葉檀：綠城復活暗示什麼

2011-12-04 13:45 作者:葉檀

這一輪房地產調控的風向標綠城公司在政府背景的建銀投資援助下，活了。前提是，雙方合作成功。

這是一個暗示，由於忽緊忽鬆的調控，市場預期不明確，除了審慎的民企，只有不愁資金的央企，在房地產等行業才有最後的控制權。

據媒體披露，綠城房地產、綠城陽光、中投公司旗下中央匯金下屬建銀投資、黑石集團有可能成立合資子公司。雙方一拍即合：建銀投資與黑石集團不缺錢，他們在房地產、物業等領域開疆拓土，需要房地產品牌建設商提供技術支撐。綠城中國缺現金，卻擁有品牌，在建築質量、規劃設計、物業管理等方面，綠城中國擁有顯而易見的優勢。按照綠城發布的11月公司簡訊：今年前10個月，綠城集團累計銷售額285億元，為全年550億元計畫的一半。如果按照其上半年的淨利潤率8%估算，其前三季度的淨利約為22.8億元，難以支付應付土地款項支出。

資金鏈緊張而擁有品牌的開發商，在調控政策倒逼下，都有可能走上這條代工之路。資金鏈緊張的綠城進入代建領域，並不是第一次。如同家電企業資金緊張代工一樣，沒什麼可以大驚小怪的。

綠城中國2009年年報顯示，綠城在杭州的34個項目中，有28個為合作項目；在浙江省內杭州以外的33個項目中，也有29個採取合營模式。綠城中國2010年年報顯示，全國104個項目僅21個項目享有100%權益，83個項目為合營項目。2011年綠城集團全年應付土地款總額計人民幣198億元，其中合作方承擔的土地款就有126億元，而綠城僅承擔土地款72億元。在綠城多年發展過程中，已經有大批合作或者聯營公司，多為資金充足的國企央企，或者是有土地資源的開發商。

對綠城等代工或者准代工企業而言，採取合作模式具有明顯的優勢，利潤與風險共擔，雙方優勢共享：與當地企業的合作可以在拿地、審批等方面綠燈通行，而與央企的合作，則可以無懼資金短缺。

對建銀投資的母公司之母公司中投而言，基建則是其未來投資的重點之一。11月28日，英國《金融時報》刊登中投董事長樓繼偉的署名文章，表示中投擬從英國開始，投資於已發展國家年久失修的基礎設施。樓繼偉提出，中國企業和投資者除了幫助建造基礎設施外，也希望在西方擁有並運營這些基礎設施。中投已經不滿足於作為承包商參與海外基建項目，而有必要投資、開發和運營此類項目，中投公司旗下資產達到4100億美元，「殷切希望與基金管理公司合作，或通過公私合作夥伴關係，作為股權投資者參與英國的基礎設施行業」。

中投既然希望在國外進行基建投資、建設、管理、運行，通過與綠城合作，首先在國內練兵，就是題中應有之義。具媒體披露，由於合作方涉及外資，所以目前該公司尚未完成註冊，需要商務部門等政府單位的審批。但目前該公司已經在接洽北京昌平新城、密雲新城等新城建設。可以想像，一個集品牌與資金優勢的建設開發運營巨無霸企業在國內初現雛形。

如果與中投攜手成功，如果國內房地產調控政策不變，綠城的轉向有可能是永久的，而不是暫時的。綠城將逐步出售手中項目，通過建設與運營開闢新利潤鏈條。在被傳破產之時，綠城中國人士曾對媒體表示，將通過賣股權和促銷售兩種手段來回籠資金；通過尋找有錢的合作方來獲得開發資金支持。

從房地產完整開發鏈條方面來說，綠城死了；但從爭取未來的生存權而言，綠城活了。

幸運之星不會像2009年一樣照耀綠城。2008年年底調控放鬆，讓綠城成為2009年上演大逆轉的幸運兒：當年綠城集團異軍突起，在總銷售額上超越了諸多競爭對手，成為中海地產一家之下、萬家之上的2009年地產企業銷售排行榜第二名。這讓綠城對命運過於自信，以至於忘記了市場與政策永遠是不確定的。

綠城的經歷正告市場參與者，只能如萬科一樣以穩妥應對莫測的市場與政策，幸虧，綠城還有品牌效應，因此擁有一線生機。否則，大資金、央企與市場震盪，將置多數民企於生存困境。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)