中國超200座在建摩天樓遇寒冬

2011-12-29 13:40

今年6月，摩天城市網曾發布「2011中國摩天城市排行榜」，該榜顯示目前中國內地在建的摩天大樓（152米以上）超過200個。記者在北京和廣州的調查顯示，兩地的兩個標誌性超高層項目——中國尊和鑽石大廈目前都沒有開工，鑽石大廈甚至尚未找到投資方。

根據國家統計局的統計，今年全國房地產開發企業本年資金總來源為6.84萬億元，來自銀行開發貸款的資金僅1萬億元出頭。在一線城市房屋成交量持續走低，房地產全行業資金收緊的大背景下，中國的摩天大樓又如何「過冬」呢？

或選擇放緩開發節奏

「各種類型開發商的選擇不一樣，錢少的就選擇放慢節奏。」DTZ戴德梁行寫字樓部董事瀋潔介紹說，摩天大樓的開發週期和招租週期都要比其他的產品類型來得更長。由於可出租面積比較大，開發商需要在寫字樓竣工前的兩年就開始預租，在竣工後的兩年招租，才能把新供應的大量單位出租出去，資金投入的時間也會比其他項目更長。

據瞭解，目前摩天大樓從拿地到項目建成，平均開發週期為五年以上，其投資規模動輒數十億或上百億元，更讓一些開發商難以企及。公開資料顯示，上海金茂大廈造價高達20000元/平方米左右，更何況後期運營管理成本。

第一太平戴維斯華南區董事總經理林木雄指出，目前摩天大樓的開發不是一般民營企業和普通開發商能做的。例如上海環球金融中心的投資商森海外株式會社、廣州國際金融中心開發商越秀集團、香港聯合廣場開發商新鴻基，皆是資金實力雄厚的大財團。以一般的成本核算，一座投資上百億元的摩天大樓要收回成本，可能需要二三十年。

由於投資量過於巨大，放緩開發也許是目前很多開發商的最好選擇。上海同策諮詢顧問有限公司研究總監張宏偉說，尤其是那些擁有多個項目同時開發的房地產企業，選擇暫緩摩天大樓建設，轉而將手頭能快速產生現金流的項目售出，是房企「過冬」的主要辦法。

出售概率高於持有

中國指數研究院上海分院研究總監杜丙國告訴記者，目前大型房地產開發商的資金狀況不容樂觀，部分開發商負債率甚至超過了80%，即使純粹開發商業地產的開發商目前境遇也不佳。摩天大樓的投資回報期偏長，對資金能力要求高，在持續的調控下，開發商的銷售或多或少將受到影響，如無法拓展新的融資來源補給資金，一旦資金鏈斷裂，出現部分爛尾樓將無可避免。對於本身定位有缺陷的項目，面臨的風險則更大。

目前摩天大樓收回資金的方式主要有兩類，一是通過銷售回籠資金。如深圳地王大廈的開發，正是採用了這種資本運作方式。另一種則是利用銀行貸款，長期持有，通過租金收回部分資金成本，支付貸款成本，但該方式會拉長企業投資回報週期。

林木雄給記者算了一筆賬，以一座投資100億元的摩天大樓為例，如果以持有出租型物業為主，30萬平方米的物業面積，按照200元/平方米/月的租金計算，一年的租金收益僅為7.2億元。這意味著開發商要想收回成本，需要14年左右。

事實上，為兼顧開發其他項目，一般開發商的做法都是減少自持比重，通過快銷回籠資金。杜丙國認為，大型的摩天大樓本身也是酒店、住宅、寫字樓、商鋪等多種業態疊加，對於資金缺乏的開發商來講，平衡自持與銷售比例也很重要。事實上，武漢的第一高樓綠地上海中心以及中天城投在貴陽造的未來方舟等項目，均是通過銷售來收回資金。網上房地產也顯示，環球金融中心項目僅通過銷售回收的資金就超過27億元。

虧損風險加劇融資難

摩天大樓項目想要出售並非易事。很多地方政府在出讓項目時就約定，開發商必須持有摩天大樓一定時間以上，這顯然加大了摩天大樓的融資難度。

百度文庫資料顯示，針對近100年來的超高層建築統計發現，高層建築的運營大多虧本。

杜丙國認為，如果要從摩天大樓項目獲得收益，必然需要更高定價。事實上，環球金融中心和上海國際金融中心的租金都要高出上海甲級寫字樓的平均水平，環球金融中心的租金達到11~13元/平方米/天，國際金融中心的租金則達到15元/平方米/天，而高力國際的報告稱，上海今年三季度的優質辦公樓平均租金為8元/平方米/天。

不過，上述兩個摩天樓項目仍然只能算是個案，林木雄說更多摩天大樓寫字樓的租價與普通寫字樓只有5%~10%的溢價。

據悉，深圳京基100大廈目前總建築面積超過60萬平方米，其中商業辦公主要集中在6~72層，總面積為17.5萬平方米。今年4月份，京基100寫字樓採用整層出租方式，租金報價一度高達260元/平方米/月，超出了大多數客戶的承受能力，不得已最終下調了租金價格。即便以100%的出租率，260元/平方米/月的租金價格計算，京基100大廈寫字樓每月的租金收入在3850萬元左右，相比其總投資近50億元，投資回報期也將長達10年以上。

較長的回報週期顯然進一步影響了開發商的融資能力，限制了他們通過銀行或者其他途徑融資的渠道。瀋潔告訴記者，即使在美國，銀行對於超高層項目的貸款也是非常嚴格，即使只是挖一鏟土，開發商也至少需要提供大樓1/4潛在租戶的名單。

德意志銀行的證券分析師安德魯•勞倫斯曾說：「高樓建成之日，即是市場衰退之時。」這一摩天大樓「魔咒」，在近百年來的世界四次摩天大樓建設熱潮中屢試不爽。

用友長伴管理諮詢總監張朝峰說，在中國摩天大樓「魔咒」的「失靈」和國內外房地產開發規模的巨大差距有關。在歐美，住宅開發往往只是建一兩棟樓，摩天大樓是唯一需要大規模資金投入的，所以才會有摩天大樓「詛咒」。在國內，需要大規模資金投入的項目很多，大型城市綜合體、近郊的超大規模住宅樓盤等，都需要開發商的大量投入。相比之下，摩天大樓的資金緊張就顯得不那麼突出了。

張朝峰的說法，也給其他的開發項目提了個醒。在樓市成交量低迷的背景下，或者會出現比摩天大樓更嚴重的「爛尾」項目。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)