開發商在京開始零利潤賣房

2011-11-21 13:45 作者:賴大臣

面對調控沒有絲毫放鬆和銷售日漸趨冷的大勢，北京上週末開盤的兩個品牌開發商的項目均打出了「零利潤」價格吸引購房者的關注。其中位於通州區中關村科技園區馬駒橋附近的合生世界花園更是起價9980元/平方米。時隔兩年，北京再次出現低於萬元的樓盤，也標誌著北京樓市降價開始動真格的了。

自去年4月17日出臺「新國十條」，「史上最嚴」的本輪樓市調控已逾一年半，政策的層層加碼使得房價下行的預期越來越強。11月6日，國務院總理溫家寶更是強調，中國下調房價是國家堅定的政策，調節後的房價將使民眾能夠接受，也使房地產業健康有序發展。

11月18日，合生世界花園開盤推出了500多套房源，9980元/平方米起價，並且該項目推出的房源層高達到4.2米。銷售人員介紹，這等於買一層送半層，得房率達到了140%，並且送3000元/平方米的精裝修。同時該項目的負責人還向記者表示，為了進一步讓利給購房者，該項目還推出了首付10%的分期付款方案，也就是購房者首付只需6萬元。據瞭解，合生世界花園所在區域周邊項目的均價在1.4萬元/平方米左右。就在第二天，另一個品牌開發商位於大興的項目打出了1.18萬元/平方米的低價，戶型為98平方米的三居，入市當天另有折扣，認購的客戶享受兩個點優惠。而其周邊其他項目的均價在1.5萬元/平方米左右。

「這兩個項目基本上是虧本入市。」北京中原地產市場部研究總監張大偉表示。記者瞭解到，合生世界花園項目所屬地塊2010年12月被合生創展拿下，成交樓面價為5301元/平方米；另一個大興項目所屬的大興區生物醫藥基地地塊則是在2010年12月23日競得，樓面價為7519元/平方米。「按照目前3000元/平方米的建安成本、2000元左右的稅費成本、1000元的財務成本及基礎營銷費用來計算，兩個項目的入市虧本在10%左右。」一位房企內部人士在接受記者採訪時算了筆賬。

對於「虧本賣」的說法，開發商方面並不完全認同。該大興項目的一位負責人表示：「我們只是讓利給購房者，並不代表虧本，只是利潤很低，我們採取的是低開高走的策略」。同時，合生世界花園項目相關負責人陳辰則坦言，項目基本上是零利潤入市。「現在購房者觀望情緒濃重，項目定價由市場情況而定，我們只是順勢而為。定價在萬元以下，是為了應對樓市"寒冬期"。」

不過，如此低價是否只是開發商的營銷策略、吸引購房者的幌子呢？就低價項目的套數和購買條件等問題，陳辰向記者表示：「這次9980元/平方米的房源共有多少套目前還未對外公布，但其中既有50年產權的Loft，也有70年產權的住宅。」

進入11月以來，北京樓市的境況日益萎靡。北京房地產交易管理網數據顯示，11月上半月，北京商品房市場繼續低迷，一二手房簽約量同比下降幅度達到了57.7%。該期限內入市的13個項目提供的4014套房源至今依然「零」成交。截至11月20日，北京商品房存量達到121015套，為近30個月以來的最高值。

面對北京市場目前的局面，降價銷售已是大勢所趨。此前，金九銀十的失色已讓開發商對價格進一步下探。從10月開始，通州區域的潤豐領尚、東亞逸品閣進一步將價格調至1.32萬元/平方米左右，隨後大興區域的朗文世家也將價格調整到了1.32萬元/平方米。此次，跌破萬元的價格更預示著北京房價的降價速度和範圍正在逐步加大。

張大偉表示，兩大品牌開發商零利潤入市的行為標誌著北京樓市拐點的真正到來，對周邊項目影響頗大，年底前房價將有望進一步降低。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)