地產中介面臨「生死劫」

2011-10-12 12:05

低迷的樓市已波及到深圳大型中介公司。昨日，深圳地產界知名人士半求在微博爆料稱，據權威消息，在深圳房地產中介位列前5之內的某以二手樓為主業的公司，因市場嚴峻，每月虧損在500萬以上，上週末已決定關閉深圳3成店舖，並撤出某外地市場。另據記者瞭解，就在6月份還高調開店的一些大型中介公司，也大規模縮減開新店計畫或者乾脆關鋪以節省成本。

有大中介月虧500萬

有業內人士分析認為，此輪房地產調控對中介影響，更甚於2008年金融危機，不僅一些小型地產中介倒閉關門，就連大型中介公司也同樣面臨嚴峻形勢而不得已關閉店舖，深圳地產中介行業正面臨「生死境地」。

昨日，深圳地產界知名人士半求接受本報記者採訪時，沒有透露此次涉及關閉3成店舖的中介公司名字。但他表示，在目前二手樓交易持續低迷的市場環境下，預計更多大型地產中介將面臨關閉一些店舖的局面。「這一輪國家房地產調控更加嚴峻，而且中介面對的市場環境也大不相同。」半求分析，地產中介經過2009年的迅速擴張，各大中介的規模已再上一個台階，地鋪數量位列前三甲的地產中介規模都在200家左右。如此龐大的規模，在成交低迷佣金收入銳減的情況下，面臨的經營壓力更大。

事實上，自7月深圳試點對二手房實行新的評估徵稅政策後，深圳二手房交易量被打到谷底。統計數據顯示，8月深圳二手住宅成交量降到1500套左右，9月，深圳共成交2360套二手住宅。雖然環比上漲39.26%，但即便如此，這一成交量甚至不及2008年金融危機時的交易量。據瞭解，2008年的深圳樓市短期暴跌，二手房月成交量也維持在3000至4000套左右。

半求表示，由於目前國家房地產調控政策並不明朗，很多大型中介對於樓市未來走向實則「心裏也沒有底」，「現在各大中介也不敢貿然裁員，但如果堅持下來又面臨月月虧損的境地，日子過得有點難。」

而對於有大中介月虧500萬消息，有業內人士分析認為「不足為奇」。據透露，目前運營一家地鋪的成本，在福田羅湖一帶大約在15萬至20萬／月之間，即便是龍崗寶安等地，一間小型中介地鋪的成本也在6萬∼8萬／月。「如果按照200家店舖的規模，一個月的營業額大約要在3000萬才能維持盈利水平。市場活躍期，大型中介公司月成交量達到1000套以上，但目前深圳全市二手房月成交量不到3000套。因此有大中介一個月虧損上百萬也屬於低迷時期的正常現象。」

大中介紛紛收縮門店

據記者瞭解，通常來說，地產中介的經營成本主要是兩方面，一是地鋪的租金，其次是人力成本。最直接的節省成本方法，就是關鋪，或者是停止擴張的腳步，並調整鋪位結構和人員數量。

今年6月，港置地產以10鋪齊開的氣勢，成為市場焦點。港置地產同時表示，後續將有更多的拓展計畫，預計到年底，港置將達到地鋪100間的目標，輻射整個珠三角。不過，昨天，港置地產深圳區總經理陳鵬接受記者採訪時坦言，目前公司已經調整了開新店計畫，將依據市場情況減少開新店的數量。「根據我們判斷，短期內深圳樓市低迷狀態不會有起色。」

另一家大型中介公司世華地產，近期也調整了經營策略，如在布點重複的區域撤掉一些店舖，三四年未裝修的店舖趁閑歇業裝修。同時，增加一手代理，加強工商代理等。世華地產研究中心總監肖小平認為，今年6月深圳二手房交易在8000套以上，而目前月成交量只有不到3000套，成交量下跌6成以上。在這種情況下，大型中介公司根據市場情況重新調整，甚至收縮門店數量，是一種應對措施。

二三級市場聯動，即與開發商的新樓盤合作，成為二手中介的普遍選擇。美聯物業深圳區域董事王書權表示，在樓市低迷時期，開發商更願意敞開門戶，與二手中介合作買房。前不久，和記黃埔在深圳一處高檔樓盤開盤，美聯就參與其中。而在剛剛閉幕的秋交會上，成百上千的地產中介人員浩浩蕩蕩地進入展場，捏著一大疊樓盤資料四處派發，為開發商賣力吆喝。某地產中介公司員工透露，公司原特區內20多個分行地鋪的同事都到秋交會現場，現場估計有上千個同行。

精簡人員，也是中介應對調整的一招。由於市場低迷，很多業務員兩三個月都沒有一單買賣成交。在萬科城商業街上有七家中介之多，這裡的一位地鋪經理昨日告訴記者，10月份以來至今尚未開單，據他所瞭解，周圍其他中介公司也同樣沒有進賬。「現在很多中介公司，沒有底薪的業務員只好走了，不少地鋪的業務員數量已經減少了兩三成，反正站著也沒有事情干。」

預計8成以上中介虧損

「這次樓市調控遠比2008年金融危機對深圳地產中介衝擊大。」半求認為，2008年金融危機來襲前，深圳地產中介剛剛經歷一番裁員、關鋪等市場洗牌過程，大型中介面臨的壓力小很多。但目前不僅是市場持續低迷，關鍵還是國家政策並不明朗，大家都摸不準下一步市場走向，不敢貿然裁員，但堅持下去又面臨月月虧損，左右為難。半求分析認為，預計如今8成以上的中介公司處於虧損狀態。而對於不少中介公司為挽經營劣勢，匆匆涉足二手房以外的其他領域以達到「開源」目的，半求表示並不看好。

有業內人士向記者表示，進入8月後，「關鋪潮」蔓延至龍崗中心城、布吉、寶安西鄉等區域，大量小中介關掉地鋪，或向大型中介發出「求收購」信號。但目前，「關鋪潮」已經在大中介中開始，這意味著深圳地產中介行業面臨的困境真正開始。相比2008年短期市場暴跌，目前由於國家房地產調控政策尚未見到鬆動跡象，而長期成交低迷對以佣金為主的中介公司來說將是致命的，深圳地產中介行業正面臨「生死境地」。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)