地從何來？寸土萬金港府無能規管？(組圖)

香港房屋與民生問題到達空前瓶頸，積極「覓地」是否港府的唯一的出路？(圖片來源：Getty Images)

【看中國2018年2月21日訊】(看中國記者鐘靈綜合報導)香港樓市持續熾熱，房價屢創新高，一般市民已經無力負擔，更有超過20萬人口住在環境惡劣的劏房，輪候公屋的人數去年更突破28萬。港府多次聲稱土地資源不足是最大原因，並提出開發郊野公園、填平水塘、住進岩洞等方案，不過問題真正的根源或觸及香港社會更深層次的矛盾。

地少人多是藉口？

香港地少人多是不爭的事實，不過這並不是政府無力解決市民房屋問題的藉口。多年來發展商大量囤積土地，特別是在新界地區囤積大量農地，香港4大發展商中，恒地以擁有4490萬平方呎新界農地居首位，新地、新世界及長實分別擁有2800萬、1740萬及1330萬平方呎。發展商以「擠牙膏式」策略興建並供應房屋，使房價越來越高，以獲取最大利潤。

不過私人機構確實不屬於港府可以規管的範圍，港府可以做的，是在政策策略上增加房屋供應，以緩解需求並利用市場機制降低房價，過往港府推出「居者有其屋（居屋）」與公營房屋（公屋）政策，都曾是有效的方法。但到了2000年初，港府停建居屋，公屋落成數目亦逐漸減少，促使私人住宅價格持續飆升，而基層市民輪候公屋的難度越來越大、時間越來越長，一般需要等候4到5年才能「上樓」，更使市面出現劏房這一類呎租高、環境惡劣、沒有獨立水電表而經常被業主剝削的居所，目前已有超過20萬人蝸居其中。

此外，港府多年來奉行「高地價政策」，以拍賣與投標方式高價出售土地予發展商，變相使發展商成本增加，繼而推高房價。年前中資企業海航在香港西九龍啟德拍得4幅天價地王，月前以160億港元出售其中2幅以度過財務危機，撇除當中可能涉及的「政治因素」，接手的香港發展商恆地表示，由於地價高昂，預料私人住宅建成後，呎價將超過30000港元，即一個500平方呎單位，售價將超過1500萬港元。

繁華的「國際金融」都市中，住在籠屋的老人。(圖片來源：Getty Images)

郊野公園是萬能方法？

香港面積達1100多平方公里，當中75%土地屬於郊野地區，即為了保護生態環境而不准許開發的土地，當中大部分是陡峭山體。從數字上來看，不難明白為何梁振英政府自2014年公布「長遠房屋策略」後就決定向郊野公園出手。但不要忘記，上述4大發展商手握超過10000平方呎的土地，加上市區重建、娛樂短租用地、綠化帶、工業用地的紅、藍、綠和棕地，香港除開發郊野公園與填海外，可以釋放的土地潛力仍然巨大。

但為甚麼兩屆港府均屬意開發郊野公園用地呢？因為紅、藍、綠和棕地涉及到其他「較難處理」的持分者，包括駐港軍隊的用地、新界原居民、閒置或破壞但被霸佔的土地、服務上流社會的高爾夫球場等娛樂用地等，所以最簡單直接的方法就是打不用收地賠償的郊野公園的主意。

不過開發郊野公園土地真的可以達到港府所謂「增加土地供應、舒緩樓價」的目的嗎？開發出來的郊野公園土地，港府可以循2種途徑轉換成房屋用地，包括自己發展成公屋或居屋等福利房屋（最有效舒緩房屋問題），或出售予私人發展商（由發展商決定）。據過去多個發展地區例子，例如規畫中的新界東北、九龍啟德地區，港府發展公營房屋與出售私人發展商的土地比率約為一半半，但實際執行時出售私人發展商的土地會再多一點，即約60%劃予私人發展商、40%由港府自行發展。

在城市中保持大片青山綠水的郊野公園，早就聞名海外，一直是香港人的驕傲。(圖片來源：Getty Images)

「置業主導」才能帶來幸福？

至於用以解決基層房屋問題的公屋前景，特首林鄭月娥上任後首份《施政報告》，沒有計畫大量增加公屋供應，並提出以「置業」為主導的房屋策略，亦首次提出以公私營合作模式推出「首置盤」，即由地產商提供土地，政府以優惠價讓地產商補地價，然後地產商發展樓盤後再劃出一部分單位作為「首置盤」。此舉使多年來地產商忌於昂貴補地價而遲遲未有開發的農地可以大舉釋出，使開發新項目的機會及利潤大增，突破目前開發新項目的瓶頸。消息一傳出就有眾多地產商紛紛表示歡迎政策，並指願意提供手中土地作「首置盤」用地。

另一方面，林鄭月娥亦提出興建更多「綠置居」以取代興建公屋，計畫讓本來住在公屋又有一定能力的基層人士，購入政府的福利房「綠置居」。要知道公屋的本質是福利廉租屋，每月只要少量租金就可以居住；「綠置居」則是置業，而港府劃定「綠置居」的房價，約為「市價」的60%，但在私人主導的樓價市場屢創新高的情況下，不少公屋住戶坦言無力購買「綠置居」，加上公屋數目不足，使輪候公屋的基層市民不見天日。

輪候不到公屋、住在違法建築中的人們，何嘗不想住在光鮮整潔的大廈中。(圖片來源：Getty Images)

地從何來？觸及深層矛盾

港府2017年宣布成立「土地供應專責小組」以決定未來土地供應來源，不過港媒就曾披露當中成員不少自己手握土地，有利益衝突之嫌。而27名來自不同界別的民間人士則隨即組成「民間土地資源專家組」，以向港府反映民間及專家意見。

專家組成員、香港天文台前台長、香港鄉郊基金主席林超英表示，港府目前的規畫沒有儘量使用已經被破壞的棕地，其中原因包括許多棕地都涉及「原居民勢力」，而港府亦是時候放棄平面的想法，以創新的立體角度規畫城市，可以釋放更多用地，關鍵在於港府是否有這個意願。

香港理工大學社會政策研究中心主任鍾劍華則指出，按理來說棕地是最現成、最容易處理的土地，但港府的態度「相當弱勢、怕得罪鄉郊勢力」。鍾指出，目前港府支持度越來越低、主流民望不足，「鄉郊勢力是它主要的支持來源」，如果失去鄉郊勢力的支持，港府可能會陷入駕馭不到的處境，而這不僅僅是土地或房屋的問題，而是香港社會更深層次的矛盾。