三四線城市崩盤風險隱現 城鎮化難解困局

部分三四線城市面臨庫存高企、樓盤滯銷等危機，卻並未阻礙推地熱和投資熱。近年來，一些三四線城市的土地供應量極度膨脹，異常亢奮的投資所帶來的後遺症，正在逐步顯現。

「新型城鎮化還沒有正式敲定，不少地方官員已經判斷這能為房地產帶來至少20到30年的黃金髮展期，已經籌劃著各種新城，城鎮化刺激下的新一輪開發潮將要到來。」廣東省社會科學院一名長期參與地方考察的人士表示，「炒作城鎮化概念，是區域經濟發展中的危險信號。」

土地財政「後遺症」

中國指數研究院betway体育手机网 發布的報告顯示，2012年，全國300個城市住宅用地推出及成交量同比分別下降17.3%和23.1%，4月之後，供求狀況有所緩和，12月推出及成交面積均增至年內最高點。

報告顯示，一二線城市和三四線城市在土地供應和需求方面存在不平衡現象。全國住宅用地出讓金總額前三位均為二線城市，其中武漢、成都出讓金同比增長幅度均超過50%。而一線城市由於土地供應成交量下降，導致住宅用地出讓金總額呈現下滑，上海、北京分列第4、7位，同比降幅分別為27%、20%，而廣州、深圳全年住宅用地出讓金僅列第23、39位。

開發商在一些三四線城市大規模圈地，造城運動如火如荼。在土地供應極度膨脹的同時，這些城市陸續顯示出泡沫徵兆，個別城市甚至已出現崩盤現象。

另一份研究報告則指出，包括唐山、揚州、中山、蕪湖、連雲港等大量三四線城市在過去幾年土地供給極度膨脹，與去年以來的商品房實際消化速度形成巨大差距。此外，桂林、宜昌、宜興、煙臺、惠州、北海、南通、江陰、常州等去庫存壓力巨大的城市也在報告中出現。

記者發現，在三線城市惠州，百萬平方米大盤雲集。該市2011年商品房成交量僅為廣州的31%，然而土地成交量已相當於廣州的94%。去年全年，惠州房地產投資額約為376.5億元，佔全市固定資產投資的37.3%，比重並沒有出現大幅度減少。同時，惠州樓市的庫存量高企，市場在去年年底錄得的數字在300萬平方米以上，這一數字，業界用「不計算增量，也需要超過2年才能消化」來形容。

「在GDP的政績標準下，各地方財政收入對土地出讓收入的依賴程度越來越高。相比之下，拉動實業、新興產業等投資，對區域經濟的刺激效果呈現較慢。」上述廣東省社會科學院人士表示。

有媒體指出，地方政府對出讓土地的反映機制和反映速度，加劇了地方政府對土地財政的依賴。地市一級才對政府土地價格有決定的權力，然而，地方政府面對制定的土地價格不適應市場需求時，只能經過繁冗的程序向上報價，若得到允許降價的批示後，市場已經發生新的變化。

分稅制一直被認為是催生地方政府對土地財政依賴的主要原因。中央財經大學財經研究院院長王雍君曾分析，分稅制改革並沒有太大進展，雖然按照財力和事權相匹配的原則，中央財政加大了轉移支付力度，但是更多的仍然是專項轉移支付，這一部分中央撥款只能專款專用，並不能解決地方財政的困難局面。而且很多專項撥款需要地方配套資金，又不是地方真正需要的項目，並沒做到財力和事權真正的匹配。這一背景下，地方要干自己的事，需要尋找自己的財力，因此地方發展依賴土地財政的局面仍然得不到改變。

廣東省社會科學院人士在考察地方經濟時發現，在地方區域經濟發輾轉型困難時，房地產投資的刺激猶如「興奮劑」。「打一針就見效一會兒」，這使得不少政府官員為了追求短期的政績，盲目拉動房地產投資建設，以及利用這些投資建設輔助城市規劃、配套的更新。「輕視、疏於對區域經濟的培育，更加深了對土地財政、房地產投資的依賴。」他稱。

城鎮化難解庫存困局

「三四線城市土地供應膨脹留下的危機並沒有消退，相反，逐漸升溫的土地成交量和不斷上漲的土地供應價格，會導致情況變得更難控制。」談及最近的「城鎮化概念催生開發熱潮」的話題，華南某上市房企的項目發展部人士表示，應保持謹慎、保留的態度。

易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為，三四線城市的潛在需求實際上很弱，當地購房的消費力一旦被消化完畢，就意味著要面臨供應過剩、樓市崩盤的風險。

丁祖昱分析，四線城市被視為存在最為顯著的泡沫風險。從指標上看，相當一部分四線城市存在土地供應過量的問題，土地放量普遍高於住宅市場消化能力，雖然短期內住宅市場供求比並不一定顯露出來，但未來風險難以規避。從需求角度來看，四線城市幾乎都是人口輸出城市，不具備對外來人口的吸附能力，因此常住人口普遍較少，與三線城市拉開了較大距離，房地產市場需求嚴重不足。

「城鎮化概念催生的投資熱，以及對這些城市消化庫存能力的高估，只會延長這些城市樓市泡沫爆破的時間。」上述房企人士稱。

業內人士許子枋分析，三四線城市的購房主體是進城農民。但進城農民的收入增長速度遠趕不上造城的速度和房價的上漲速度。

分析指出，隨著土地城鎮化的加速，部分土地供應量明顯超過潛在有效需求的城市，面臨價格下行風險。與此同時，由於難以吸引外來人口進入，單靠本地農村人口的轉移難以消化過去幾年大規模的土地供應，部分城市存在崩盤風險。

「一些地方在城鎮化推進當中，比較注重城市的建設或者過度依賴房地產業，對實體經濟發展、相關產業發展不夠。城鎮化發展過程中確實會忽視城市的特色，不僅會遇到資源、能源、環境、城市問題，同時還遇到了新進城包括農民工的就業問題、生活成本問題。」中國房地產業協會副會長朱中一稱。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)