達到自己的期望值。

據記者不完全統計，雖然不少樓盤打出「直降」數萬元的標語，但以總價折算，幾乎大多數樓盤的優惠折扣力度都不低於九折，還有不少樓盤並沒有實質性折扣。

雖然近期上海樓市的降溫讓許多敏感的購房者嗅到了機會，但在市場未有實質性降價之前，不少自住購房者仍然選擇觀望。

「我感覺最近房價確實降了。」上海白領鄒小姐告訴記者，自己最近在上海近郊看過一個新開盤的項目，每平方米均價在1.6萬元到1.7萬元左右。雖然該樓盤離最近的地鐵站還有十分鐘車程，但「房子是精裝修的，我感覺在以前，按這個地段和房子的戶型，應該不止這個價格吧。」

來自21世紀不動產上海區域市場中心的統計數據顯示，6月1日~9月20日期間，上海市持續成交的新建公寓項目共有208個，以9月成交均價（截至9月20日）與6月成交均價相比，其中有109個項目出現價格下降，佔比為52%；而這些降價盤的降幅多在10%以內。

不過，鄒小姐認為，即便現在的房價有所下調，但仍然「偏貴」。「主要是這幾年上海房價漲得太厲害了，弄得大家心理預期都很高，每平方米上萬元的房價也當白菜來買。看房的人還真是挺多的，我一路上就遇到了20多個。不過，就是不知道最後真正拍板買的會有幾個了。」

對此，21世紀不動產上海銳豐總經理葉厚彪認為，新盤降價在無形中影響著市場預期，使得買家對後市的看空情緒升溫，並期待會有更大幅度的降價舉措，這或可以解釋「降價失靈」情況的出現。

「我就怕上海房價還會降，誰知道以後開發商會不會撐不住呢？」市民鄒小姐說。

21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，樓市「金九不金」造成的庫存量放大，可能成為之後「銀十」期間樓市面臨降價的信號，成交放量或被延後至四季度後期。

但中國房產信息集團分析師薛建雄認為，目前的市場給開發商的定價帶來不小的難題。由於市場上的項目已經普遍給出了優惠政策，因此小幅的調價已經不足以吸引購房者，而加大優惠力度是開發商不敢也不願嘗試的。薛建雄預計，樓市還將持續低迷，銀十恐怕已經無望。

國慶期間舉辦的深圳秋季房地產交易會（下稱「秋交會」）在節前被給予厚望，業內曾預期會有大規模降價優惠，但事與願違，儘管號稱集結深圳、香港、惠州、東莞等城市近80樓盤項目，但深圳21個參展的樓盤中，只有不足四成在銷售，其他都以打廣告為主。本報記者在秋交會現場看到，與參展的惠州樓盤諸如推出「4」字頭特價房的給力優惠不同，參展的深圳樓盤沒有過多驚喜，基本都是給出9.8折、9.7折的常規折扣。

在一個大型開發商展位（萬科），推出8個樓盤，但並非全部在售，其在坪山新區的一個樓盤，雖然工作人員介紹均價1.1萬元/平方米是「全深圳最低」，之前推出的兩棟單位「2小時內就賣光」，但目前新貨要到11月才推出，秋交會期間不銷售。記者在登記表上看到，除了1日、2日有數十人登記外，其餘幾天登記人數驟減，4日只有5人登記，5日半天也只有6人登記。

在另一個9月中旬開盤的深圳本土開發商樓盤（廊橋國際）展位現場排了十多米的長隊，但細問之下，都是為了領取禮品，有的排隊看客竟然連樓盤名稱都不知道。

這個樓盤位於皇崗口岸，毛坯報價2.8萬元/平方米以上。在售樓現場，看樓客稍多，有約四五批客人左右，主要都是來自展會。現場還有銀行按揭區，主要都是接待之前已經簽約的客人，沒有接待國慶期間的客人。

「我感覺今年秋交會買樓的人少了」，已經退休的王阿姨花了兩天看了三個樓盤，不過都沒有看中。她先是看了一個惠州的盤，均價才5500元/平方米，不過她覺得周邊配套不行，「至少三五年才能完善，難道要再等三五年？」之後她又看了一個寶安的樓盤，均價1.5萬元/平方米，但王阿姨又覺得那邊人員複雜。

深圳規劃國土委統計數據顯示，下半年深圳樓市成交量持續下降，整個9月份，深圳新房成交2009套，在已是低位的8月份基礎上再降33.8%。而5日當天，全市商品住房成交僅36套，均價19286元/平方米，比9月份的均價略低3.7%。

知名地產營銷評論人弓鳴指出，深圳總體的交投氛圍不是很濃，開發商雖然抓緊促銷，但沒有大力甩盤的情況，樓市存量積壓得不多，所以開發商心態比較平靜，而買家同樣比較穩定，不因開發商一點點折扣就買房，因此形成目前的平淡狀態。

深圳規劃國土委統計數據顯示，9月份成交均價20028元/平方米，與8月份的21565元/平方米相比，跌7.1%。不過弓鳴認為，自從深圳推出限價政策之後，價格成為了數字遊戲。預售的樓是限價了，但現售樓卻沒降，這也是買家仍然覺得樓價貴的原因。因為按照國土局備案系統，現售項目不計入網上備案之列，不構成新盤成交價，不會推高均價。因此樓盤轉為現樓再售後，就能規避限價。

他特別指出，以往五一、十一前後是銷售旺季，但現在開發商已經不再按這個季節規律推盤，所以很難再根據十一樓市來判斷整體樓市情況。弓鳴預期，直至春節前後，深圳樓市不會有大起落，其後或有一個交投小高潮，價格也不會有太大變化。

不限購也不限貸的香港卻同樣出現了「樓市冰河期」。國慶期間，本報記者奔赴香港採訪，發現最近兩個月香港樓市成交量大幅下調了30%以上，業界稱「未見過」。靜市之下有小型中介倒閉，業界紛紛預期中介倒閉潮即將出現。對於後市，業內人士認為第四季交投不會超過年初，小中介將持續倒閉，不過樓價大幅下調機會不大。

記者走訪時正值香港仔一個豪宅盤（深灣9號）推售，發展商從3日起陸續公布4張價單，平均每平方英尺售價19570元，最小單位745平方英尺，最低總價超過2千萬元。記者現場探營，在樓盤遇到兩名中介經紀，經紀極力促銷，「股市回吐，發展商才有這個鬆動」，「這些價格已經是最優惠的」。

戴德梁行大中華區策略發展顧問部主管及高級董事陶汝鴻指出，6月至今香港中小型住宅價格下調了7%~10%，而一些偏遠地區樓價更加下跌近10%。

美聯物業董事布少明指出，旺市時發展商往往會以高於二手價六七成的價格開盤，但現在願以「貼市價」開盤，一般僅高於二手價兩成左右，兩者相差四五成。

在西九龍荔枝角道的一個大型私營樓盤（泓景臺）所在的商場內，分布著10多家二手中介，門面價目表不時出現降價，中介把原來價錢劃去，再在旁邊寫上新價。

記者走訪發現一家大型中介（中原地產）正在裝修門面，正在安排裝修事宜的經紀說，這家鋪原本是另一家代理行京士活，但現在已經全線結業，其中這家店在9月初就由他們公司接手。記者瞭解到，倒閉的中介京士活目前有6間分行。

戴德梁行監控香港田土廳的數字顯示，9月份整體樓宇買賣合約登記錄得6579宗，第三季整體登記錄得21680宗，比第二季度降低了38.5%。而9月份的登記數字創下2009年3月份以來31個月的新低。

香港專業地產顧問商會秘書長汪敦敬指出，這個數字比年初超過1萬宗少四成，但目前地產代理經紀卻有33000多人，平均五六個經紀才做成一宗交易，「僧多粥少」，勢必會有行家撐不住而離場。汪敦敬指出，未來3個月若市道不見起色，相信會有更多中介瘦身或倒閉。

樓市調整會持續到什麼時候？布少明認為，主要看下週特首施政報告出臺的政策是否正面。

中原地產亞太區董事總經理陳永傑估計，施政報告會繼續推出壓抑樓價的措施，例如優化「居者有其屋」計畫，樓價有機會再下調3%~5%，而500萬~1000萬元的中型物業也會受壓，下調5%左右，至於2000萬元以上的豪宅，由於有內地客支撐，估計影響甚微。他還指出，樓價下跌3%~5%只是調整，而非轉勢，樓價趨勢依然是向上。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)