中國樓市十大猜想(圖)

BWCHINESE中文網訊，還要不要買房？持續調控下，大多數的置業者都抱著觀望的態度不願出手。然而傳統淡季銷售季節，卻頻頻傳來熱銷的聲音。房價下探乏力，對購房者來說，是否是一個購房好時機？

調查顯示，近兩年，超過三成的人有各種形式的房屋需要。其中購房意願最為突出，18%的人表示想「買商品房自住」，想「申請保障房」的人為7%，略高於想要「到市場上租房」的比例（6%）。

「我好幾年前，在廣州海珠區買了一套房，當時是4500元一平方米，現在隨隨便便就要一兩萬了。孩子都長大了，要用到錢的地方更多，想換套大的都不敢。」46歲的陳昭陽是兩個孩子的父親，每個月工資有8000元，還有住房補貼，但仍覺得房價太貴，沒能力買新房。

調查顯示，對於目前的商品房價格，83%的受訪者認為「貴」或「比較貴」，認為便宜的人僅為2%，認為「適中」的人有10%。66%的人表示「不能」承受當前房價。

與此同時，有49%的受訪者認為，對解決基本住房需求，住房保障「能」帶來安心功效。23%的人認為「不能」。28%的人表示「難說」。

除了老生常談的話題：今年該不該買房？同時，2013年還多了一個話題：今年該不該賣房？

這個話題是經濟學家謝國忠挑起的。謝國忠最近說：「千萬別買房，有空房趕快賣掉。」

謝國忠在經濟界有「空軍一號」之稱，聽信他話沒買房的人早悔青了腸子，但這次，他的話卻沒有招來一片罵聲，相反，不僅一些投資者，連一些專業的理財師，也承認他的話有一定的道理。

家住新華路的許女士是個炒房客，上個星期，她把位於莘莊南廣場地區的一套兩室兩廳掛牌310萬元出售。「其實在2011年初就應該賣掉了，等於損失了70萬元。」

許女士的賬是這樣算的：「2011年初，這套房子可以賣330萬元，現在掛牌310萬元中介還覺得有點高，等於損失了20萬元。2011年初如果賣掉房子，就算拿300萬元買信託理財產品，年化收益率在10%左右，至今收益就是60萬元。而房子一直捂到現在，每月出租的租金只有5000元，扣掉中介費空置期，2年收益不過10萬元，一出一進，不是損失70萬元麼？」

許女士還有一個觀點，這兩年來，房價基本沒漲，當物價都在漲而房價不漲，不就是貶值麼？因此，謝國忠的話深得她心，她決定把這套房子賣掉，轉而投資信託理財。哪怕信託理財年化收益率8%，300萬元投資一年收益也有24萬元，不算復利，5年就是120萬元。而這套房子捂在手裡，未來5年，房價可能再漲120萬元嗎？

讓許女士堅定信心要賣房的還有一個因素，即房產稅。房產稅擴容的腳步越來越近，許女士家有5套房，如果存量房要征房產稅的話，這套房可能無論如何逃不掉了，就算按照目前的0.4%稅率征，一年就是1萬多元；如果按照有些專家提議的1.5%稅率征，這套房的房產稅要高達四五萬多元，等於出租收入腰斬。而且如果等到房產稅出來後再賣，很可能出現賣房潮，房價大跌，到時損失更大。

家住靜安區的李先生很慶幸自己在2010年末以500萬元的高價賣掉了一套別墅，他拿這筆錢購買了信託理財產品，平均年化收益率在10%以上，兩年來已經獲益100多萬元。他認為謝國忠說得對，未來的獨生子女都要繼承父母幾套房，住都住不過來，房價肯定會下跌，到時候別墅房因為總價高更難賣得出去，即使現在，別墅房也漲不大動，不可能一年漲10%的。當時出手的決定非常正確，賣在了高點，保住了勝利成果，賺取了高額利潤。

據都市路上一家房產中介公司的員工介紹，像許女士李先生這樣的業主已經遇到多個。尤其是家有空房在3套以上的業主，類似的擔心更多。

貴都路上一個別墅小區建成已經10年，小區內有將近10套別墅一直都是不裝修空關，沒有房產稅時，這些業主根本不在乎一年幾千元的物業費，安心等待房價從買進時的4000元/平方米升值到如今2.3萬元/平方米。但最近有四五個業主前來掛牌，擔心萬一開徵存量房房產稅，每年的房產稅額就將繳納四五萬元，如果房價漲幅不能超過稅額，那再持房產就變成虧本的買賣了。

然而，在2013年，樓市調控政策會如何變化、房價會不會隨成交量的增加而跟進、房貸優惠會否變化、銷售金額過千億元的房企數量有沒有可能增加……應該從更多的角度來觀察這個市場。

1、房產稅會否全面開徵？

可能性：沒有

房產稅與我們漸行漸近。包括國家稅務總局相關負責人在內的眾多人士，均在不同場合下表示，房產稅將全面實施，可見房產稅的到來已經是鐵板釘釘。實施房產稅的好處多多，既能增加投機、投資成本，打擊炒房，又能保護和引導普通商品房消費，確保百姓的住房權，還能在一定程度上解決廣受詬病的土地財政問題。

目前尚未具備房產稅全面開徵的條件，因此在2013年，這項政策還不會全面實施。但從長期來看，以限購、限貸等行政色彩濃郁的調控手段將會逐漸退出，取而代之的是長效調控措施。所以，在2013年房產稅試點擴容將成為現實。

2、調控政策會被微調？

可能性：70%

總體來看，2013年針對樓市的調控絕不會放鬆，但這可能還是不能抑制住地方政府對政策進行微調。在2012年，有包括貴州、揚州等在內的40多個城市，以稅費優惠、買房獎勵、購房入戶、購房補貼、提高公積金貸款額度等方式進行樓市政策微調。

以限購、限貸為主的去投資化調控手段，在今年依然會存在。但是，鑒於財政收入壓力，地方政府對調控政策進行微調的衝動依然存在，因此我們猜想在2013年，可能還會有更多的城市效仿之前的做法，來刺激購買力。

3、房價會大漲嗎？

可能性：沒有

2013年，樓價會漲嗎？相信這是所有購房者都關心的一個問題。2012年底，樓市出人意料地迎來「暖冬」，如廣州、上海等地甚至出現「日光碟」，這似乎意味著，「牛市」已經到來。此外，從政策面、經濟面來看，樓市利好不斷，加之未來一段時間供應可能會出現短缺現象，因此有不少人相信，2013樓市會大漲。

大漲的可能性不會出現。首先是購買力受到抑制，其次是供應方面也不會出現供不應求的情況，還有就是購買力在2012年集中釋放一段時間之後，還會出現一個休養生息時期。但2013年房價會表現出窄幅調整、穩步上行態勢，漲幅不會很大，在4%∼8%之間。

4、「地王」是否還會大量湧現？

可能性：80%

2012年上半年土地市場波瀾不驚，下半年風雲突起，地王湧現。尤其是臨近年底，包括北京、上海、廣州、深圳在內的一線城市，「地王」大戲輪番上演。2012年銷售形勢向好，不少房企早早完成銷售計畫，使得房企拿地熱情高漲，推動土地市場回暖，因此「地王」現象接連出現，則不難理解。

觀察近期土地市場，土地價格並未大漲，加之開發商對後市預期也比較樂觀，拿地熱情仍將高燒，因此不難判斷，未來還有可能會出現「地王」現象。當然，可以肯定的是，製造「地王」的，則是「招保萬金」等在內的精英成員，而中小房企日子會過得更加艱難。

5、房企還玩降價換量嗎？

可能性：50%

在過去兩年裡，「降價換量」策略為房企經常採用，而且效果不錯，只要價格降到位，往往能夠在短時間內獲得理想的結果。2013年的市場行情有別於前兩年，房企大規模降價促銷的可能性已經不大，但不排除少量房企還會玩這一招。

2012年房地產市場回暖，以上海為例，據有關機構統計，2012年上海全市新建商品住宅的成交面積為939萬平方米，同比增長28.6%。這種態勢有望持續下去，因此房企的銷售策略會隨之調整，由之前的高速週轉，轉型利潤考量，因此「降價換量」將不再成為首選。

6、房貸85折優惠會否變化？

可能性：30%

經歷兩次變故之後，購房者總算明白了，房貸能否享受到85折優惠，還得看銀行的臉。最近的一次是2012年9月份前後，各地商業銀行收窄優惠幅度。還有一次是在2011年上半年，部分城市房貸不僅沒有優惠，還要上浮1.05倍左右。

2013房貸85折優惠會不會出現變化？從目前來看，變化的可能性不大。因為隨著通脹壓力得到緩解，流動性進一步寬鬆，銀行用於發放房貸的資金會更加充足。唯一的變數在於，在資金緊張的月份，可能申請85折優惠房貸時間會延長，而如果想要銀行快速放款，可能會被要求接受優惠幅度較低的貸款。

7、三、四線城市危機顯現？

可能性：70%

溫州房價與高點時期相比，已經腰斬；鄂爾多斯部分曾經超過萬元/平方米的樓盤，目前售價僅僅3000多元/平方米，三、四線城市房價泡沫破裂，危機顯現。

一、二線城市房價看漲，三、四線城市難說。供不應求的情形只會出現在我國一線城市，三、四線城市供應充足但潛在需求相對較弱，部分供應明顯超出當地需求的城市面臨價格下行風險。尤其是少數不限購城市，因為投資性需求較為旺盛，導致泡沫成分較大，更為容易因為需求後勁不足而出現問題。

8、房東「跳價」大量出現？

可能性：50%

北京二手房加價70萬元出售、上海房東小幅「跳價」……近日，二手房市場突然也變得熱鬧起來。樓市行情整體向好，二手房市場成交量自然也是水漲船高，成交狀況大為改善。年末出現「翹尾」行情，二手房市場自然交投自然也會活躍起來，因此出現跳價、漲價的情況，自然在情理之中。

在2012年，相比較而言，二手房市場活躍程度不及一手房市場，這是因為此前開發商大多採用「以價換量」策略，但房東卻不願意降價，因此購房者更加願意選擇新房。而在2013年，市場轉暖已成事實，所以不排除有更多的房東變得惜售起來，從而「跳價」。

9、房租漲幅超過10%？

可能性：20%

以前感嘆房價比工資漲得快，現在又要加一項了，租金也比工資漲得快。有統計資料顯示，北京市2011年房租漲幅約14%，而在2012年，漲幅也會超過10%。一時間，租房也成為不可承受之重。

2013年房租漲幅會達到多少？相信這依然是眾多都市白領關心的一個問題。房租水平經過兩年上漲之後，應該進入一個平穩期。同時政府也在通過各種方式加大租賃市場供應，這對平抑租金漲幅也有一定的作用，所以今年房租大幅上漲的可能性不大。

10、「千億俱樂部」增員？

可能性：90%

2012年，綠地集團和保利地產成功躋身「千億俱樂部」，使得國內成交金額超過千億元的房企增加到了三個。據瞭解，2012年，萬科成交金額達到1418億元，依然是鐵打不動的老大。綠地集團以1078億元緊隨其後，保利排名第三，成交金額達到1018億元。

預計2013年「千億俱樂部」成員達到六個。記者注意到，第四、五、六名的成交金額均超過了900億元，如排名第六位的萬達集團，成交金額也達到了905億元。因此在銷售形勢向好的前提下，第一集團房企中的前六位，在2013年都有可能全部成為千億元俱樂部成員。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)