中國住房投資者的「政策焦慮症」正在引發及蔓延
【看中國2017年4月16日訊】最近匯豐銀行發布的早些時候的調查報告顯示，中國在1980年到2000年出生的人群中，其住房的擁有率達到70%，遠遠高於其他國家，也高於房地產市場發展幾百年的發達國家。這是值得認真觀察與思考的問題。
匯豐銀行的這個調查報告顯示，他們調查了9個國家1980-2000年這個時代的人群，如中國、加拿大、澳大利亞、法國、馬來西亞、沙烏地阿拉伯、墨西哥、英國和美國9000名這個時代的人群。調查結果顯示，1980-2000年出生人群的住房擁有率平均為40%，其中中國最高為70%；而比中國富裕發達的國家如法國為41%，美國為35%，英國為31%，澳大利亞為28%，沙烏地阿拉伯為26%。也就是說，大部分國家的年輕人住房擁有率不到一半，而中國這個時代的年輕人的住房擁有率達到了70%以上。事實上，我所認為這個群落的年輕人在一線城市擁有兩套以上住房的人也不在少數。還有，中國這個群落的年輕人購買住房由家庭幫助的比例也達到40%以上。
從中國的人口結構來說，1980-2000年這個年齡段的人口大概在2.7億左右。如果城市化率50%，這個年齡段年輕人的住房擁有率為70%，那麼就有一億以上的這個年齡段的人進入房地產市場。如果住房是居住消費，那麼未來十年購買住房主力的居住條件已經解決，住房消費需求的高峰已經過去。同時，由於這些購買住房的居民多數是舉全家之力進入市場，其未來十年的消費需求的購買力嚴重透支，其消費能力也會減弱。再就是近一年中國房地產之所以還在快速上漲，並非政府一直在強調所謂住房消費的「剛性需求」，而是這些居民住房投資的「剛性需求」。
還有，從最近西南財經大學的中國家庭金融消費的調查數據來說，目前中國城鎮家庭住房擁有率達到90%以上，而擁有兩套以上住房的家庭佔20%。也就是說，如果這些住房都是讓居民居住，並每個家庭擁有一套住房，那麼住房空置率都會達10%以上。所以，當前不少居民還有湧入房地產市場估計仍然是以投資為主導。因為，他們仍然相信中國房地產市場價格只會上漲而不會下跌。
而國內居民特別是1980-2000年代的居民之所以都會湧入房地產市場投資，就在於這十幾年住房投資讓其財富增長達340%以上。而中國居民的財富持有92%來房地產市場，如果不算住房，中國居民其他金融資產很小。
同時，從這些現象還有以下幾個問題值得關注。一是中國居民財富的增長基本上是靠住房的升值，如果沒有這十幾年中國住房過度升值，那麼中國許多居民財富持有量十分有限。因此，如何參與住房投資，特別是利用高槓桿進行住房投資成了這些居民財富增長的華山一條路，但實際的情況並非如此，金融市場投資機會還是有很多。
二是當前不少城市的房地產市場之所以還在瘋狂，價格還在暴漲，並非與居民所謂的住房消費「剛性需求」有關，而是與這些居民的預期住房的價格未來還會上漲及他們要利用金融槓桿進入市場有關。只要房地產調控政策沒有波及到的三四線城市，他們就會跟其聞雞起舞下去。三四線城市的房地產價格瘋狂還會向下蔓延。不過，也正是這樣，不少投資者可能會在三四線城市的投資中遇上風險。對此，住房投資者特別要當心。
三是由於中國的房地產市場是一個政策市，住房投資者的輸贏完全取決於出臺什麼政策的結果，並非來自個人投資決策判斷。十幾年來，許多住房投資者之所以常勝將軍，就在於相信政府不會讓房地產市場價格下跌，相信政府會托住市場的價格。事實上，前十幾年來的房地產調控確實沒有讓住房投資者失望。
不過，從2016年中央經濟工作會議以來，住房投資者看到政府的房地產調控政策基調有所變化，而出臺的房地產市場調控政策一步比一步緊，一城比一城緊，甚至於有些城市的房地產市場調控政策不僅要遏制房價再上漲，而且還要求停止未來幾年的住房交易。所以，對於1980-2000年這批住房投資者來說，住房投資「政策焦慮症」由然而生。
因為，他們一是會擔心對中國房地產市場重新定位，不知道政府未來還有哪些政策工具會出臺，以及這些政策工具出臺後對市場又會產生什麼樣的影響，因為以前可能出臺的房地產政策市場根本就沒有經歷過；二是當前的許多住房投資者還會擔心已經出臺了房地產調控政策的城市，其調控政策會不會再加碼？如果再加碼，這些調控政策又是什麼政策？以及已經出臺了的房地產市場的調控政策又會持續多久？如果持續時間較長，不少投資者能夠承擔這種成本壓力嗎？如果沒有能力來承擔這種成本壓力，未來房地產市場又會發生什麼樣的變化？三是即使是目前還沒有出臺房地產調控政策的三四線城市，他們不知道這些城市的房價漲到什麼程度時也會出臺房地產調控政策，其調控政策力度又是如何？這些房地產調控政策對市場又會造成什麼影響？對這些問題，當前房地產投資者特別是這些年輕的投資者政策的焦慮症會更加嚴重。
因為，對中國的絕大多數住房投資者來說，他們都沒有經歷房地產調控的週期性調整，更沒有經歷房價下跌是什麼態勢，特別是沒有經歷過中國這種以投資為主導的房地產市場、房地產泡沫吹得巨大的市場轉型時，一定會出現房地產市場價格下跌，及市場和投資者是如何反映的。所以，這些房地產投資者的「政策焦慮症」可能會隨著更多的城市出臺房地產調控政策更為明顯。當然，當前這些年輕的住房投資者更焦慮的是他們的住房投資是不是接了最後一棒並嚴重套牢，因為未來房地產政策不確定性及貨幣政策不確定性將是一種常態。對此，這些年輕的住房投資者投資謹慎些更為重要了。在高風險面前，還是多觀察為好。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)