專家分析中國樓市現狀的多種缺陷成因
【看中國2016年05月30日訊】中國體制內知名土地經濟研究專家，曾任國土資源部諮詢研究中心諮詢委員，中國土地勘測規劃院巡視員的黃小虎，日前發文章揭開高房價及開發商暴利的秘密。他認為，最根本原因是政府缺位，制度缺陷，使房地產開發成為一個壟斷的暴利行業。
黃小虎表示，開發商不親自搞建築設計，不從事建築施工，也不管後期的維修，所做的主要事情是跑各種手續，以及拿地、賣房。嚴格說來，開發商的報酬應該屬於中介勞務收入，所謂開發商利潤，其實是一個不合理的理論範疇。
黃小虎說，雖然開發商買地支付了土地出讓金，但他把出讓金列入成本分攤到房價裡，最終是由消費者買單。有的開發商甚至連購地款和建房資金，都是用買房人的預付款和銀行貸款支付，做的是幾乎無本的生意。開發商買地時的地價，與賣房的地價有一個差額，只要經濟向好，地價總會上升，這個差額就是所謂開發利潤的主要來源。開發商們都懂得其中的奧秘，會儘可能多拿地，拿好地。拿到土地以後，不少開發商會盡量拖延開發，甚至捂著不開發，等待地價升值，就可以有更多利潤。這個利潤，與正常的中介勞務收入相比，可謂判若雲泥。
房地產開發投資，屬於風險投資，回報高一些是應該的。但現在的問題是開發商利潤高得離譜，動輒就是社會平均利潤水平的十幾倍甚至幾十倍。
黃小虎認為，房地產開發之所以成為一個暴利行業，最根本的原因，並不是從事這個行業的人的素質如何，而是有關制度安排存在缺陷。
黃小虎解釋說，上世紀80年代，國務院成立住房制度改革辦公室，對住房供應設想了四條渠道：政府出資建房，住宅合作社建房，私人建房和開發商建房。正常理解，政府出資，主要解決最低收入人群的住房保障；住宅合作社作為非盈利經濟組織，是普通工薪階層合作互助解決居住需求的重要渠道；私人建房，主要是小城鎮居民用於自住；開發商建房，對應的是高收入人群或富人階層的居住需求和投資、投機需求。
但1998年啟動房改以後，並沒有按上述方案實施，在將近10年期間，開發商成了唯一的供應渠道，處於自然壟斷地位。這並不是開發商自己爭來的，而是有關政府部門的制度安排的結果。任何人只要作了開發商，在行業內部競爭的巨大壓力下，都必須追求利潤最大化。而普通住宅的利潤水平不應該很高，讓開發商來負責普通人群的住房供應，是嚴重的供需錯配。
在巨大的居住性需求和巨大的投資、投機需求的共同作用下，房價只會一路高漲，失去控制。後來，有關方面終於認識到，解決城市住房問題，政府不能缺位，承擔起廉租房甚至公租房的建設供應責任。但是，城市普通收入人群的問題至今仍然沒有得到解決，繼續讓他們擠在開發商的供應渠道裡，只能是給投資、投機需求做墊底。限購也好去庫存也罷，都不能根本解決他們的住房問題。
土地制度也存在缺陷，一是不允許集體建設用地進入市場，即使符合規劃，也不能開發商品房，不讓農民的宅基地入市交易，結果是進一步強化了開發商的自然壟斷地位。二是政府經營土地，導致政府過於依賴土地財政和土地金融，依賴循環往復不斷征地、賣地。地價高了政府可以多一些收入，但也把房價抬上去了。房價已經成了令政府左右為難的頭號難題，一頭是群眾利益，一頭是政府收入，只要現行土地制度不改，這就是一道無解的死題。
黃小虎最後說，現在中國的城市住房市場，是一個沒有充分競爭的市場，開發商處於自然壟斷地位，這個壟斷地位是現行住房制度和土地制度存在的缺陷所導致的。憑藉壟斷地位，房地產開發成了暴利行業。暴利，驅使資本到處大量圈地。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)