三線地產僵局

今年冬天，營口比往年更冷一些。

營東新城裡那些寬闊的馬路看起來也格外空蕩——這裡鮮有車輛通過，馬路兩邊到處是修葺一半的樓房，有些地方甚至是根據土地沿線畫了個圈，沒有任何動工痕跡。即使是週末，在當地一些樓盤的看房者也寥寥無幾，那些號稱已經售罄和竣工的小區也是冷冷清清。

沿海產業基地也是如此，「你去沿海產業基地看完房子，要是沒車，你連打車回來的可能都很小。」營口居民王永強說。

營東新城、沿海產業基地都是近幾年營口市重點規劃的城市開發建設區域，隨著其開發進程的深入，諸如萬科、保利、恆大等房企大鱷都紛至沓來，一時間，買房與賣地風行營口。不過，現在的營口房地產業，已不見舊日盛景。

最近，一些全國性房企營口項目的負責人，但凡私下聚會時聊起營口房地產業，都會憂心忡忡。本報獲得的一份營口房地產市場調研報告顯示，2012年，營口市42個重點項目未來潛在供應達到1362.67萬平米，若以2011年市區現有銷售速度（年銷售量200萬平米），大概需要6-7年時間。一位東北開發商透露，作為整個遼寧房地產泡沫最為嚴重的城市，營口的存量需要六七年時間消化的說法都是保守估計，可能還不止這個數。營口不乏動輒上百萬平米的大盤，但有的項目一個月只能賣十幾套。「開發量很大，但人氣沒跟上，沒有新的產業，商業過不來，生活不便，前不著村後不著店，冷冷清清。甚至新的商業免三年五年房租都無法把商家吸引過來，因為如果沒有人氣，商家是不敢冒此風險的。」這位開發商說。

營口一家房屋中介的工作人員估計，把市區現有的大約50萬人口全部搬到沿海產業基地，都還有好多房子消化不完。

在營口市住房和城鄉規劃建設委員會副主任葛樹忠看來，營口樓市並沒有滯銷情況，部分開發商樓盤問題系市場行為，與營口樓市沒有任何關係。

營口是「中國唯一一個可以看到夕陽墜海的城市」，也是位於瀋陽和大連中間的濱海三線城市，這座城市的目標是成為一座擁有百萬人口的旅遊大城市，在這個目標還未完全實現之前，它卻無心插柳地成為了中國房地產泡沫的新焦點。

餡餅與陷阱

一位在全國知名房企營口項目的負責人記得，他們去年在營口註冊公司時，營口市區土地已所剩無幾，他們拿下的是最後一塊沿海地塊。

在營口，拿地高潮出現在2009年，這一年7月，「遼寧沿海經濟帶」被國務院確定為國家級經濟發展戰略，營口位列其中。

此時的營口，GDP已經連續5年排名遼寧省第一，工業強市和人口旅遊大市已經開始縈繞這座城市。

營口各區都開始陸續出臺一些刺激地產政策，比如營口站前區，自2009年1月1日起在站前區註冊納稅的房地產業項目和企業，對含有公益性建設的房地產開發項目，經審核後給予項目貸款貼息；比如沿海產業基地針對外地人購房的優惠政策——購房送戶口，給予在沿海產業基地就業的人員醫療、教育等優先支持。

這些政策的「誘惑」下，營口的房地產開發進入高速時期。2009年、2010年兩年累計商品房施工面積高達3014萬平方米，增幅達80%左右。2010年，營口房地產投資佔到當地GDP總量的17.9%。2011年同樣是一個高速增長年，房地產施工面積是2830萬平方米，其中新開工面積是1495萬平方米，而銷售面積是613萬平方米，銷售額233億元。2012年，新開工速度比2011年有所放緩，但總量依然很大，全市新開工商品房940萬套，新增批復500萬套，當年銷售完成640萬套。

房地產開發的興盛無疑給營口市帶來了很多的錢。營口主要的市級城投平臺——營口市城市建設投資發展有限公司的一份資料顯示，2010　年，該公司約1.59　平方公里土地的開發整理投入成本3.78　億元，而土地出讓收入為31.97億元。這份資料提到，「截至2010年末，公司擁有可供開發的土地約20平方公里，保守按照1000　元/平方米的出讓價格進行估算，可獲得土地出讓收入約200　億元。」

2010　年營口市預算體系中可支配收入合計3964705　萬元，其中基金收入佔比高達61.05%。2008~2010　年，營口市基金收入飛速增長，年均複合增長率達到126.40%，2010　年達到2420636萬元。基金收入增長主要源自政府土地出讓收入的增長，營口市基金收入中土地出讓收入佔比70%左右。

接近營口市委辦人士介紹，作為人口較少的遼寧省三線城市，營口的房地產業雖然啟動遲但發展很快，目前主城區範圍可供土地已經幾乎沒有。

在營口開發項目的一家全國性房企人士坦言，近幾年來營口房地產業發展很快，主城區整體情況早已是處於飽和狀態，呈供大於求狀態。

公開資料顯示，截至2011年底，營口市新竣工住宅面積與存量住宅面積之和，已高達4800萬平方米。以每套房面積100平方米計，營口存量房已高達48萬套。這意味著，不算未來新增的供應量，營口需新增150萬人口，才可消化掉目前手中的存量房。目前，營口市的中心城區人口為56萬。按照其特大型城市規劃，「到2020年，中心城市人口達到120萬~130萬」。

當地房地產界人士認為，營口房地產市場從2011年10月份之後開始下滑，除了市民在宏觀政策不明朗下觀望情緒濃厚、營口人口基數小、市場不成熟等因素外，企圖把5~10年的規劃集中在2年完成更是不現實的。

更重要的是，地產市場躍進後的下滑，帶來了更多層面的連鎖反應。2012年6月，營口市政府召開全市重點項目融資對接會，營口市常務副市長劉煥鑫指出，營口項目儲備較多，已達1700餘個，機場項目、保障性安居工程項目等對資金需求較大，要把項目的融資作為經濟工作的重中之重抓緊、抓好。

2013年1月11日，營口市第十五屆人民代表大會第一次會議審議通過的《關於營口市2012年財政預算執行情況和2013年財政預算（草案）的報告》顯示，2012年營口市「克服經濟下行壓力」，公共財政預算收入共完成170億元。而在2012年初制定的財政預算草案中，2012年營口市一般預算收入安排了175.28億元，比原計畫少收5億多元。

財政增收的壓力加上債務規模的持續擴大，促使營口政府在樓市出現供需矛盾之後，在救市還是擠壓泡沫這道選擇題上勾選了前者。

2012年以來，營口不斷出臺救市政策，連續三次推出購房者契稅全額返還、行政事業收費減免政策，並由財政出資給市直機關事業單位職工發放住房補貼，以刺激樓市消費，引發了公眾輿論的關注。

在營口市政府及下屬各區縣的2013年政府工作報告中，隨處可見「力促房地產業健康發展」、「加強融資」之類的字眼。營口市市長葛樂夫在《政府工作報告》中明確2013年的營口房地產銷售目標為「房地產投資和商品房銷售額均增長15%以上。」沿海產業基地管委會的2013年政府工作報告提出，2013年的工作重點之一是促進房地產業健康發展，「以促進房地產項目盡快復工、竣工為重點，對內逐戶梳理排查，逐項推進；對外加大宣傳推介力度，出臺優惠政策，鼓勵外來人口定居，激活商業地產項目，增加商品房銷售量，提升城市活力。」當地銀行為了支持居民購房需求，也提供了一定的個貸優惠。

在樓市滯銷的困境下，一些全國性房企在營口的開發計畫變得更為謹慎小心。以萬科海港城為例，該地塊總面積達120萬平方米，預計要花12-15年之間開發完成，每期只完成8萬平方米。而另一家全國性房企的項目則基本陷入停滯狀態。

接近萬科人士的透露，萬科在三、四線城市的戰略上一直是保持謹慎狀態，如果發現當地市場出現問題就會撤離。

三四線重災區

營口的房地產泡沫並不孤單。

在易居中國發布的2012年中國城市房地產市場風險排行榜中，營口的房地產泡沫嚴重程度在287個城市中排在第26位，風險前50城市中除了營口、保定、滄州、河池、防城港位於沿海省區之外，共有46個城市位於內陸地區，佔總數的92%。此外，在前50位中，41個城市被歸入四線城市，其他均為三線城市和資源型城市。

這份報告顯示，四線城市未來市場風險最為顯著，相當一部分城市土地放量高於住宅市場消化能力，雖然短期內住宅市場供求比並不一定顯露出來，但未來風險已經難以規避。另外，從需求角度來看，四線城市幾乎都是人口輸出城市，且不具備對外來人口的吸附能力，因此常住人口普遍較少，與三線城市拉開了較大距離，房地產市場需求嚴重不足。

在四線城市中，武威土地消化週期全國最長。甘肅省武威市年均土地出讓面積121萬方，但根據2010年第六次人口普查公報，該市城鎮居民人口僅為50萬人，就此比例而言，相當於上海的1.5倍，而從經濟發展角度來看，武威仍以能源、冶煉與食品加工為主，居民收入水平不高，市場去化能力較弱，武威市土地消化週期達到了19.87年，為土地消化週期最長的城市。

而人口密度全國最低的酒泉，排在了風險排行榜第一位。2008年-2009年，酒泉房地產開發投資增長率受次貸危機影響從62%降至10%，但2009-2011年，酒泉的消費品零售額、人均支配收入、人均消費支出三項指標的增長率基本保持平穩，唯獨房地產投資增長率卻達到32%、88%。2009年無疑是酒泉房地產市場快速起飛的一年，那也正是酒泉新能源產業基地跨越式發展的一年。

2010年中國住房和城鄉建設部副部長仇保興在談到房地產市場調控時曾點過酒泉的名，當時，正值沿海城市房價出現暴漲，他說，「內地一些城市房地產業剛剛起步，如2008年甘肅酒泉地區一些住房每平米僅1000元人民幣左右。在這種情況下，用‘一刀切’的辦法調控房地產市場，對全國來說很難有非常好的效果。」仇保興當時並不知道，就在他講話的這一年，酒泉的房價已經從1000元漲到了3500元左右，到2011年更是漲到5000元左右，三年時間翻了5倍，其中僅2010年一年就翻了一倍。

但當地的購買力卻並未和房價一樣節節上漲。酒泉的二手房中介人士黃先生表示，「現在酒泉的二手房別說賣出去多少了，連來中介門店諮詢看房的都沒有。」

而隨著銀行對開發貸的停批，開發商資金緊張，酒泉房地產商開發項目的積極性也大幅下降，酒泉市統計局2012年1-6月統計數據顯示，酒泉房地產開發投資增速繼續回落，面積下降，銷售下滑。2012年上半年，酒泉房地產開工面積僅77萬平方米，而2011年上半年達174萬平方米。由於樓市不景氣，房地產相關行業的行情也受到了不同程度的影響。營口市統計局2012年一季度統計數據顯示，傢俱類零售額增速比去年同期回落185.7個百分點。

在酒泉市房地產管理局房地產市場科劉世榮看來，酒泉的房子不如2011年的時候好賣，主要是現在供應量少了，「不過，有個別的樓盤還是賣得不錯」，他說，至於開工量、待售房屋的情況，劉世榮表示自己不是做這一行的，不清楚。

下一個營口

不過，即使同樣是三線城市，地產泡沫的表現也各有不同。洲聯集團上海五合智庫投資顧問有限公司副總經理肖益民為許多城市的房地產項目提供過諮詢服務，從他的切身感受來說，各個城市的情況以及形成泡沫原因不盡相同。

在他看來，營口是三線城市泡沫最典型樣本，在這樣的三線城市，由於內生性人口需求不多，導致長期需求有一個剛性的瓶頸，而地方政府大手筆的城市開發規劃，使兩三年間大開發商紛紛湧進，導致一時間供應量大幅增長，風險就暴露出來。未來，這些城市可能會出現土地賣不出去的情況。

這些城市房地產泡沫的起點，大多是當地「跨越式發展」的城市化運動，土地放量供應，房地產投資飛速增長。2010年，全國一、二線城市處於限購泥潭中時，三、四線城市卻在鋪開奢侈的造城盛宴，655個城市計畫「走向世界」，200多個地級市中有183個正在規劃建設「國際大都市」。甚至連貧困縣也參與了此次造城狂歡——財力只有3000多萬元的內蒙古自治區呼和浩特市清水河縣，計畫斥資60多億元建設新城。

地方政府的衝動，又恰好與因為一、二線限購而「上山下鄉」求發展的全國性地產商一拍即合。中國房地產業學會副會長顧雲昌表示，2010年以來，由於限購政策的影響，一些開發商紛紛上山下鄉，駐紮三、四線城市，當地政府也給了很多優惠條件，給了很多便宜的地，而開發商自己實力也比較雄厚，所以在三、四線城市開發了許多規模很大的樓盤。不過開發商的日子也並不好過，保利地產副總經理余英說，去年銷售業績下降的房企都是被三、四線城市拖累的。

在肖益民看來，如果把房地產業當作拉動經濟增長引擎的思維不改變，類似營口的樓市嚴重滯銷及土地出讓的戲碼將一再上演。

易居中國2012年中國城市房地產市場風險排行榜的主要作者，上海易居房地產研究院副院長更是提醒到，有些城市如東北的營口，由於開發量很大，泡沫的風險很快就顯現了出來，但在另一些人口少、土地多的城市，有可能目前還沒有出現土地放量供應的情況，因此風險的釋放會比較平緩，不一定現在就暴露出來，但由於他們同樣有巨量的可供應建設用地面積，一旦這些土地上市，同樣也會出現房地產大量滯銷的情況。

這意味著，泡沫並未消散。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)