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各地地王頻出 溫州炒房客捲土重來

 2012-08-07 12:10 桌面版 简体 打賞 5
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「以前炒房時的經紀人打電話過來,說有大差價可以拿。被他一說,我就想還是去看看吧。」2010年「逃出」上海樓市的溫州投資客林宏(化名),在2012年重新出山了。

在炒房客圈子裡,林宏屬於激進派,2009年下半年曾出手買了好幾套房,隨即遭遇政策調控,被高位套牢,損失超過兩成,「炒房炒成了房東」。

樓市經紀人頻繁地在各個樓盤跳槽,核心資源就是合作了多年的炒房客。「這個經紀人跟我合作了6年,她賣的每個樓盤我都買過房子。」林宏說。經紀人承諾,這個上海樓盤可以給炒房團打7折,並保證1年內將價格漲回去。

與此同時,2012年上半年,全國各地「地王」紛出,這又意味著什麼?

炒房客捲土重來

2012年春節後,就不斷有朋友去「抄底」。林宏說:「深圳一個樓盤宣布自開盤之日起逐月漲價,保證12個月內房價上漲幅度超過6%的貸款年利率,吸引了不少溫州客。」

6月份以來,投資客一次買下一整層住宅的消息也不少見,「香港和臺灣的投資客這次也很活躍,大手筆投資和,出手闊綽,毫不猶豫。就跟2007年限外令推出前一樣。」林宏說。

現在看來,那一批「抄底」的投資客收穫頗豐。林宏幾個親戚曾在上海樓市降價聲最響的時候入市,投資的樓盤包括嘉定的路勁翡麗灣和寶山區的保利葉語,目前,這兩個樓盤的報價比2月時分別上漲了17%和16%。

投資客進場已是業內公開的秘密。2012年7月上半個月,上海新建商品住宅成交43.6萬平方米,較6月同期提升7.6%。中高端、大面積產品的熱銷使上海房價持續維持高位。2012年6月,上海商品住宅成交均價達24070元/平方米,為年內新高;7月前22天商品住宅成交均價進一步上升到24545元/平方米。

2012年2月以來,住宅成交總量中,小戶型佔比持續下降,而超大戶型則連續上升。比如,7月9日到15日的一週內,上海單價在5萬元/平方米以上的成交51套,環比大漲54.6%;新建成交99套,環比上漲32%。

開發商也順應了這一趨勢。在這一週新增供應的9個項目中,套均面積在140平方米以上的項目有4個,房源預售、報價都低於2萬元/平方米的只有2個。

綜合公開信息來看,2012年8月,上海約有27個樓盤將開盤或加推房源,其中16個為改善型公寓、10個為、1個為酒店式公寓。其中,改善型公寓面積多為90到150平方米的大戶型。

「業內默契地將現在積極進場的購房者定義為改善型需求,實際上改善型和投資者之間並沒有非常明確的區分。」上海某房企銷售總經理李耀平告訴《瞭望東方週刊》,「改善型需求購房週期長、決策慢,有些甚至要先賣掉老房子再去付的首付,這樣的需求能支撐現在如此密集的供應嗎?」

同策諮詢研究中心總監張宏偉也告訴本刊記者,近兩個月來,投資客在單價4萬、10萬元以上的中、高端市場上出手的跡象明顯。

他說,在融資壓力不減的背景下,部分樓盤以信託投資等形式規避「限購」政策,達成成交實現回籠資金目的。另外還有開發商出於「過橋融資」的目的,短期內批量將房源出售給投資公司,約定在房價反彈後回購,雙方按照一定比例分配房地產增值收益。這些公司背後有投資客或投資機構的支持,實際年收益率普遍在10%到15%左右,高的也能達到15%到20%。

單體作戰的炒房客,大多將投資目標瞄準在「降價樓盤」上。2011年以來,上海個案樓盤的實際降幅在10%到15%之間,極少量的樓盤真實降幅達20%以上。「只要房價平穩回升到降價前的水平,也意味著豐厚的回報,雖然投資週期會拉長到1到2年。」張宏偉說,6月以來,伴隨著樓市成交回暖及地王不斷出現,大批曾經「撤退」的投資客在重新籌集資金,持幣觀望,隨時準備進場。

6月份,全國100個城市新建商品住宅成交均價結束了9個月的下跌,環比上漲0.05%,這被很多業內人士視為新一輪樓市上升期開始的信號。

地王為何重現

自2012年以來,樓市回暖的跡象在多個層面有所加強。

截至2012年7月11日,在已公布上半年銷售業績的37家房企中,有19家標桿房企銷售業績飄紅,總計實現銷售金額約5700億元。

6月,銷售金額和銷售面積均創歷史新高,銷售金額達155.15億元,同比增長36.65%;萬科實現銷售面積122.4萬平方米,銷售金額133.2億元;簽約金額約45億元,環比5月增長50%,創單月新高。

綠地集團董事長、總裁張玉良在接受《瞭望東方週刊》專訪時透露,2012年上半年,綠地集團業務原本的目標是銷售額、利潤增幅「保2爭3」(增幅確保為20%,爭取達到30%),但春節後銷售面積和金額即出現出人意料的大幅增長,以致綠地將下半年的目標調整為「保3爭4」,即銷售額爭取達到2600億元,利潤爭取達到120億元。

「前幾年限購等政策只是沒辦法的辦法,現在調控已經取得相當成果了,再延續原先的辦法就不適宜了,未來限制投資可能更多採用市場化的辦法,如用徵收稅等方式慢慢取代嚴厲的政策限制。」張玉良說。

土地市場,地王重新頻出刺激著人們的神經。

7月10日,在10次網上報價、46輪現場競價,以及327輪迴購房面積競報後,中赫集團以26.3億元的最高上限價格拿下海淀區萬柳居住用地。為了獲得久違的「地王」,中赫集團還需要配建16400平方米的回購房,而出讓文件規定,回購房房價只有1萬元/平方米。剔除回購費因素,該地塊樓板價約4.42萬元/平方米,再創全國單價地王的記錄。

北京掛牌出讓居住用地時一般都明確規定,在報價達到合理土地上限價格後,競買人現場投報公配建面積。

萬柳地王並不是個例。4月,北京東城區香河園3號居住及商業金融用地經過40輪爭奪終以19.15億元成交,並以2.57萬元/平方米的單價成為單價地王。6月18日,廣州珠江新城地塊以13.22億元交易總價成為廣州新地王,起始價約4.9億元。7月17日,北京再次出讓5宗地塊,其中2宗溢價率超過45%。

某研究院的報告則顯示,二季度,全國100個重點城市居住用地樓面均價為1474元/平方米,同比上漲18.6%。包括北上廣深的十大城市住宅用地平均樓面價格為2904元/平方米,環比大幅上漲43.9%。

以上海為例,2012年1到5月,上海土地市場合計出讓的經營性住宅用地(除動遷安置用地)為20幅,合計出讓金額67.5億元,平均樓板價達3882元/平方米。而6月到7月25日,上海已成功出讓22幅經營性用地,出讓金額達到83.18億元,平均樓板價超出6500元/平方米。

21世紀不動產上海區域分析師黃河滔告訴本刊記者,上半年上海整體推地量下滑,結構也以商辦和工業地塊為主。成交的209幅地塊中,居住用地(包括普通商品房、商住辦、商住、城鎮混合)只有9幅,工業用地147幅,商辦用地26幅。

下半年,多地政府改變策略,將推出的地塊劃分得很小以控制地塊總價,讓開發商也更容易接受,同時調低定價以防止流拍並獲得一定溢價率,配合營造土地市場回暖的跡象。

李耀平說,這麼做也有缺陷:地塊太小,開發商騰挪餘地就小,利潤空間有限,所以這也只能作為目前催熱市場的過渡手段,但幫助市場逐步恢覆信心的效果已經達到了。

地王潮真的來了嗎

土地市場也許沒有想像的那麼熱火朝天。上海業內人士一度將唐鎮新市鎮A-03-11住宅地塊的拍賣結果作為土地市場的風向標。

7月25日,綠順以16.44億元奪得浦東新區唐鎮新市鎮A-03-11住宅地塊,溢價率37%,樓板價約為15054元/平方米。

此次競標中,該地塊起始總價約為12億元,折合樓板價為11000元/平方米。實際上,該地塊在2011年12月曾掛牌出讓過一次,當時的土地起始總價為15.83億元,起始樓板價14500元/平方米。

也就是說,此次拍賣的高溢價,很大程度上是由於調低起始價而來的。

唐鎮地塊的最終拍賣結果也說明,開發商的積極性雖有恢復,但態度依舊謹慎。唐鎮板塊2011年前還出讓過2幅普通商品房用地,溢價均在100%以上,其中綠城以16.6億元摘得的浦東新區唐鎮新市鎮C-1-1a、C-1-5a地塊就緊鄰本次出讓的地塊。

這不是孤立的個案。7月18日,寧波慈溪兩宗2011年底因無人競拍而流拍的土地成交,不過此次拍賣的成交價卻只相當於上次拍賣時起始價的7.14折。同樣的例子還有寧波鄞州區下應街道的鄞州投資創業中心II-3-C地塊,在2011年4月和7月,該地塊兩度流拍,最終7月5日被萬科拿下,但價格只有首次掛牌時的近7折。

「和2009年地王頻出時不同,企業都很謹慎,對成本和利潤的計算很精確,並且嚴格遵守既定的策略,不願過於追高。而且很多迷你地塊大企業並不願意做,所以現在的地王不是很有代表性。」李耀平說。

炒房客的新獵物

住宅市場的撲朔迷離,對李石燕的投資影響不大。雖然也是重回樓市的投資者,但她「抄」的卻是商業地產的「底」。李石燕說,2011年3月到9月,上海就曾出現過一波商業地產的投資潮,市場最熱時的7、8月,商業地產的成交量甚至超過普通住宅,不過,隨著銀監會叫停未竣工商業地產的按揭貸款,商業地產的炒作也戛然而止,產品也出現了嚴重的積壓。正是看準商業地產困境能創造出比住宅更大的價差,很多原本只炒住宅的投資客如今都被吸引到了這一市場。

21世紀不動產提供的數據顯示,在上海納入監測的110個寫字樓項目中,2012年5、6月期間,多數出租率在90%以上,僅17個項目出租率在90%以下。

21世紀不動產上海銳豐商業樓宇部區域經理朱永鋒告訴本刊記者,2008年到2012年,上海寫字樓租金始終平穩上漲,唯一出現租金下調的板塊還是租金最高的板塊。

戴德梁行的數據顯示,2012年上半年,上海寫字樓平均租金為269.5元/平方米/月,同比增長13.16%,同時上海的寫字樓供應量卻下跌了27.74%。

「空置的辦公樓沒有現金流,很難在銀行獲得貸款,這就為我們創造了抄底的機會,多的能拿到7~8折的折扣。」李石燕說,上海寫字樓均價從2010年一季度到2011年三季度期間,從最初的3.09萬元/平方米快速上漲到最高5.37萬元/平方米,2011年四季度又猛跌到4.07萬元/平方米,到2012年二季度,均價依然只有3.83萬元/平方米。「很多人說這是一個雙重抄底機會。」

投資客的進入,或許也為上海的開發商提供了信心。公開數據顯示,2011年4月到2012年4月期間,上海辦公樓、商業經營用房開發投資累積同比增速多數月份都是負增長,但在最近兩個月,兩項增速指標同時出現正增長,2012年6月間分別達到11.1%和27.7%,而同期上海住宅投資增速還只有10.7%。2012年6月,上海居住用地成交3幅,溢價為15.7%到71.4%不等;同期商業用地成交10幅,最高溢價率超過400%。

當然,開發商在商業地產領域加強投入,也是投資客看好商業地產的重要原因,因為這意味著更多的投資載體。以綠地集團為例,張玉良就告訴本刊記者,2012年,綠地產品的銷售額中,住宅佔60%,商業地產佔40%,但張玉良的目標是將這個比例顛倒過來,也就是讓商業地產的銷售額佔60%,「這還不包括綠地自己持有的商業物業」。

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