葉檀：2012年房地產業正式入冬

2011-12-13 13:05

12月9日的中央政治局會議，為明年經濟工作定下基調，經濟以穩為主，貨幣政策不變，財政政策積極，以免投資增速下滑。明年是穩定年，改革年，戰略新興產業繼續培育年。眾所關注的房地產調控，業已一錘定音。對於房價回到合理水平的樓市調控目標，明年中央依然會堅定不移地堅持。

今年是房地產行業的秋天，明年正式入冬。在巨大的轉型壓力下，明年調控政策不會放鬆。

房地產調控政策收效。根據人民銀行調查統計司近日撰寫《當前房地產市場形勢分析報告》和《房地產市場變化對金融業影響的調查報告》，印證了房價拐點初現端倪的結論。根據中國指數研究院，全國房地產均價環比三個月下降，作為先行指標，房地產成交量從今年二季度開始下滑。雖然金融機構擔心恐慌性拋售引發連鎖反映，但明年房地產調控不可能放鬆。

房地產調控雖然已經收到效果，但市場仍然處於觀望期。廣義貨幣發行量處於82萬億的高位，大量坐擁現金的人在投資市場四顧茫然，在等待機會入市抄底。一旦樓市調控政策放鬆，在貨幣的巨大刺激下，房地產很有可能出現報復性反彈。如此一來，房地產調控就會成為大笑話，以後誰也沒臉再提。因此，並不奇怪，臨近年底，從溫家 寶總理到李 克 強副總理，仍然在強調房地產宏觀調控不放鬆。

就房地產開發企業而言，目前還沒有進入嚴冬。由於前兩年豐收，今年交易量下降但可以通過存糧解決飢荒。

投資者關注房地產企業資產負債率，該數據顯示房地產企業情況惡化。Wind資訊統計數據顯示，截至三季度末，A股房地產行業上市公司平均資產負債率為63%，其中15家公司的負債高於80%，高資產負債率特徵尤為明顯。除少數龍頭企業外，大部分房地產行業上市公司特別是中小型公司的經營性現金流缺口急劇膨脹至647億元，約7成公司的經營性現金流告負。存貨數據進一步惡化，房地產行業存貨總量繼續增長，預計目前存貨量已超過1萬億。

但上述數據並不全面，忽略了大型開發企業的預收款。從三季報情況看，招商地產3季度公司尚有預收款141億元，業績鎖定性好。公司今年以較低成本5409元/平米擴充土地儲備106萬平；保利今年1到10月實現銷售金額627億元，3季末尚有795億元預收款，鎖定今明兩年業績；保持穩健的萬科1到10月實現銷售金額1081億元，後續尚有430億貨量，預計全年實現1300億銷售規模。3季末預收款1228億元，1208萬平約1380億元已售尚未結算的資源，鎖定了2011年和2012年的業績。

按照國金證券的數據，今年1到10月總體資金來源與投資額比值為1.37，沒有達到歷史最差的1.25水平。按照全年行業資金支出合計需74825億元，如果全年資金來源增速降至12%，或自籌等資金來源保持合理增長而銀行貸款與定金預收款合計增速降至8%，則全年房地產資金盈餘佔支出比重降至9.9%，接近08年最差水平，但從總體數據來看，還沒有達到2008年的最差水平。

對於房地產企業而言，2011年下半年開始入秋，但穩健的、成本較低且產品線較為豐富的大型房地產企業，還能夠頂過秋天。

2012年房地產市場將正式入冬。

隨著政策的打壓，投資者繼續觀望，成交量進一步萎縮，需求下降帶動上游投資下降。房地產企業隨之進入觀望狀態，在投資方面會非常謹慎：無論是拿地還是開工，開發商都會在全國範圍內再三比較，避開政策較為嚴厲的大型城市、拿地成本高的城市以及限購的城市，這些城市的土地收入與房地產投資、稅收將進一步下行。

一旦實體經濟下行，基建投資無法彌補房地產投資窟窿，地方財政風險就會浮出水面。如鄂爾多斯或出口主導的製造業城市，經濟結構轉型較為成功的城市才有可能度過難關，而對一些依靠土地財政、經濟轉型緩慢的城市，2012年會是非常難過、不堪回首的一年。

越來越多的房地產企業衣食不再富足。由於房地產銷量進一步下降，導致房地產企業加速分化。今年托上半年房地產銷量的福，可以維持全年業績，2012年冰山融化無法容身。2011年下半年房地產成交量環比大幅下降，導致房地產企業明年能夠確認的收入下降，自有資金下降，融資渠道收窄、融資成本上升就會成為卡住房地產企業脖子的兩把大箝子，房地產企業的投資意願也就更低，由此形成緊縮循環。

什麼企業能夠度過嚴冬？首先是產品線豐富、在全國布局的房地產企業；其次是以價換量、注重資金週轉率的房地產企業。而那些逆勢而為的企業，以豪宅為主、不肯降價換銷量、在價格上較為傲慢，都有可能在本輪調控中被重組，失去獨立的生存空間。

並購大宴業已開張，洗牌吧，還等什麼呢。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)