溫州開發商捲走4億跑路 18億項目變爛尾(圖)

2013-01-16 11:42

溫州泰宇花苑老闆陳岳西提出了預售賬戶中的4億元，卷款潛逃，18億項目成溫州第一爛尾樓。安信信託火急賣地力保4月到期兌付，涉事銀行事後調查。

「開發商跑路之後，我們也採取了很多應急辦法來保全資產，現在看來，這個項目如期兌付沒有問題。」

2012年年底幾天，溫州平陽縣鰲江泰宇花苑的業主們，幾乎每天都出現在建行平陽支行門口。

他們現場散發的材料稱，自己於2009年5月4日起陸續購買的住房，2011年已經停工，而開發商卷款跑路，不知所終，該樓盤無法按照售房合同於2012年8月31日如期交房，購房夢想成為泡影。

該份材料中提到的抵押，即安信信託2011年發出的貸款信託：溫州「泰宇花苑」項目開發貸款集合資金信託計畫，規模總計4億元。

此前當地政府接受採訪時回應稱，原本與該房地產項目最大債權人安信信託溝通，希望安信能夠無息接盤進行資產重組續建，但被安信拒絕，安信表示仍然希望該項目能夠如期收回本金和利息。

「這個項目確實有一些糾紛，但是作為信託計畫來說，我們從前期的盡職調查、成立產品、運行管理，到後期的處理，都是沒有問題的。」安信信託一位內部人士向理財週報記者表示,「開發商跑路之後，我們也採取了很多應急辦法來保全資產，現在看來，這個項目如期兌付沒有問題。」

按照該信託產品的合同，應該在2013年4月兌付，預期收益率在10%。

4萬平米土地抵押貸款

2011年4月，安信信託發出溫州「泰宇花苑」項目開發貸款集合資金信託計畫。

當時的推介材料稱，泰宇房地產開發有限公司（泰宇房開）成立於1999年6月，註冊資金1億元，由陳岳西、金雲城、金彩雲3人分別出資90%、6%、4%設立。陳岳西為實際控制人。

據理財週報記者瞭解，陳岳西出生於1953年，曾任溫嶺市二建一工區主任、溫嶺市晶都建築工程公司董事長、浙江曙光建設集團溫州分公司經理。旗下擁有平陽縣泰宇房地產開發有限公司、四川泰豐房地產開發有限公司、衡陽泰宇房地產開發有限公司三家公司。

而 「泰宇花苑」是平陽縣鰲江的舊城改造項目，該地塊位於鰲江中心地帶。按照規劃，「泰宇花苑」項目總用地面積41400m2，土地用途為商業用地和住宅用地，其中商業用地出讓年限為40年，住宅用地出讓年限為70年，容積率5.28，總建築面積192725m2，其中地上住宅面積159800m2、地上商業用房面積10738m2、地上公建面積1952m2，地下室面積20235m2。這一項目公司的負責人為陳岳西的女兒陳麗霞。

2002年，泰宇房開通過掛牌出讓方式競拍獲得鰲江舊城五期區域外2號地塊C區，2006年1月12日辦理完土地證，證號為平國用（2011）第2-8043號。此後，泰宇房開將土地抵押給建行溫州分行，土地抵押期限至2014年5月9日。

2011 年4月，陳岳西將土地再次抵押給安信信託，以償還建行貸款和獲得開發資金。當時的信託產品推介資料上稱：項目公司將其所有的編號為【平國用（2005）第 2-8135號】的土地使用權【評估價值7.7億元，評估報告編號：滬八達估字（2011）FA0017-2號】以第一順位抵押給安信信託；將編號為【平國用（2006）第2-8036號】的土地使用權【評估價值3.8億元，評估報告編號：滬八達估字（2011）FA0017-1號】以第二順位抵押給安信信託,作為其償還信託貸款本金及利息的履約擔保，並辦理強制執行公證，初始抵押率45.21%。2012年2月，償還建設銀行貸款後抵押率降為34.78%。

一年半之後，泰宇花苑的業主們認為，泰宇房開抵押給建行和抵押給安信信託的土地應為同一塊。因此應該是不合規的二次抵押。

但是一位建行內部人士否認了此事，他表示建行和安信信託應該是抵押順位關係，不存在二次抵押一說。

一位當地律師向理財週報記者表示，浙江省目前對於房地產項目預售資金自2010年10月起就進行封閉管理。

即房地產開發企業應該在發放開發貸款的商業銀行開立一個專門的資金賬戶，特定項目所有預售資金要全部納入這個賬戶，優先用於本項目的建設投資，企業需要向銀行提出申請後獲准後方能使用，這種賬戶不能提取現金。

陳岳西提出了預售賬戶中的4億元，卷款潛逃。平陽政府證實了預售款被提走一事，但並未說明過程。

但該位律師推測，房地產預售賬戶監管較為嚴厲，不太可能直接支取現金。因此應該是在建行同意下，陳岳西以未來的銷售收入為保證，從安信信託獲得等額貸款，以維持自己的現金流。在銀行對於房地產開發相關貸款收緊時，這是房地產信託常用手法。

理財週報記者獲知，目前建行總行已經介入此事處理，溫州分行和平陽支行均對外噤聲。截至理財週報發稿時止，建行仍在調查此事。

18億項目成溫州第一爛尾樓

除了土地之外，安信-泰宇項目接受了陳岳西持有的「泰宇花苑」項目公司90%的股權質押，並辦理強制執行公證，作為其償還信託貸款本金及利息的履約擔保。陳岳西和陳麗霞同時對本金及利息的償付提供個人連帶責任擔保。

安信信託推介材料分析認為，「泰宇花苑」整體剩餘可售住宅面積為92751m2，市場銷售均價為13500元/m2；商業可售面積10738m2，預計銷售均價在4萬/m2；地下車庫可售車位497個，預計銷售單價為10萬/個，以上全部實現預售後，項目總體估計可實現銷售收入18.3億元，稅後現金流入 12.7億元；信託期間可實現稅後現金流入約12億元。

同時，確保信託本息償還的住宅與商業售價（稅後安全邊際）為5484元/m2（當時項目周邊土地出讓的樓板價為7200元/m2），在市場價格基礎上分別折價59%與86%，安全邊際較高。

「當時這個項目還是不錯的。」一位接觸過該項目的第三方銷售機構人士回憶說，「預期收益不低，而且安全邊際確實高，我們都認為沒有太大的問題。」

「這個產品本身是沒有問題的。」前述安信信託內部人士表示，「抵押率也就在三成左右，從設計上來說，已經足夠保證產品的安全。」

根據安信信託公告，這一產品後來總共銷售了228份，其中300萬以上的投資者37份。

2012年1月，安信信託發布管理報告稱，4億元已經匯入泰宇房開的貸款賬戶。同時，報告該項目進展良好，1-3號樓完成1/3基坑支護施工，4-6號樓完成工程總投資額85%。

管理報告同時稱，截至2011年11月末，泰宇房開總資產8.53億元，淨資產2.98億元。

2012 年4月，安信信託發布管理報告稱，泰宇花苑項目4-6號樓主體結構封頂、外牆保溫完成，外牆塗料刮膩子施工完成，內牆粉刷完成，另外4、6號樓,無機保溫施工完成,樓地面細石砼完成,4號樓電梯前室裝修工程完成60%。2、3號樓樁基工程完成，壓頂梁、支撐梁部分完成,水電安裝工程完成30%。5號樓已經取得預售許可，已經降價銷售以回籠資金。

根據泰宇房開提供給安信信託的財務報表，截至2012年2月29日，該企業總資產為8.5億元，淨資產2.73億元。

溫州房地產信息網統計顯示，泰宇花苑2009年銷售的為4號樓和6號樓，至今尚有新房沒有銷售出去。而2012年1月22日開盤銷售5號樓，擬售均價為 11160元/m2。可以看出，其房價確實明顯低於開發商最早計畫的13500元/m2，但是截至2012年底，這幢158套房屋的樓房售出不足半數。

而此前購買了4號樓和6號樓的當地業主們則說，2011年底，該項目已經完全停工，成為2011年以來溫州第一起「爛尾樓」。

安信信託也開始認識到這一問題，2012年7月公布的產品管理報告中，安信信託對於該項目進展的描述與第一季度如出一轍，但並未提示風險。關於泰宇房開公司的情況，安信信託只是簡要表示，截至報告出具日，該企業賬面資產情況正常。

而按照泰宇花苑業主們的描述，當時陳岳西已經潛逃出國。理財週報記者撥打陳岳西手機號碼，顯示為空號。

據理財週報記者瞭解，和其他溫州企業一樣，陳岳西最終資金鏈斷裂，來源於房地產銷售困難、民間借貸和民間聯合擔保。在陳岳西跑路之後，溫州法院接到多起有關於陳岳西的借款訴訟，其中至少包括3起個人民間借貸，還有1起平安銀行溫州支行的訴訟中，陳岳西作為擔保方被聯合起訴。

而溫州官方確認，泰宇房開的主要債權方包括安信信託、建行和幾名個人借貸者，其中安信信託是第一大債權人。

安信信託力保4月到期兌付

自2012年7月陳岳西跑路後，泰宇花苑的業主一直在進行維權，曾經數次到縣政府情願。而平陽縣政府則一直與安信信託和建行溝通，希望能夠找到接盤方，通過資產轉讓重組，將這一爛尾項目蓋完。

當地消息稱，建行已經同意，在免除利息的情況下，低價轉讓這一項目。但是安信信託堅持，必須保證信託項目的利息和本金收入，否則不同意重組。

前述安信信託內部人士向理財週報記者表示，該項目儘管現金被捲走，但是土地地段很好，並未貶值，再加上抵押率不足三成，4棟大樓也已經完成主體結構，所以即便走司法程序，讓該項目公司破產清算，安信信託仍有信心收回本金和利息，在今年4月如期完成信託產品兌付。

他沒有透露安信具體的處理方案，但是他表示，由於項目資產質量不錯，有意向的接盤方很多。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)