別被加國房子升值迷惑了 特別是Condo

不久前，我多倫多的朋友老盛退休了。他在退休前辦妥了一件大事，那就是把自住的大房子換到了公寓樓，因為孩子都離巢而去，大的結婚，小的在美國讀大學，再住大房子吧，一來體力不夠，大房子不是這兒要修，就是那兒要補，北美人工高，捨不得請人來做，自己做又漸漸地力不從心;二來財力也夠不到了，這些年房價一直往上漲，表面上是好事，可交給政府的地產稅也水漲船高年年漲。於是便住進了「小公寓」。原本以為生活從此定好了詠嘆調，就此安安穩穩的過下去了。

誰料上個禮拜天老盛給我來電話，話裡話外感嘆當初悔不該不聽我勸，自以為作了個聰明的選擇，現在才明白，為什麼我會堅持租公寓，而不是買公寓住。他自稱如今是濕手沾了干麵粉，想甩都難。

我不用聽下文，便知道是怎麼回事兒了。老盛當初買公寓時，曾經徵求過我的意見，那時我建議他租公寓，並分析給他聽：「相當簡單，如果你買的公寓租售比是120倍，買比租划算，假如租售比超過了120倍，租就比買划算了。」他反駁我說：「你開玩笑了，現在多倫多的公寓，租售比早都超過了120倍，一般都在200倍以上，哪裡去找低於這個比例的。」

一聽老盛這樣說，我知道他已經打定主意要買了，心想再勸說也沒用了，便提醒他道：「既然這樣，你真想買就盡量找新公寓，地段也不能忽視，最好挑黃金地段，住膩了想出手也比較方便。」

但人啊往往是這樣的，當自己想好了要怎麼做，徵求別人的意見，不過是得到別人的背書，從而更堅定自己的想法而已，至少老盛是這樣的。我的話他並沒有往心裏去。他既沒有買新公寓，也沒有挑多倫多的黃金地段，最後選在他住慣的社區士嘉堡——華人的集聚地，買了一套兩房一廳的豪華公寓，樓裡有游泳池、健身房、桌球房、Party Room和屋頂陽臺……他最得意的是房價居然很「便宜」，連20萬加元都不到，唯一的一點瑕疵，就是管理費相對高了一點，一個月需900加元。相比其他諸多的優點，這點「瑕疵」似乎也不算什麼。

但老盛萬萬沒有想到，恰恰是這一點瑕疵，卻令他越來越坐立不安。因為這棟豪華公寓建於70年代後期，是多倫多的第一代豪華公寓樓。加拿大地廣人稀，人們歷來習慣於前庭後院的獨立洋房(house)，住公寓的概念還是香港移民帶來的，特別是炒樓花，掀起了公寓樓價上漲的第一波浪潮。八十年代初，大量臺灣人也開始移民加拿大，以至於八十年中至九十年代初，又掀起了炒公寓的第二波熱潮，房價曾經翻番，在 90年代初的高位開始下跌，使好些公寓的價格一度跌去40%。轉眼到了90年代後期，又輪到中國大陸人移民加拿大，令第三波炒房熱潮「真正」開始了，房價、特別是公寓樓價沒幾年就炒到了高處不勝寒的地步，租售比高達200倍，樓價泡沫顯而易見。

就拿我來說。從1998年到2001年，我在多倫多的市中心租住一套高級公寓，那時租金是1400加元，而當時那套公寓的市價約20萬加幣，從租售比來看，多倫多的房價尚屬合理，還沒有泡沫。不過因那時計畫回紐約，所以租比買要合適。

七年後的2008年底，我從紐約回到多倫多，發現多倫多人的平均收入不過增加20%而已。而平均房價卻漲了幾乎一倍!我在市中心又租下一套高級公寓，月租1800加元，漲幅也不過20%，和收入的增長正好同比。由於這是一套剛剛落成的新公寓，管理費比較低，所以合理的租售比應該在140倍。但目前其市值是42萬加幣左右，除以1800，租售比高達233倍!大大超過合理價位40%以上!儘管這次回多倫多打算定居，我依然選擇租房而住。請注意，加拿大房租的漲幅由政府控制，不能隨意上調，同時又受到房客年收入的制衡，因此多倫多的房租從2007年到今天，幾乎沒有上漲。

而買公寓而居的老盛就不同了，當初900加元一個月的公寓管理費，現在已漲至每月1200加元，即便租出去，每月租金也最多1200加元，收到的房租還不夠維持房子的支出，每個月還要交200多的地稅，且年年看漲。為什麼?因為三十多年樓齡的大廈已開始老舊，今天電梯壞，需要召開業主代表大會，決定是否花錢修理，明天泳池出現問題，又要召開業主代表開會，討論請哪家公司來維修，後天中央空調又不行了……凡此種種都是花錢的大事。可羊毛出在羊身上，如果要修理，管理費就得看漲;如果選擇不修理，那麼豪華設施也就形同虛設。而且令業主無法忍受的是，修理費用總是高於預算 (有些管理公司涉及利益衝突)，因此業主漸漸對管理公司失去信任，雙方的矛盾也因此加劇，如此惡性循環。老盛居住的大廈就出現了這種狀況，怎麼辦呢?

有辦法，就是把舊大樓推倒重來，再建一棟新大樓。可是這又牽扯到了產權問題，一棟大樓有250家住戶，每一戶只佔1/250之份額，如果把地賣掉每一戶按面積分，老盛就只能得到3、4萬加元，等於虧了17萬(買入價20-3=17萬)，業主們當然心有不甘。顯然，推倒重來的方法行不通，虧大了。

於是聰明的業主開始尋找下一個買家，老盛就是其中之一。但很可惜，近來多倫多樓市出現的問題，也相繼在主流媒體上報導了，業主和管理公司之間激化的矛盾，也並非個案，買主在購房之前都會查詢清楚大樓的狀況，畢竟買房對百姓來說是大開銷。再說了，近來加拿大政府也沒有錢了，腦筋也動到了房主身上。多倫多市長近日宣布，將增加地產稅來填補財政赤字。

面對年年增加的管理費(不受政府管制)，由政府說了算的地稅，以及對房客不能隨意增加的租金(受政府管制)，公寓業主(至少老舊公寓的業主)便猶如待宰的羔羊，有苦說不出。

老盛最後在電話裡說，「還是你分析的對。我一直以為買房總比租房好，總以為房租是白扔的，真沒考慮過這麼多，什麼這個比那個比的(指房價收入比，房價租金比)，現在仔細算算，任何商品都有合理價位，房子這個最大的商品也一樣。不過，雖然我在加拿大濕手沾了干麵粉，但好在退一步說，損失也就人民幣百八十萬。幸好沒有回上海買公寓，我在這兒碰到的問題，在那兒也同樣會遇到，以後回國我肯定選擇租房而住!」