國五條出局： 政府被指限房價漲地價

「政府一邊限房價，一邊漲地價」

「國五條」細則的落地，並未影響開發商對後市的預期。

在5月6日舉辦的廣州白雲同寶路土地拍賣會上，萬科、中海、保利、招商、綠地等15家巨鱷上演了搶地大戰。經過200輪的激烈爭奪，佳兆業以18.68億元的總價摘走該地塊，而高達25597元/平方米的樓面價，刷新了該區域單價地王的記錄。

「這塊地的爭奪，可以用‘瘋狂’來形容。」參與拍賣的金地開發部一名工作人員向記者感慨道，「現在政府一邊限房價，一邊漲地價。」

搶地大戰

在拍賣之前，廣州白雲地塊在網上競拍階段，已吸引了15家房企競奪，開拍前的報價由12.88億元升至13.78億元。在拍賣會現場，競拍氣氛更加熱烈。拍賣會開始僅幾分鐘，越秀地產率先叫價18.68億元，達到了最高限制地價，競買方式轉為競配建保障性住房面積。

廣州市政府在此次拍賣會上增加了「限漲」的手段，凡接受最高限制地價的開發商均可參與競配建，競價階梯為400平方米保障性住房(每400平方米應建設不少於10套保障性住房)，參與競配建的開發商報出配建面積最大者為競得人。

然而，房企的競拍熱情並沒有因此消減。在眾多房企陸續停止舉牌後，佳兆業和中海之間繼續「激戰」，最終佳兆業以配建66800平方米的保障房勝出。

業內人士給佳兆業算了一筆賬，該地塊地價為18.68億元，雖然溢價率不高，但扣除配建保障房面積後，按可銷售的建築面積計算，樓面價25597元/平方米，高於2010年保利地產奪得的樓面價20625元/平方米的白雲區地王價。

值得關注的是，此次成交的白雲地塊建築面積僅143121平方米，而配建保障房面積卻高達66800平方米，佔比近47%。

佳兆業相關負責人向記者表示，公司已對該地塊價格和配建要求做過詳細調研和考慮，該項目的樓面地價與周邊目前的樓價相比屬合理範圍。

方圓地產首席分析師鄧浩志認為，該地塊的售價預計要賣到4萬元/平方米甚至更高，開發商顯然是看好後市。目前土地交易市場正處於宅地供不應求，商地供大於求的情況。

一位在現場參與競拍的合景地產人士分析，保障房配建規模過大，使得該地塊成為「雞肋」。

「近一半的面積都用來做保障房，這個地塊幾乎是為政府辦事了。」金地集團相關負責人表示。一位參與該地塊競拍的房企人士則告訴記者，大部分房企配建保障房面積的底線低於5萬平方米，「佳兆業能否賺到錢，目前很難說」。

在土地市場，開發商之間展開激烈爭奪，而在新盤市場，開發商與政府則在進行定價權之爭。多位開發商向本報記者表示，廣州國土房管局不僅對新盤預售申報價格進行指導，高於「紅線」不發預售證，且網簽價格不得高於預售申報價格。

國土房管局一位工作人員向記者表示，目前相關政策的實施細節還沒有確定，政府對於指導價格的具體標準仍在討論中，因此不能貿然公開。而對於各區不同項目的網簽價格，會按照不得高於預售價格的規定嚴格執行。

受「限價」政策影響，5月第一週，廣州無一樓盤領取預售證。

地方再掀推地潮

與去年同期相比，今年廣州的推地潮來得更早，房企的反應更為熱烈。而與今年4月份相比，地方政府推地的節奏也明顯加快。

廣州市國土房管局一名不願具名的人士告訴記者，此前，業界對粵版「國五條」的實施效果仍存疑，而土地市場的火熱表現給大家都吃了一顆「定心丸」。

部分地方政府在調控政策落地初期，迅速地釋放推地信號。3月底，粵版「國五條」細則落地的第二天，廣州便舉行今年首場土地推介會，推出總建築面積達136萬平方米的土地。日前，廣州市國土房管局宣布將推出國際金融城第二批5宗用地。

根據廣州市國土房管局公布的2013年建設用地供應計畫，今年廣州建設用地計畫供應面積20.64平方公里，同比微增5.9%；住宅用地5.95平方公里，相比2012年推出的2.55平方公里商品住宅用地，同比大漲133%，同時，比過去5年平均實際供應量4.48平方公里多1.47平方公里。

與其他一線城市類似，廣州去年並未完成土地供應計畫，土地出讓收入也不樂觀。「上一輪調控中，政府嘗到了土地市場交易不溫不火的苦頭，因此，在接下來的土地供應中，政府要考慮如何完成供地計畫，並且保證土地出讓的收益。」上述廣州市國土房管局人士指出。

上述廣州市國土房管局人士還表示，在土地供應增加初期，政府需要試探市場的反應。新政後首場土地拍賣會，共有3宗土地出讓，其中只有白雲區的宅地吸引房企激烈角逐，其餘兩幅地塊成交較為平淡，以接近底價成交。

「一方面，這樣的安排既可以壓住同一期出讓土地的總價，不至於成交總價過於高；另一方面，政府可以逐步造勢，激發房企拿地的熱情。」他稱。

不僅是廣州，其他一二線城市也在加快推地。5月份，北京將有13宗地塊入市，上海預計將供應21宗土地，起始價超過117億元。而在4月成交的地塊中，土地溢價率持續走高。4月9日，北京市魯谷地塊以高達174%溢價率拍出，兩天後泰禾房地產以19.3億元中標通州臺湖地塊，溢價率高達112%。傳聞成為第二批房產稅試點的杭州，近期也公布了共45宗的推地計畫，預公告土地面積為1941畝，可建面積接近372萬平方米，刷新了杭州歷次推地規模的記錄。

（原標題：國五條難退土地市場高燒 政府被指限房價漲地價）

(文章僅代表作者個人立場和觀點)