環北京房價下跌，樓市拐點已到來？(圖)

燕郊的房價近期出現下跌。(圖片來源:Fotolia)

【看中國2017年5月28日訊】燕郊的房價近期出現下跌，引發了人們的關注討論，大家討論的是，究竟這種房價下跌的現象是一個地方的個別案例，還是說在將來會逐漸蔓延，成為一種普遍現象。假如房價出現下跌的地方不止是燕郊，而是普遍出現在很多地區，那麼可不可以說，中國的樓市拐點已經來到了？

所謂的樓市拐點是個太大的概念，全中國城市這麼多，市場情況複雜，並非三言兩語可有定論。不過，如果從燕郊以及其周邊的樓市情況來看，確實能夠窺見全國大城市周邊樓市普遍面臨的問題。

一、不斷限購的環京樓市

據新聞報導，燕郊的房價在最近一個月內下跌了17%，一個月內成交均價下跌4,100元。造成成交價下跌的主要原因在於，該地多套房產的持有者實際上並沒有充足的資金供樓，加上大幅提高的二手房交易稅費，造成二手房實際成交價不升反降。

以一個典型的多套房持有者為例：之前，業主原本打算高價變賣持有的一套房產，用這筆錢來供另外兩套樓的按揭。但事與願違，他挂出的價格過高，導致拖了很久也遲遲沒有交易，最後迫於另幾套房的按揭壓力，只能降價售房。

很多人原本以為在北京實行限購以後，資金會紛紛進入燕郊這樣的周邊地區買房，於是不惜高槓桿在燕郊買了多處樓盤。但殘酷的現實卻是，只要當地政府將燕郊等地區的交易稅費提高，房屋交易的量價馬上齊跌。結果，這些投機者是自己把自己套進去了。

我們要追問，在燕郊以外的其他類似城市，是不是也有類似現象呢？

5月中旬，河北省統一了限購政策，在環京地帶購買房屋，需要繳納三年所得稅或社保，非本地戶籍人士進一步限制購房，並且對於二手房同時上調了交易稅費。

這一政策的結果就是，環北京小城市的樓市量價齊跌。下跌的幅度比一二線城市要明顯得多。距離北京很近的廊坊，住宅交易量環比下跌40%，價格也下跌了3-8.5%不等。其餘的環京地帶，基本情況差不多，只是量價下跌幅度有所不同。

這些三線以下地區對於樓市調控的敏感度比一線高太多，只要政策稍微一縮緊，量價馬上應聲下跌。或許有人還會反駁說，現在環京地帶的某些地區新房銷售依然火熱，價格還在增高，似乎並沒有市場蕭條的跡象。

但這其實就是房價達到臨界值以前的瘋狂。只做一錘買賣的開發商在為去掉庫存做最後的努力，不斷人為製造市場繁榮的景象，吸引人去買房。等你向開發商付了款，接了房，到時候看還有人管你不？

二、保房價政策保得住三四線樓市嗎

有人又會問了，中國現在不是要保房價，那麼在保房價的政策基調下，樓市即使有下跌，也僅僅是在做週期性調整，絕對不會出現所謂的樓市拐點。事實真是如此嗎？

中國樓市有兩大主題：一是保房價，主要針對一二線城市而言。二是去庫存，主要針對三四線而言。顯然，保房價這件事根本就和三四線城市沒有多少關係。

為何保房價的主戰場是在一二線？答案很簡單，因為一二線城市是中國房價最高的地方，這些地方的地產，是人民幣資產類別當中的優質資產。

大量持有這類優質人民幣資產的人是誰呢？持有者主要是中資和外資企業。這些企業大部分還是非房地產企業，但是其名下的優質房地產，在過去這些年成為了企業最保值的資產類別。

當我們說到一國貨幣的時候，有一個基本盤是：當一國的經濟向好，貨幣升值的時候，該國貨幣資產的價格也會大幅升值。這將會吸引更多的投資者持有該國貨幣資產。具體而言，過去十多二十年來最優質的人民幣資產就是中國一二線城市的樓盤。不管你愛不愛聽，這個事實是無法改變的。

反過來說，當一國經濟增速走低，貨幣出現貶值的時候，持有該國貨幣資產的人就要想辦法賣掉這些資產，換成更保值的國際貨幣。

中國的房價，從2008年時開始走向瘋狂，該年中國GDP增速為9.7%，此後逐漸降低，到去年，GDP增速降為6.7%。與此同時，人民幣的價值，在之前經歷了大幅的升值之後，迎來了多年的貶值。

2008年美元對人民為6.85，之後人民幣持續升值到2013年，來到6.05。這是近年來人民幣和人民幣資產最值錢的時候，之後人民幣持續下跌，越來越不值錢，到今天又跌回了6.85，回到2008年水平。接下來的走勢，根據很多機構的預測，依然是緩慢下跌。

這個趨勢說明什麼呢？對中國而言，經濟放緩意味著企業利潤減少，經營難度增大。但是企業持有的不動產價格則翻了好幾倍。那麼，賣掉持有的不動產，獲得外幣現金流便成為了中資和外資企業的共同選擇，並且，如果不及時賣，那麼未來如果人民幣對外繼續貶值，這些不動產將更不值錢。

真正的限賣並非最先發生在普通投資者層面，而是發生在企業層面。在今年初，我們不斷讀到新聞上出現了外資企業甩賣持有的不動產的新聞，據說有一家知名跨國企業想在要賣出在中國持有的不動產時，還被勒令不准賣，由此鬧出矛盾。

至於中資企業，據今年不完全統計，出售旗下不動產的知名上市企業就有十餘家，更有一口氣賣五十套樓的極端案例。

三、無人接盤的小城市樓市

值得注意的是，這些企業甩賣的物業，80%以上分布於一線和二線城市，基本就沒有三四線城市的物業。其物業集中於深圳、廣州、上海、北京、成都、武漢等等城市，有不少企業賣了不動產以後，馬上獲得資金血液，起死回生。

這說明一個基本事實：也就是說一二線的樓市之所以是「剛性泡沫」，原因在於其主力持有者是中資和外資企業，有不少還是上市的大公司。其資金實力雄厚，主導了許多大手筆交易，因此這個泡沫由於有充足的資本支持，沒那麼容易破滅。現在的「保房價」，其實本質上是要進一步限制企業賣樓。

為啥要這麼做呢？你看看中國外匯儲備走勢就知道。去年，中國外匯儲備連跌8個月的事實歷歷在目，今年1月甚至跌破三萬億的關口。靠著這幾個月以來的嚴格外匯管制以及央行的一系列匯率措施，加上2017年一季度外貿順差的4,500多億美元，中國的外儲才好不容易又回升到三萬億以上，人民幣價格也暫時企穩。

可見，一二線樓市之所以令國家緊張，令全民沸騰，其原因在於它集中了全國極大的資金量。這些天量資金如果不能穩住，而是到處亂竄，伺機離開，那麼對於經濟會有極負面影響。

相反，在小城市裡，當務之急卻是忽悠人來買房，去掉庫存，之後開發商拍屁股走人，根本沒人理你。請記住以下的事實：企業和機構不會來這些地方為你接盤，能為你接盤的肯定是比你還窮的人，試問更窮的人能出得起高價嗎？

在三四線的樓市，尤其是環京地區以及東北、部分中西部地區等等，目前基本上是樓市散戶自己和自己玩，這就使得類似於燕郊、廊坊這類地區的樓市會出現一個資金後繼無力的問題。越往後買賣，你會發現接盤的人越窮，那麼就會出現越賣越賣不動，越賣價格越低的情況。

歸根結底，真正的大資本不會進入這些地區，也就意味著這些小城市的樓市泡沫不是剛性的，而是軟性易破的泡沫。筆者的意思不是說這些地方的二手房價會跌，但是很有可能未來會半死不活的漲價或者基本不漲價。你要知道，如果你按揭了一棟樓，結果未來它沒有漲價或者漲價很少，以現在這麼高的利率，那麼你的這筆投資肯定是虧錢的。

中國的樓市結構正在悄然發生調整，一二線的房價仍然在硬扛著，但在去庫存的重點城市，業主們正在為庫存買單。燕郊的房價下跌不會是個案，未來還將會有n個燕郊出現。

 

(文章僅代表作者個人立場和觀點)