北京樓市三次「定向加息」誰最受傷？
【看中國2017年5月8日訊】從5月1日起，北京首套房貸款利率折扣取消，二套房貸款利率在基準利率基礎上上浮20%，這是繼去年9月調控政策實施以來，銀行機構第三次加碼住房按揭利率。
2017年1月期間，首套房貸款利率折扣從原來的8.5折調至9折，2017年3月17日房地產調控政策實施後，北京市主要銀行機構再次將首套房利率折扣調整至9.5折。
如果加上首付比例增加、房價處於歷史高位等因素，在北京購房的成本已是史上最高。受調控影響，北京樓市成交量大幅下滑，價格也出現了鬆動。
首套房購房成本上升5.8%
以一套90平方米普通商品住宅為例，按照北京市3月份二手房成交均價62,768元計算，首套房和二套房購房成本分別提高了5.8%和2.66%。
對於首套房來說，總價是564.91萬元（人民幣，下同），首付35%，貸款368萬元。
若按照基準利率4.9%打8.5折，最高貸款期限25年等額本息計算，還款總額是593.14萬元，利息為225.14萬元，每月還款為1.98萬元。
若按基準利率計算，還款總額是638.97萬元，利息是270.97萬元，比上調前增加了45.83萬元；月供為2.13萬元，比上調前增加了1500元，包括首付和還款總額的購房成本加了5.8%。
按照目前北京認房認貸政策，具備首套房資格必須是連續繳納五年社保或60個月個稅，且名下無房和無貸款記錄，也就是說，符合北京首套房資格的，主要以剛性需求群體為主。
對於改善型和有貸款記錄的購物者來說，首付比例提高，貸款金額減少。
同樣以90平方米總價為564.91萬元的商品住宅計算，首付比例為60%，貸款金額為226萬元。
按照1.1倍利率計算，25年等額本息的還款總額為411.91萬元，利息為185.91萬元，每月還款為1.37萬元。
按照1.2倍利率計算，還款總額增加至431.88萬元，比上調前增加了19.97萬元，購房總成本由原來的750.82萬元增加至770.79萬元，增加了2.66%。月供為1.44萬元，增加了700元，增幅為5.11%。
同樣的房子、同樣的房款，貸款年限同樣為25年，房貸利率加碼後，無論首套房還是二套房購房成本均在增加。但由於首付比例和利率不同，首付套成本增加了45.83萬元，二套房成本增加了19.97萬元。
哪類人最受傷
中原地產首席分析師張大偉認為，一系列調控政策對賣一買一的改善型購房者影響最大，「認房貸記錄按二套計算，首付比例提高到60%和80%，主要目的是為了打擊投機性炒房客，但從供需結構來看，增加了改善型群體的購房難度」。
在張大偉看來，房貸利率加碼屬於央行和銀監會監管範疇，主要是為了提高槓桿使用成本，並不屬於房地產調控，「由於這些年房貸整體量級比較重，雖然增幅減緩了，但總量很大，增加房貸成本主要為了降低風險」。
對於房貸利率折扣調整增加了剛需群體購房成本，張大偉表示屬於誤傷，「總體來說，剛需尤其是無房無貸的群體，上調利率後，購房成本肯定會增加，其實，銀行部門應該把這類群體單列出來區別對待」。
目前，除了北京主要銀行調整了房貸利率優惠外，上海、山東等地部分銀行也開始上調首套房按揭貸款至基準利率。廣發證券研報顯示，4月份，35個主要城市首套房貸利率為4.52%，環比上漲0.03%，連續4個月上漲，且上漲加快趨勢明顯，「不排除未來其它城市跟進的可能性」。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)