【尚一專欄】香港樓市：下跌三級跳（中）
【看中國2015年09月05日訊】（接前文）
根據港府差估署《香港物業報告2015》的數據：2014年甲級寫字樓的使用量大幅增加至 116，300平方米，是去年的九倍以上。整體空置量因此大幅下降至455，300平方米，相當於甲級寫字樓總存量的6.4%。而且，中高端金融業人才培養困難，不可能5-10年就大量培養出來。尤其是各類細分的金融領域都在爆發性成長，香港需要各類金融人才，尤其是精通和瞭解歐美金融領域規範的人才。所以，進駐香港的各類金融機構為了擴充業務，大量從海外向香港引進中高端人才。這些高端人才進入香港後，租買中高檔公寓，在高檔寫字樓辦公。隨著香港的高端寫字樓和公寓的租住需求日益增加，支持香港高昂的寫字樓和高檔公寓租金，支持寫字樓和豪宅的售價。
從時間差別的角度，在實體經濟衰敗之後，金融業獲得爆髮式增長。所以，在2014—2015上半年，商業零售因為大陸實體經濟而急劇下降時，寫字樓需求仍因金融業需求而持續增加，空置率屢創新低，支持寫字樓租金和樓價。
更重要的是，當巨額外資湧向大陸時，大陸的權貴和富人瘋狂逃向香港。2008年後，大陸的主要外匯收入來源已經不再是外貿，而是巨額金融類外資流入中國。雖然中國貿易增長明顯放緩，而且開始在世界瘋狂採購和撒錢，但是外儲仍然大規模增加，根本原因就在於外資流入中國。而且，隨著出口形勢急劇惡化，即使中國外貿保持順差，也主要由外資企業出口支撐，收益和利潤也主要歸於外資企業。同時，由於中國的外匯供應極為充裕，而且權貴和富人日益看淡中國，換匯離開中國的資金規模日益增大。這些人如同沉船時的老鼠，首先發現船將沉沒，加速逃離。從人們的行為模式上，逃離有著顯著的特點。由於大陸的權貴和富人都靠中共體制生存，基本都是土包子，缺乏在歐美國家生存的意識和能力，所以，這些人逃離時，首選距離最接近和文化最接近的地區，其次再向更遠的地區擴散。香港與大陸近在咫尺，語言文字極為接近，成為土包子們的首選之地。
大陸富人們在香港的第一個動作就是購買豪宅。隨著流入大陸的外資越來越多，中共體制手中的外匯資金極為充裕，也改變過去嚴控外匯的做法，對於流出大陸的資金極為放鬆。大陸富人在大陸賺到的人民幣後，也很容易變現成為外匯，通過正規渠道和地下錢莊逃離。而且，香港使用人民幣的比例日高，讓很多人可以直接在香港進行人民幣交易。所以，當越來越多的外資通過香港進入大陸後，再通過大陸富人帶回香港，讓香港保持充裕的資金供應。
根據不同的財富級別，大陸富人在香港購買不同級別的豪宅。大陸富人通過金融手段賺錢，來錢極為容易，因此不在乎樓價，只選貴的，不選對的。在富人不計代價的購樓支持下，香港豪宅價格一次次被刷新，也刺激人們的眼球。尤其是最近馬雲在香港以15億港元的天價購樓，對人們的心理形成新的衝擊。而馬雲的錢主要來自於阿里巴巴在美國上市融資，使馬雲的財富感獲得極大的膨脹。如果阿里巴巴沒有上市，馬雲靠其可憐的利潤和現金分紅，無論如何不會購買15億的豪宅。由於大陸富人在香港購樓，相當多採取現金一次付款的方式，因此港府採取的辣招對豪宅市場影響很小。
在大陸資金支持下，香港豪宅市場似乎極為穩固。2008年之前，香港樓價已經高居世界前列，而之後的大陸資金更將樓價推高到世界首位。在樓價暴漲的同時，香港豪宅空置率持續攀升。根據港府差估署《香港物業報告2013》數據，2012年香港100平米以上豪宅的空置率達到10.2%，實用面積1722方呎或以上的大型物業的空置率更升至14.1％(涉3511夥)，成為自1985年有記錄以來的最高記錄。如果沒有大量資金支持，按照上述空置率，香港豪宅市場早已崩盤。不過，由於大陸資金買盤踴躍，加上豪宅市場利潤高企，所以豪宅銷售待價而沽，既不受空置率影響，也不受辣招影響，保持堅挺走勢。在2013和2014年，100平米以上豪宅的入住量持續增加，空置率也降低到7.9%。基於香港的天價樓價和租金，購買和租住豪宅的人群，只可能是大陸富人和金融業高端人才。而豪宅空置率降低，進一步讓很多人相信，香港樓市需求堅挺，樓價不可能大幅下降。
不過，隨著大陸金融危機爆發，形勢迅速發生改變。A股從2014年下半年開始啟動，在2015春節後持續上漲，引發第二次全民炒股的風潮。很快，上證指數突破4000點，大陸官媒全面唱多，甚至連大學生都節衣縮食參與炒股。6月中旬，股市開始下跌，中央政府兩週3救市。在暴跌後，李克強親自主持會議，決定實施「暴力救市」措施。外界不瞭解中國的情況，所以不知道形勢的緊急。
7月初，筆者斷定並且強調中國金融危機已經爆發，並且做相應的分析，認為中央根本無力解決危機。而且，結合A股和實體經濟形勢，筆者當時預測和分析港股第一波下跌的特點。隨後，筆者在微博中強調，外企大潰敗已經開始，在不久之後會出現股匯雙殺的無解局面。在8月初，筆者繼續撰文《A股救市慘敗與港股第二波下跌》，分析了金融危機進一步延伸的特點。中國金融危機的特點是，無法平穩解決，而且傳導影響非常快。進入8月中旬，人民幣突然連續兩天大幅貶值，引發整個世界的恐慌。8月中下旬，筆者再發文《中國金融危機局勢分析》，系統確認金融危機的深入。中國實體經濟從衰退到走向末日，經歷了數年的時間，而金融危機從爆發到傳導到整個經濟，只需要3個月。而且，如果危機無法在3個月內緩解，經濟將在6個月內全面崩盤。中國面臨的問題更大、更嚴重，一旦掩蓋不住，會在更短的時間內發生我強調的股匯雙殺。
隨後，A股再度大跌，跌破前期低點，引發世界股市動盪。當人民幣貶值和A股暴跌的影響疊加，引發世界股市連續幾天暴跌，世界經濟也變得風雨飄搖。在危急形勢下，國家隊再度出資維穩，制止股市的連續暴跌。更重要的是，國家隊投入越來越多的外匯，維持人民幣匯率。 但是，隨著世界對中國經濟的預期快速改變，資金開始加速外逃，外匯交易額屢創新高。國家隊為了維持匯市，拋售的美元金額也在急劇增加。雖然歐美日股市在大跌後，出現2-3天的大幅反彈，但是整個市場已經驚慌失措，隨時會因為中國開始新一輪大跌。而香港完全依附大陸經濟，受影響也越明顯。港股在短暫反彈後快速回跌，連歐美日股市的大幅反彈都沒有出現，說明香港金融的基本面已經變得相當脆弱。更重要的是，在人民幣貶值之前，港人對大陸的經濟形勢比大陸人更加樂觀，認為大量經濟沒問題。而在股災和匯率共同作用下，很多港人真正開始擔心大陸經濟，所以在港股下跌和擔憂心態的影響下，7月份還相當火熱的香港樓市到8月下旬開始明顯轉冷。另外，筆者在8月初分析預測，港股第二波下跌將以迅猛的方式展開。而在8月份，雖然港股有一定跌幅，但是在總體幅度上遠遠不夠。可以預計，在9月和10月，港股還將有顯著的跌幅。在港股下跌後，香港寫字樓和豪宅行情將隨之大幅下挫。
金融危機的關鍵在於匯率和外儲，而中國外儲已經風雨飄搖。在過去幾年，我們反覆強調，中共因為對外的美元欠債過多，而且主要是體制經濟部分欠債，所以不敢對人民幣貶值。而8月中旬的貶值，可以說是官方在股災和大量資金外逃背景下，因驚慌失措而採取的政策。沒想到，人民幣貶值引發整個世界的恐慌，引發搶購美元的風潮，中共只能付出更大的代價進行維持。2015初，筆者在《中國實體經濟走向末日》和相關文章中分析過，中國的美元欠債在數萬億至10萬億美元之間，其中大部分是在大陸的外資企業和游資的本金和利潤。同時，中共可以動用的高流動性外儲只有1萬多億美元，或者少於1萬億美元。
隨著人們對中國經濟的擔憂加劇，不論中共權貴、大陸的富人和中產，還是外資企業，都開始加速換美元離開的速度。中共雖然在苦苦支撐，但是已經開始拋售美債，說明外匯相當緊張。同時，官媒開始大力報導，公安掃蕩地下錢莊，也說明控制資金外流，成為重要任務。而且，根據不同媒體和御用經濟學家的發言可以看出，中共內部對於經濟和匯率等問題表現出絕望。各種跡象表明，中共手裡可以動用的外匯已經不多。而隨著外企大潰敗，一旦外企積累的天量資金開始湧出中國，將快速衝垮中國外儲，人民幣匯率也隨之失效。 （待續）
（中國經濟文化研究所供稿）
(文章僅代表作者個人立場和觀點)